江滨华庭烂尾楼长达10年 江景豪宅为何沦为“空城”

　　下水管道全部被偷，阳台铁质防护栏也被撬走，铝合金玻璃窗也被偷了，拆迁安置房如今成了烂尾楼，10 年也没能拿到房产证……原本家在石岐区团结村永全街的回迁户郭锦楠，10 年前拆迁搬入青溪路江滨华庭小区，期间这块2.3 万平方米的土地上共建6 栋连排住宅和两栋小高层，如今烂尾却拥有上百套单位的小区内仅有6 户居民，开头的一幕是他们恶劣生活环境的真实讲述，这些让他们苦不堪言。

　　当初的江景豪宅如何沦为烂尾 “空城”?为何10年没等来房产证的房屋却被拍卖?拆迁户们何时才有望拿到房产证?近期，记者就此做了调查。

　　声音

　　没等来房产证房屋却被拍卖

　　小区业主郭锦楠告诉记者，位于石岐区青溪路的这座江景楼盘，2002年项目启动时打出的名称是 “江滨绿苑”，后来沦为烂尾楼，开发商为其改名为“江滨华庭”。不料，更名并未挽回其销售颓势。

　　4月3日上午，当记者来到小区楼下时发现，泥泞的路口凌乱地堆放着大量建筑巨石，楼前唯一一块空地上晒满五颜六色的废旧垃圾袋。整栋楼没有装门窗，也没有任何粉刷装饰，外墙布满青苔，大量钢筋暴露在外，由于常年风吹日晒雨淋，楼房内外均严重受损，四周荒草丛生。

　　对于烂尾长达10年的江滨华庭来说，最伤最痛的还是业主。

　　居住在江滨华庭6楼的郭锦楠告诉记者，10年来入住到现在的6户人家中，2栋的4户人家属石岐区团结村永全街的回迁户。“我们4 户都是老街坊。2000年，政府部门动员拆迁了我们的家，我们一度两年的时间内在外租房子住，仅给我们5000元的补贴。后来将我们安置在这里，市里的拆迁部门、开发商给我们签了一纸合同，2002年分了房子，2004年住进来的。”郭锦楠说，永全街还有些拆迁户被安置在这里，但江滨华庭烂尾后，拆迁户们拒绝入住。

　　而居住在1栋的杨文清曾是为建筑商供应建筑材料的，后期由于建筑商与开发商闹起债务纠纷，开发商就以房抵债，建筑商又对供应商杨文清两人以房抵债。2006年，杨文清以材料款冲抵购房款，换到了这里一套124平方米的住房。“我一直催开发商给我们办理房产证，每次他们都往后推，没想到2012年9月20日，这里除了拆迁户和一些办了产权登记的房子外，统统被拍卖以偿还开发商向银行的借款。我的房子因为没有办理产权备案，也被拍卖了。”抵购的房产惨遭拍卖，杨文清的眼里满是不安与无奈。

　　调查

　　六户人10年“蜗居”烂尾楼

　　据记者调查，早在 2012年9月，中山市中级人民法院以底价9000多万元强制拍卖江滨绿苑2.3万平方米建筑、38亩土地。随着楼房烂尾遭法院强制拍卖，除了楼里仅剩的6个家庭外，荒芜的楼房再也无人问津。不久，这里也成了社会闲散人员的乐土，治安环境每况愈下。

　　“一些收废品的、吸毒人员经常光顾，明目张胆地在白天作案。光摩托车就丢了两台，没有住人的房子，下水管道全部被偷，阳台铁质防护栏也被撬走，铝合金玻璃窗也被偷了。”杨文清说，由于下水管道被盗，一到下雨天，雨水就直接流进房子里，一层一层往下流，然后流到底楼，最后聚集在地下车库。而屡屡在小区得手的小偷，偷完下水管道、阳台防护栏、铝合金等室内有价值的东西后，将目光转向小区里的电线。

　　傍晚时分的楼下，猖獗的蚊子嗡嗡作响，根本待不住人。记者跟随郭锦楠的步伐，一口气爬上六楼。老郭在烂尾楼里的“家”虽是个两室一厅，简单的装饰却充满家的温馨。“原来开发商的账户都被封了，物业公司也随着撤出，欠下供水部门数千元水费未缴，水电也都跟着停了。我们用水都是直接找水厂，电也是临时用电。想看电视都不行，小区烂尾，个人接不了电视网络。”郭锦楠用手指着阳台自己动手搭建过来的临时管道告诉记者，目前6户人家都用临时的塑料小水管从附近老邻居接水，以勉强维持日常生活用水。

　　“10年了，没等来房产证，房屋却被拍卖。现在我们最怕的就是连唯一能供我们栖身的烂尾房也不是我们的了。”郭锦楠忧心忡忡的一句话也反映了回迁户们的共同心声，“我们多次到市政府、市信访局、市国土局、石岐区等部门了解办理房产证事宜，但都未能遂愿。现在手里只有一份拆迁安置协议，万一有什么变故，谁来证明房子的产权和归属?”

　　溯源

　　江景豪宅如何沦为烂尾“空城”

　　当初的江景豪宅如何沦为眼下的烂尾“空城”?开发商中山市盛兴实业集团有限公司负责人黄锦光曾给出过答案。

　　据黄锦光透露，2007年该楼盘尚未取得预售许可证时，他们便将房子抵押材料款、工程款，也向市民偷偷发售。“但因房子抵押给了银行，无法从国土局办证。”此后，盛兴公司采取逐步解除抵押的办法，办了小部分预售许可证。再后来，盛兴公司试图盘活该楼盘，又未成功。最后，盛兴公司仅滨江华庭一个项目的债务便超过1.8亿元，其中欠广发银行4000多万元。

　　江滨华庭因开发商经营状况恶化，无力偿还债务，随后被法院强制拍卖，其中20多户已经交付房款却未能及时办理备案、获得产权的买楼人不但不能得到房子，反而只能作为普通债权人，争取不到房款1/3的补偿。

　　“像我们这样的情况，可以说不住进来就没地方可去，眼下是无奈之举。烂尾之后，很多人不愿搬进来住，环境实在太恶劣，大事小事不断。”郭锦楠向记者追述，2012年7月5日，他们所住的烂尾楼顶曾发生一起惊动中山的事件。“当时法院要拍卖，作为楼盘开发商的黄老板质疑执行拍卖过程中存在猫腻，导致被低价拍卖，使其无法偿还债务。一冲动，他爬上楼顶要跳楼，后来好不容易救了下来。但法院表示执行过程并无违法行为，要求重新评估拍卖亦无法律依据，再后来事情就搁置下来了。”

　　“只有法院判决了，后面有其他的资金进入盘活，小区的业主可依法依规维权。”对以业主提出的诸多疑问，石岐区住建部门回应称，该楼盘开发过程因繁杂的债务关系导致烂尾，后法院强制发展商破产并拍卖项目及相关土地，因开发商不服判决提出上诉，目前该案仍在省高院审理过程中。

　　追问

　　城区超30万平方米烂尾盘如何盘活

　　江滨华庭仅是中山烂尾楼盘的一个缩影。调查过程中，进入记者视野的是：因资金链断裂、开发商违法违规施工、项目设计开发失误等种种原因导致开发项目烂尾的案例不少。据本报记者不完全调查统计，中山城区内仍存在的烂尾楼总建筑面积超30万平方米，其中不乏东区起湾道旁4.2万平方米的住宅楼盘荔景湾豪苑。

　　随着时间的消逝，为何部分烂尾楼盘得以盘活，但仍有不少项目至今仍死气沉沉。它们的盘活之路在何方?

　　对此，中山市经济研究院常务副院长梁士伦教授接受记者采访时表示，我市当下部分烂尾楼治理难以推进的关键在于法律纠纷，而这些纠纷多是由于权属不清或债权、债务太复杂导致。据了解，江滨华庭烂尾遭法院强制拍卖后，除了银行外，楼盘还冒出100多个小债主。而香港丽悦酒店集团在新铁城大厦的投资项目进展受阻，其中一个主要原因就是新铁城大厦存在产权争议。此外，新城商业中心有11个股东，投资人、产权人关系异常复杂。

　　梁士伦教授表示，现在有些烂尾楼还没有盘活，除了纷繁复杂的法律纠纷导致二次烂尾甚至多次烂尾外，开发不符合相关标准、历史原因导致规划变更等原因都存在。“圣贤山庄位于长江水库边上，但长江水库是水源保护地，按照相关法律，水源保护地周边不允许建筑施工。再例如荔景湾豪庭目前还要规划建设新的道路，我们经济研究院楼前别墅区存在规划用地性质的不符，等等。”

　　梁士伦认为，烂尾项目的盘活要在法律框架下推进解决，在加大土地执法力度、大力推进三旧改造力度的大背景下加快解决，确保投资人、购房者、安置户等相关各方的利益，不能让老百姓的合法权益受到侵害。“依法加快推进解决烂尾项目。政府要主动作为，大力推进，甚至对烂尾项目相关镇区实行问责制，尤其涉及侵害老百姓权益和拆迁户安置等民生问题，要加快大力推进。”梁士伦说，“这些问题迟早要解决，早解决要比晚解决好。项目盘活不仅有利于化解社会矛盾，同时带动了整体的经济和社会效益。”

　　记者手记

　　败也市场成也市场

　　作为城市的疮疤，烂尾楼不仅有碍市容，也浪费了资源，正因为这些公共利益因素，使得政府的介入具备了合法性基础。

　　2003年前后，市政府下力气推进处理烂尾高楼，并有了突破性进展，出现了第一波的烂尾楼复活高潮，例如竹苑商业城变身现在的汇泉酒店和竹苑广场。2007 年后，山顶花园爆破、嘉路华广场复活、碧桂园拿下秀丽湖山庄烂尾别墅，烂尾楼进入新一轮的起死回生高潮期。2010年，《中山市“三旧”改造实施细则》发布，包括银星花园片区和富业广场等多个烂尾楼项目被纳入“三旧改造”试点项目中。

　　项目烂尾像是一道伤疤，不仅破坏投资者信心，更对居民生活带来极大影响。作为监管者，政府应严格把关，避免资质不良的投资者进入房地产行业，进而从根本上预防烂尾楼的出现。说到底，不良房地产资产源于市场，亦消化于市场。因此，“烂尾楼”的改造除了政府部门依法加快推进外，其最终价值的实现还是将由市场决定。