楼市去库存分析：一二线城市容易 三四线较难

日前，国家统计局发布了5月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，5月份房价环比上涨城市个数减少，涨幅有所收窄；同比上涨城市个数虽然继续增加，但一线城市涨幅首现新建商品住宅和二手住宅价格“双收窄”二、三线城市涨幅则继续扩大。专家指出，近期房价走势反映了楼市“冷热不均”的阶段性格局依旧延续，人们应清醒地意识到，化解库存最终应体现为城市吸引力的提升和楼市成交量的增加，而不能简单地将热点区域楼市价格快速上涨作为我国“去库存”的特征乃至政策导向。

刚需释放 涨势趋缓

数据显示，5月份我国房价总体涨势放缓，热点城市与普通城市的环比涨幅均比上月有所收窄。从同比口径来看，5月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格平均涨幅也开始收窄，而二、三线城市同比平均涨幅则在上月基础上继续扩大。

分析人士表示，这种格局一方面反映出购买力较强的一部分刚需已经得到释放；另一方面也表明重点城市在去库存过程中率先取得了较为明显的进展。“就2015年以来北京市的相关统计数据而言，其房地产投资增速有所回落，而新建商品房和二手房的销售面积则出现明显上升，这意味着当地楼市去库存的效果较为明显。”北京市社科院经济研究所所长杨松说。

武汉科技大学金融证券研究所所长董登新在接受本报记者采访时进一步指出，一部分投资乃至投机性资金进入房地产市场也是近期楼市格局的重要成因。“当前市场流动性较为充裕，利率维持在低位。因此对普通家庭而言，存款、理财收益率不高，股市、汇市又难以把握，因此投资有概念的房产也成为了保值增值时的无奈选择。就市场本身来看，楼市涨幅向二三线城市扩散的背后有着政策调整和‘比价效应’双重因素。”董登新分析。

“去库存”战 远未打完

除了价格，成交量对去库存进程的反应其实更为直接。国家统计局数据显示，1—5月份，全国商品房销售面积4.80亿平方米，同比增长33.2%，但增速比1—4月份已有所回落。截至5月末，全国商品房待售面积7.22亿平方米，比4月末减少521万平方米。其中，重点城市待售面积规模已降至去年末水平以下；非重点城市待售面积减少量也逐月增多。

清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵指出，当前中国房地产库存的消化周期已经从64个月迅速降到了52个月，处于一个比较正常的水平。与此同时，在中国百姓“买涨不买跌”的心理下，未来一年房地产的价格增幅不会像此前一样快，交易量也会有一定的放缓。

值得注意的是，拥有经济活力强、公共服务好、人口流入大、产业基础厚等条件的热点城市库存问题本就较轻，所以去库存自然相对容易。但是，房地产去库存的战役还远没有打完。事实上，去库存最终目的在于让房屋满足人的居住需求，实现土地要素的优化配置。因此，未来楼市去库存过程中，还应更重视“成交量”而非“价格”。

缩小差距 均衡发展

那么，下一阶段楼市去库存该如何进行呢？专家指出，我国各地发展不均衡意味着去库存时同样面对着“一、二线容易，三、四线较难”的格局。因此，未来去库存的重点应放到缩小区域吸引力差距和均衡各地发展水平上来，让库存房屋真正服务于“人的城镇化”。

中国国际经济交流中心信息部副部长王军建议，三、四线城市更应考虑通过改善基础设施水平，居住环境，促进产业升级，引导周边农业人口到城市居住，夯实本地经济的发展实力，通过租售并举的方式来实现“去库存”。令人欣慰的是，如今不少地方都对我国楼市的去库存格局有着清醒认识，并提出了有针对性的“药方”。例如，山西省提出了允许农业转移人口在就业地落户、农民进城购房获政府补贴、农民工同等享有公积金缴存使用权利等改革措施，同时鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低房价。再例如，青海省则准备引导企业将未开发房地产用地调整为新兴产业、养老产业、旅游产业、体育产业等用途，促进其他产业投资，以提升当地经济对外来人口的吸引力。

“未来一段时间，房价应该呈现基本稳定的态势，不会上涨下降。特别是对于库存较大、吸引力较弱的三、四线城市来说，房价上涨的动力和空间已经十分有限，因此去库存更应该回归到练好内功、对接居住需求上来，以便充分利用好我国新型城镇化不断推进的历史契机。”杨松对本报记者说。