绿城中国收购大戏终于迎来新节点 中交:拓展海外市场

历时超11个月，横跨融创中国、中交股份两家上市公司，绿城中国（以下简称“绿城”）那场跌宕起伏的收购大戏终于到了新节点。

3月30日，绿城2014年业绩会上，原副董事长寿柏年的身影没有再出现。一张新面孔出现在镁光灯前—中交股份原财务部总经理李青岸首次以绿城管理层的身份出席这场业绩会，陪伴他的是绿城执行董事曹舟南和公司首席财务官冯征。

外界猜测，与九龙仓纯粹财务投资者身份进入绿城不同，中交系势力正慢慢吞噬绿城掌门人宋卫平的话语权。对绿城控制权争夺的新一轮江湖厮杀，是否就此展开？

事实上，在旷日持久的股权大战中，绿城还是伤了元气，去年利润同比跌五成就是一个信号。中交入主后，绿城管理层三方是否能顺利磨合，需要新注脚。

“管理层格局未来走势如何，现在仍没有明确，” 绿城集团品牌部相关人士告诉时代周报记者，一切要等安排好之后再看，但无论如何，公司运营还在正常进行。

明显的信号还有，绿城正在营销策略和海外拓展方面展示出新变化。绿城管理层在业绩会上透露，今年接下来的重点，是冲刺600亿元，针对不同地区、城市的项目进行精准去化，未来，中交可能会助力绿城在海外地产上有所收获。

管理层新格局：三分天下

与融创中国艰难分手后，去年底，绿城向央企中交集团抛出了橄榄枝。在完成收购绿城股权后，中交与九龙仓成为绿城并列第一大股东，各自持有24.287%股份，而绿城创始人宋卫平与寿柏年则共同持有18.538%。

被中交集团委派至绿城担任董事之职的李青岸，在3月30日的业绩会上对宋卫平在绿城的地位给予了充分肯定。李青岸指出，中交入股绿城是看中了宋卫平的营运理念。“我们始终认为，绿城与宋先生是永远不可分割的一个品牌。”

绿城至今未完全太平，就在业绩发布会的近一个月，就曾多次传出与绿城人事剧烈动荡有关的消息。

两周前，曹舟南一度被传“离职”。随后绿城方面对此传闻进行了辟谣，表示曹仍供职于绿城。

3月22日，“宋卫平被中纪委带走，导致绿城董事会临时被取消”的消息传出，绿城当天在其官方微信上以书面形式正式辟谣，指出该报道失实。

宋卫平也很无奈，在电话那端，他说，这纯属无稽之谈，当天我还在看绿城和国安的比赛。

三天后，绿城的一则公告，终于让绿城新管理层格局有了清晰轮廓—在新人事安排中，中交的朱碧新与孙国强被派遣至绿城董事会，朱碧新被委任为执行董事、董事会联席主席。宋卫平由董事会主席改任为董事会联席主席。

目前，绿城董事会共有6个董事席位，包括宋卫平、朱碧新、孙国强和寿柏年四名执行董事；九龙仓拥有两个非执行董事席位，分别为九龙仓内地业务负责人周安桥，九龙仓执行董事兼集团财务总监徐耀祥。

此外，绿城中国子公司绿城房产董事也将发生变动，除原绿城系的宋卫平、曹舟南、应国永之外，新进成员包括来自中交的孙国强、李青岸和李永前。

绿城上下管理层格局逐渐变得明朗，三分天下局面出现，值得注意的是，中交获得了绿城的关键职位，今后中交可能会全面介入绿城的财务、成本、战略等关键部门。

今年重点：加大销售力度

在宋卫平、中交、九龙仓三方治理之下，绿城未来的发展策略，尤其是在销售策略的表述上出现了微妙的变化。

过去一年，绿城的业绩出现明显下滑。截止到去年年底，公司净利润同比大幅下跌57.6%至20.72亿元，而毛利率则由2013年的30.3%跌至去年的23.5%。绿城2015年设定的销售目标为600亿元，同比减少7.7%。今年一季度，绿城对销售金额的考核指标为90亿元，至3月29日已经完成了86亿元。

中央六部委出台“330”政策后，地产界几乎一致看多后市，部分开发商甚至声称已将涨价提到议事日程。对于绿城是否会涨价，绿城方面表示目前并没有明确说法。

“价格问题现在还没有具体的方向，还是要根据各地不同的情况来定。有些城市库存压力比较大，卖得并不好，涨价没有什么理由；而有些城市已经出现上涨的势头，价格也可能会作出调整。”绿城内部员工张睿（化名）告诉时代周报记者。

据了解，今年绿城的重点将放在加大销售力度、拓宽销售渠道，加快公司的去库存。“针对库存量较大、库存时间较长的部分区域，将通过灵活的价格手段，提高产品的去化率，确保资金的回笼，以转化为新的更有市场竞争力的产品。”绿城在业绩报告中如是表述。

中国指数研究院研究总监陈延彬认为，总体来说，绿城去年的业绩还不错，但自身财务状况多少有些令人担心。“采取灵活的市场策略，加快资金回笼速度，可能也有保证财务安排这方面的考虑，” 陈延彬对时代周报记者如是说。

据绿城2014年业绩报告，期内公司综合总资产1271.4亿元，综合负债总额约922.9亿元，其中，公司的流动负债约677.7亿元，一年内到期的银行贷款约121.6亿元。而公司的非流动负债约348亿元，其中一年后到期的银行借款额约150.5亿元，优先票据负债约85.9亿元。

对于这样的财务结构，穆迪分析师郭洁凝认为，尽管绿城持有的近91亿元现金和运营现金流（77.3亿元银行结余及现金额+13.5亿元抵押银行存款），不足以支付121亿元人民币的短期债务和52亿元的承诺地价款，存在一定压力。

“但鉴于更强大的股东结构，我们预计该公司可通过顺畅的国内融资渠道来满足短期债务需求。”郭洁凝表示。

绿城首席财务官冯征也指出，中交进入绿城后公司的销售策略会有改变，但绿城仍然不主张单纯降价。曹舟南则表示，绿城的销售和目前的存量房源有关，包括新的增量、推盘有直接关系，“总体来说销售是要根据公司本身的计划指标来进行”。

在克而瑞研究中心首席研究员林波看来，绿城销售方式的微妙变化，也是中交、九龙仓等几方面合力的结果。

中交出力：拓展海外市场

中交这位央企新东家，将会给绿城带来什么？

李青岸最有发言权，他说，中交入主后会为绿城发展带来协同效应，这将体现在三个方面：打造“中交+绿城+九龙仓”的架构体系、融资、帮助绿城拓展海外业务。

“中交是央企的背景、九龙仓是著名的蓝筹、绿城超强的营造能力，这三方面的协同效应发挥出来，会对绿城的价值打造和战略价值实现起到推动作用。”李青岸说，这种架构，在中国的地产界可以说独一无二。

曹舟南坦承：“中交在整个融资、管控、治理结构以及现代企业制度建设方面，它有它特殊的要求，所以我认为这种变化是积极的。”

在融资方面，绿城有望借助中交的平台获得更多资本市场的支持。

可查资料显示，中交的主营业务包括基建、港口、道路与桥梁及市政工程建设和装备制造。据中交股份2014年业绩报告，中交集团去年年末总资产达6303.8亿元，2014年中交的收入约3666.7亿元，其中来自海外的收入约622亿元。与中交相比，绿城1271.4亿元的规模的确是小了些。

值得注意的是，中交持有多家金融机构的股份。据中交披露的信息，至去年年底中交持有招商2.74%股份、招商证券4.64%股份；此外中交还参股了光大银行、交通银行、浦发银行、广发银行及江泰保险等金融机构。

李青岸表示：“收购以后，绿城借助中交集团在资本市场的优势以及央企背景有助于其降低融资成本，优化负债结构。”截止到2014年底，绿城的加权平均利息成本为7.9%，境外借贷累计145.79亿元，占总借贷的40.7%。

一个明显的变化，会出现在绿城尚未涉足的海外市场。李青岸指出，同样作为H股上市公司，中交集团40%的业务为海外基础设施建设，公司在境内外共拥有1800万平方米的土地储备，未来可以借助绿城的品牌和产品开发能力，拓展海外房地产市场“大有可为 ”。

“这是我们的初步设想，例如我们在东南亚参与一些港口建设的项目，从而在当地获得一定的土地置换，如果这些项目能交给绿城来开发，将有巨大的升值空间。” 李青岸如是说。

但这一切，目前还只停留在设想阶段。“海外业务还在酝酿中，暂时没听到具体的拓展方案，没有具体时间表，”绿城集团品牌部相关人士告诉时代周报记者。