中山连推3地 古镇镇信腾路W10-15-0047地块起拍价2800元/平

　　中山又推地了，一推又是“靓地”。继8月29日中山市国土资源局土地招拍挂市场一连推出3宗商住地后，中山再次推出东区紫马岭村和古镇镇信腾路共3宗商住地块，其中古镇镇信腾路W10-15-0047地块起拍价高达2800元/平方米，是近期中山土地市场最高起拍单价。有业内人士表示，经历了4个多月的土地拍卖真空期，相关部门集中下半年推地或是看准了近期楼市表现稳定，避免在楼价快速上涨期拍出地价，不过也有业内人士表示，由于最近推出的6宗土地位置相对优越，不排除近期会出现土地拍卖的热潮。

　　3宗地均为优越地段

　　根据中山市国土局资料显示，8月的最后一天，市国土资源局土地招拍挂市场一口气推出了三宗商住地，分别是位于一宗东区紫马岭村的“后塘”地块及两宗位于古镇镇信腾路的地块。据了解，这是继8月29日推出东区紫马岭“后塘”地块、横栏镇居委会地块和南区竹秀园村地块后第二次大规模推地。南都记者发现，此轮密集式推出商住地，距离中山上次4月20日推出板芙镇商住用地后，已经长达4个多月。

　　如同29日推出的商住地一样，本次推出的3宗商住用地也是区域地段优越的核心“靓地”。其中，紫马岭村“后塘”再次推出地块———从区位图上可以发现，这宗编号W 21-16-0050商住地块与29日推出的同是紫马岭村“后塘”的W 21-16-0051商住地块相邻。该地块面积为25239.5平方米，容积率大于1并且小于或等于2.5，建筑密度小于或等于30%，绿地率大于或等于38%，建筑限高小于或等于100米。

　　该地块将以上网竞价方式公 开 出 让 ，起 始 总 价 为140962975元，折合约372.33万元/亩，起始楼面地价为人民币2300元/平方米，每次最小竞价增幅(楼面地价)为20元/平方米，不设保留价。

　　记者发现，该地块靠近中山五路，驱车前往城市主干道博爱路也十分便利，周边还有多条公交路线经过，交通配套完善。而目前地块周边在售热门项目，如奕翠园均价约12000元/平方米，天奕国际广场约13000元/平方米，紫园约10000元/平方米。

　　古镇一地块起始单价为2800元

　　此外，鲜见有商住地推出的古镇镇也推出两宗商住地，而且位置非常优越，毗邻古镇大信新都汇商圈。本次推出的商住地里，编号为W10-15-0047的商住地块宗地面积为21423.2平方米，容积率大于1并且小于或等于2 .8，建筑密度小于或等于30%，绿地率大于或等于35%，建筑限高小于或等于80米，出让年限为70年；编号为W10 - 15-0 0 49的商住地块宗地面积为16701.1平方米，容积率大于1并且小于或等于2 .5，建筑密度小于或等于30%，绿地率大于或等于38%，建筑限高小于或等于80米，出让年限为70年。

　　据显示，两宗地块均采用网上竞价的形式进行拍卖，挂牌时间为2016年8月26日9时00分至2016年9月28日9时00分。其中W 10- 15 - 0 0 4 7地块起始总价为167957888元，折合约522.6667万元/亩，起始楼面地价为人民币2800元/平方米；W 10-15-0049地块起始总价为108557150元，折合约433.3333万元/亩，楼面地价2600元/平方米起。两宗地块最小竞价增幅(楼面地价)均为20元/平方米，不设保留价。

　　这两宗地块是古镇近年来少见的优质商住地。从区位图中可以发现，这两宗商住地块均位于同一位置，靠近古镇主干道菊城大道与东岸中路，并贯通中山南北的古神公路，交通便利。生活配套和教育资源方面，两地块紧邻古镇大信新都汇商圈，与小榄水产农贸市场隔河相望，附近有小榄中学、曹二学校、曹一小学等多家公立学校，生活方便。同时，附近在售项目海都广场均价约6800-7000元/平方米，盛迪嘉嘉元均价约8800-9000元/平方米。

　　业内观点

　　3天推6宗地，预计都将顺利拍出

　　对于中山3天内一口气连续推出6宗商住用地，有业内人士表示出乎意料，“毕竟中山已经很少集中推出大量商住地”，目前更多的是督促此前拍卖或交易的闲置土地尽快开建。有研究机构指出，由于中山上半年只推出7宗中小型商住地块，目前用地指标依旧宽裕，因此下半年集中推地也不足为奇。

　　同时，有业内人士认为，本次推出的地块均是所属区域内的核心位置地块，同时有地块的楼面价格相对目前的楼价水平而言偏低，因此有可能会拍出历史新高。此外，注意到东区后塘前后推出的两宗地块位置相邻，其地块区位条件基本一致，有可能被同一个开发商拿下。

　　8月，楼市淡了，但土地市场却火了。就在上周，与中山翠亨新区仅一路之隔的珠海唐家湾推出的4宗住宅用地拍出了历史新高，而由于这些地块非常靠近中山南朗一带，对中山楼市也将有不小的影响，尤其是包括翠亨新区所在的火炬开发区、南朗和三乡、坦洲等区域。珠海唐家湾高价地出炉后，中山国土局在时隔4个多月后也推出了东区、南区及横栏镇三宗商住地块，其中东区地块因位置优越让业内预测具有“高价地”可能。业内认为，频出的高价地或将对楼市产生后继影响。

　　唐家湾高价地或推高中山东部楼价

　　8月份，全国部分一二线城市都上演了一场“高价地”级别的土地拍卖，其中珠三角也涌现不少“高价地”———就在上周五下午，与中山翠亨新区仅一路之隔的珠海唐家湾推出4宗住宅用地，此前由于被视为珠海偏远区域的金湾拍出了历史新高，因此这次拍卖聚焦了珠海和中山不少业内人士的目光。

　　当时，有珠海市的业内人士称，拍卖当天多达20多家房企角逐，其中包括珠海、深圳、广州、中山等多个区域的房企参与竞标。而这4宗住宅用地起拍价在4500- 4580元/平方米，创了珠海市今年来首次一天出让最多地块记录。

　　“整个拍卖过程之激烈超过了很多人的预期”，有珠海业内人士如此感叹，在这轮拍卖中，拍卖的价格不断创出历史新高，最后，被视为“黑马”的雅居乐地产以楼面价28000元/平方米、总价12.34亿元的价格拿下了第一宗住宅地，溢价率高达522%。

　　就在所有人都以为这一价格已经是唐家湾的天花板时，不久后雅居乐地产又以28250元/平方米、总价12 .73亿元拍得第二宗地块，以28250元/平方米、总价32 .91亿元拍得第三宗地块，只有第四宗地块才被珠海本地开发商格力地产以29120元/平方米拿下。

　　虽然雅居乐三宗地块的价格都不及格力地产的高价地价格，但也非常接近，同样被业内外视为珠海新高价地。这一价格让珠海房地产界惊讶的同时，也让中山开发商诧异———有人透露，作为上市公司，雅居乐地产一向对于土地成本控制非常谨慎，甚少出现其他开发商这样激进式的拿地做法。

　　无论是珠海还是中山业内人士更多的共识均是：雅居乐或是为了其在中山市翠亨新区的项目而铺路。据了解，根据雅居乐的上市公告资料显示，目前雅居乐地产在中山市南朗有着多宗土地储备，同时翠亨新区项目山海郡已经在发售当中，预计本次不惜高价出手拿下珠海唐家湾住宅土地，就是让购房者对唐家湾有更高的楼价心理预期，同时倒逼部分购房者到价格更低的中山翠亨新区购房。

　　“这些地块虽然是位于珠海唐家湾，实际上非常靠近中山南朗一带，对临珠区域的影响实际上是非常大的。”合富辉煌中山分公司市场部经理谢仲娟分析，此次土地拍卖不仅对珠海有影响，对中山楼市也将有不少的影响，尤其是中山东南部的核心区域，包括翠亨新区所在的火炬开发区、南朗和三乡、坦洲等靠近珠海的区域。“对于翠亨新区这一新区来说，目前旅游、住宅等功能已经成功布局，但产业功能还需要强化，除了承接深中通道以外，即将通车的港珠澳大桥也需要承接，现在更像是打通了整条经济走廊。”她说。

　　购房者对项目涨价预期将增强

　　“如果目光再放长远些看，除了影响这些核心区域以外，对整个中山楼市也有着不少的影响”，她认为，珠海高价地这一消息或让购房者对项目涨价预期增强，购房意愿增加。

　　而这一高价地的出现，不仅让珠海市不少楼盘出现停售涨价的消息，也有不少中山区域的楼盘出现涨价风声。“不少坦洲三乡和南朗的项目都上调价格，有些更夸张，当晚销售就让客户尽快签约，因为第二天就涨价。”天睿地产营销中心总经理马建宏表示，高价地不仅对珠海产生直接影响，而中山不少项目都“伺机而动”，对后市判断更为乐观而调价。他预计短期内中山这一两周部分临珠区域的成交量将会出现大涨，同时判断，预计唐家湾高价地至少售价在4万元/平方米以上的预期下，或有不少购房者未来会倾向选择楼价低得多的翠亨新区。“唐家湾4万元/平方米，翠亨新区1.5万元/平方米，会有人选择后者。”他分析。

　　南都记者也了解到，中山部分楼盘的确出现热闹的情景，例如有锦绣海湾城的销售人员就表示，不少购房者得知高价地项目拍出后，第二天就赶往项目签约，现场“人山人海”。而有与雅居乐中山各项目进行二手联动的中介人员更是贴出了公告称，雅居乐除了西区剑桥郡在售以外，全部楼盘停售停售。

　　中山推出3块商住靓地受关注

　　分别位于东区紫马岭、南区竹秀园村、横栏镇居委会

　　珠海高价地、广州高价地、深圳高价地、东莞高价地……随着中山周边城市的土地拍卖陆续进入高潮期，“面粉比面包贵”的高价地层出不穷下，中山土地市场也久违地出现了商住用地的“身影”。

　　根据中山市国土资源局土地招拍挂市场公告显示，就在昨日，该局一口气连推三宗商住用地，分别为编号W21-16-0051的东区紫马岭“后塘”区域的商住用地、编号W17-16-0030的横栏镇居委会的商住用地和编号为W26-16-0007的南区竹秀园村的商住用地。这也是自今年4月20日推出板芙镇用地后，中山沉寂4个多月后首次大规模推出商住地。

　　东区地块

　　被视为高价地潜力地块

　　令人瞩目的是，本次推地不仅数量多，而且位置还颇为优越，其中两宗均位于主城区，甚至有靓地被视为具有高价地潜力。其中，东区紫马岭“后塘”区域、编号W 21-16-0051的商住用地被认为是最有可能成为高价地的潜力地块。

　　这块位于中山市东区紫马岭“后塘”区域的商住地，宗地面积为8900平方米，容积率大于1并且小于或等于2.2，建筑密度小于或等于30%，绿地率大于或等于36%，建筑限高小于或等于50米。该宗地块采用网上竞价的方式进行出让，挂拍时间为2016年8月29日09时00分至2016年09月28日09时00分，起始总价为4307.6万元，折合每亩322.67万元；起始楼面地价为2200元/平方米，不设保留价。

　　该地块可以说是近5年来少见的东区优质地块。从区位上看，地块靠近东区盛景尚峰CBD商务圈和华润万家商圈，毗邻中山五路，周边还有001、006、023、009、035等多条公交路线经过，交通配套完善。地块周边有石岐中心小学、东区中学等多家学校，教育资源丰富，同时附近还有敏捷紫岭国际、紫马岭综合市场、华润万家等多个在建或已有购物中心，生活配套便利。

　　地块周边还有多个商住项目，如奕翠园、盛景尚峰、紫园、天奕国际广场等，居住氛围浓厚，而毗邻的奕翠园还是中山东区数一数二的中高端项目。目前，记者了解到，奕翠园的对外均价约12000元/平方米，天奕国际广场约13000元/平方米，紫园约10000元/平方米，而整个东区的二手楼价基本上在7000元-11000元/平方米之间。

　　南区地块

　　地理位置好地块最大

　　此外，另两宗商住地的位置也不俗。南区竹秀园村地块邻近永安二路，宗地面积6万平方米，为本次挂拍的三宗地块中最大的地块。地块容积率大于1并且小于或等于2.5，建筑密度小于或等于35%，绿地率大于或等于35%，建筑限高小于或等于60米。地块起始总价为283627176元，折合约315万元/亩；起始楼面地价为人民币1968元/平方米。上网竞价出让不设保留价。

　　该地块附近有南外环主干道，附近有华润万家城市风景店和南区市场等商业中心，地块邻近中山市良都中学、竹秀园学校，且周边有多个成熟居住项目如万科城市风景等，地块周边还有树木园、南区图书馆等文化休闲设施，生活氛围浓厚。目前，附近的悦盈新城对外均价高达11000元-12000元/平方米。

　　横栏地块

　　附近楼盘单价约7000元

　　而横栏镇居委会地块宗地面积14688.3平方米，地块容积率大于1并且小于或等于2，建筑密度小于或等于30%，绿地率大于或等于38%，建筑限高小于或等于36米。地块起始总价为32931169元，折合每亩约149.46万元，起始楼面地价为1121元/平方米，不设保留价。

　　该地块紧邻顺兴南路，附近有壹加壹横栏购物广场等大型购物中心，还有横栏中学、横栏镇医院等教育医疗配套，周边商住项目众多，如尚水华庭、丽港花园、金月湾等，是横栏镇核心居住区之一。目前，附近的楼盘如尚水华庭的对外均价约7000元/平方米。

　　业内观点

　　乐观派预计东区地块可能成新高价地

　　在各地纷纷涌现高价地的背景下，不少业内人士对中山本次推出的优质商住地能否竞拍出新高价地也有了一份期待。有乐观派认为，目前按照中山的楼价，拍出高价地的可能性较楼市低迷期要大得多，同时有着深中通道的影响，楼价上涨的预期让开发商更愿意放手一搏。有谨慎派则认为，虽然本次拍卖的三宗土地均是区域内的繁华位置，但在目前楼价稳定之下，加上地块有着限高过低、规模较少等劣势，预计出现高价地的可能性较少。

　　乐观派：

　　楼价预期高是关键

　　马建宏是预测东区地块将有大可能成为新高价地的乐观派之一。“目前主城区土地很少，普通人在主城区溜达一圈就能发现目前的 吉地 (空地)并不多，即便有，也只有8-10亩的规模，甚至只有几亩，除了三旧改造以外，中山主城区出现大宗土地拍卖的可能性非常低。”他分析，之所以认为东区地块具有高价地的潜力，原因是高楼价的预期。目前东区的一手楼均价普遍在1万-1.1万元/平方米左右，例如御峰臻品的售价将调整至1.3万-1.4万元/平方米，若按照1.5万元/平方米的楼价来算，开发商可以接受4000元-5000元/平方米的楼面地价。“目前至少有10个深圳开发商在中山寻找地块，虽然都想拿100亩以上的，但说明中山的土地价值受到外地开发商重视，若是这些开发商拿下，这一地块成为高价地的可能性就非常高。”他表示。

　　谨慎派：

　　地块小楼价稳，难言高价地可能

　　而谢仲娟则认为，虽然本次推出的三宗土地区位优势明显，但对于是否会有新高价地诞生则表示审慎态度。“这些地块或存在规模小、限高低等问题，开发商开发力度有限，影响了他们拿地的可能。”她分析，中山用地指标虽然持续至2020年，但由于消化库存的原因，中山不可能推出太多的土地，或主要还是以闲置土地为主。“同时，中山只是二线城市，缺乏其余一二线热门城市楼市的大涨空间，因此像珠海一样频出高价地的可能性并不高。”她说。