楼市去库存大背景下 房贷杠杆升高背后风险有多高？

但是，从中国的人口结构来看，无论是职业分布，还是收入差距，都与欧美发达国家完全不同。中国有近一半农村人口没有进入城市商品房市场，农民购买住房债务比重很小甚至为零。如果把大量的农村人口也放在居民债杠杆率中来计算，就会全面降低居民债务杠杆率水平。不少三四线城市的房价水平也很低，这些城市的居民通过债务方式进入房地产市场所占的比重同样会很低。剔除这些因素，仅以经济发达地区及高房价地区的居民债务杠杆率来计算，肯定远超现在发达国家的水平。

风险为何没有暴露?

个人住房按揭贷款快速增长的风险为何没有暴露出来?它会在什么时候暴露出来?这个问题并不难回答。只要房价在上涨，那么住房的总价值也会上升，这时住房按揭贷款就不存在多大风险。但是，房价会一直上涨吗?

当前房地产泡沫较大的城市，周期性调整不可避免，房价必然出现下跌，个人住房按揭贷款的风险也就会全部暴露出来。

中国房地产市场的繁荣，建立在很高的金融杠杆基础之上，不仅把房价推到了天上(如一线城市及部分二线城市)，也把这些城市的地价推到了天上，把房地产泡沫吹得巨大。大量的流动性在金融市场空转而不流入实体经济，使得民营企业投资迅速下降。如果这种局面不扭转，房地产市场及金融市场将面临着巨大的风险，中国经济增长下行的压力也会越来越大。

笔者以为，要降低住房市场的风险，要让房子回归到居住的功能，去除其投资投机的功能，这是当前抑制房地产泡沫的关键所在。这需要政府用住房交易税、交易所得税把住房投资与消费严格区分，并对个人住房按揭贷款进行严控，房贷利率、首付比例、贷款实质性审查等应予全面收紧。