地价疯狂跳涨 房地产调控压力山大应该怎么破？

5月9日人民日报刊登的权威人士访谈文章《开局首季问大势》，应该是本届政府成立以来首次在重要媒体提出“房地产泡沫”这个词。话锋所指，当然是去年以来尤其是今年春节后加速上涨的部分一二线城市。

但这并没能吓阻目标城市狂奔的脚步。5月11日下午，融创以总价30.05亿元、楼面价38291元/平方米、溢价率111.62%，抢得上海松江区泗泾镇一幅地块;格力地产以19.65亿元、楼面价37674.74元/平方米、溢价率109.04%，夺走松江区泗泾镇另一幅地块。

而目前松江泗泾板块公寓房均价为2.52万元/平方米，区域内的“豪宅”项目“建发玖珑湾嘉苑”，均价也不过3万元/平方米。虽说我们对面粉贵过面包的现象早已见惯不惊，但如此跳涨，还是令人汗毛直竖，就如同当年金茂大宁高价地对区域房价的直线拉升一样。

不唯上海。此前的5月5日，北京昌平成交的两幅地块，亦是如此。招商蛇口连夺两宗宅地，合楼面单价分别为3.38万元和3.52万元，而目前区域住宅成交价为3万元左右。与上海泗泾一样，这两个项目上市后的售价必定要超过7万元。如果还想举例，前不久厦门和杭州诞生的高价地，则代表了二线热点城市的泼命追赶。

假如不是蒙着眼睛，你一定不难发现，房地产对宝贵资源的贪婪榨取，尤其是对资金的竭力占用。一季度新增信贷的三分之一流向了房地产市场，就是明证。同样，如果不是讳疾忌医，也一定能感受到，高房价对相关产业的残酷挤出效应。

决策层当然也注意到了经济生活中的这些突出现象。部分城市今年以来收紧调控，便包含了中央主管部门的授意。但上海4月份统计数据所显示的成交均价下滑，某种程度与高价项目的预售证被管控有关。房企是敏感的。如果是市场自身的调整，就不会有5月11日那般的土地疯抢。

调控的两难在于，一方面，经济新动力还不能挑大梁，也即暂时还离不开经济权重极大的房地产等产业的支撑，调控出手不可太重，范围不可太宽;另一方面，如果放任房地产单边上扬，势必也会对发展转型、产业结构调整形成重大干扰，所以不能不定向调控。因此，调控只能是小心谨慎，边走边看，并探索新的路径。

5月4日国务院常务会议提出发展住房租赁市场，我愿意将此理解为缓解热点城市房价过快上涨的一种平衡举措。高房价的挤出效应，不仅是施加于产业，也会作用于人，尤其是年轻人。双创战略的实施，离不开大批年轻优秀的人才。留住了年轻人就留住了城市的未来。我们不可能回到20年前的福利分房时代，但提供适当补贴的租赁住房还是可行的。

发展住房租赁市场，政府部门要舍得。包括土地、税收的优惠和金融的实质性支持。过去几年，住建部等部门提出发展公共租赁住房，但地方积极性并不大。老实说，即使有新的优惠政策支持，也未必能推动租赁市场有大的发展。至多算小小的补充。

回到房地产交易市场。此前我说过，一线和二线热点城市，已先后进入以供应存量土地为主的市场，而存量土地的整理、上市，成本高、时间长。国土部门对新增建设用地是严格控制的。但新的形势下，要求我们更新土地供应的思路。

多年来，18亿亩红线下的基本农田保护制度，适用于全国所有城乡。我曾经问过京郊农户，如果是种植农作物，产出也很低。在物流已相当发达的今天，保留特大城市周边的农田数量不得变更，作为粮食蔬菜的供应保证，已经意义不大。

京沪深穗等大城市的新增建设用地指标消耗，远远超过中西部城市。在当前部分城市楼市供求关系十分紧张的市场背景下，我个人建议， 应恢复或者加大新增建设用地指标置换的额度、规模，尽快增加这些城市的新增建设用地指标。

即使经过10多年高强度的房地产开发，但城市用地中的房地产开发用地占比仍然低于工业用地，而住宅建设用地占比更是极低。如果能通过用地指标置换，迅速释放出一批新增建设用地给热点城市，对缓解土地供应紧张、进而改善商品房供求关系，应是见效最快的方法之一。相关城市政府不妨即刻向中央政府主管部门提出申请。

从来没有包治百病的灵丹妙药。但这并不意味着我们可以束手不为。现实来看，政策的全新创举比较艰难，但新增建设用地指标的置换却是早已有之的做法。如果城市政府和有关主管部门有更好的选择，也请尽快行动吧。