高价地盘上市周期明显滞后 北京高价地需四年才能解套

　　开发商一掷千金拿下的天价地，需要多久才能收回成本引发公众好奇，对此，亚豪机构的一份报告显示，如果仅计算在土地价款的基础上叠加年化复利10%的财务成本，北京10年时间的19个高价地盘中，只有11个项目的销售额足以覆盖土地成本和财务成本。而这11个项目达到盈亏平衡点的时间周期平均为48个月，也就是4年时间。

　　高价地盘的上市周期明显滞后

　　亚豪机构截取了自2005-2014年，10年时间里，每年北京成交住宅用地中楼面价最高和溢价率最高的地块，共20宗，分别位于北京9个行政区。其中朝阳区和顺义区各4宗，朝阳区经济活跃、财富人群集中，顺义区则凭借临空经济带和中央别墅区，双双摘得高价地桂冠;孕育高价地技能位居次席的是传统教育强区海淀和题材众多的后起之秀通州，各3宗;另外，丰台区曾诞生2宗高价地，西城区、大兴区、门头沟区、平谷区各录得一宗高价地。

　　这20宗高价地中，还曾出现一个特例。2009年11月20日，大龙地产通过拍卖方式以50.5亿元竞得顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地，这个数字创造了当时北京市土地出让总价和楼面价的最高纪录，而后由于大龙公司逾期未签订顺义天竺地块的土地出让合同，被取消竞得资格。

　　虽然大龙地产的退地仅为个例，其余19宗高价地均处于正常开发、销售状态，但也提示出了高价地的风险所在。而其余19宗曾经的高价地中除西城区华嘉胡同之外的18宗地块均已上市，从拿到到首套签约的平均周期为28个月，相比12-18个月的正常节奏，高价地盘的上市周期明显滞后。

　　对此，亚豪机构市场总监郭毅分析，高价地以超越市场预期、超越区域当前楼市现状的价格被房企竞得，虽然早期的部分高价地位置优越，房企敢于大胆竞地，可以说是建立在前瞻预判市场的基础之上，但却不得不付出放缓入市节奏，等待楼市成长的代价。特别是高价地盘的土地成本高昂，随着时间的流逝，背负着巨大的财务成本，也令高价地盘达到盈亏平衡点的周期被大大拖后。

　　回报周期也愈加漫长

　　据亚豪机构统计显示，如果仅计算在土地价款的基础上叠加年化复利10%的财务成本，北京10年时间的19个高价地盘中，只有11个项目的销售额足以覆盖土地成本和财务成本。而这11个项目达到盈亏平衡点的时间周期平均为48个月，也就是4年时间。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析，早期高价地的地价尚在低点，加之地块的容积率等规划指标的管理相对宽松，如果高价拿地的是大型房企，依托其领先的产品研发和市场营销能力，能够很好地实现快速销售、回笼资金，因此能够很快地达到盈亏平衡点。

　　目前，19个高价地盘中仍有8个销售额尚未达到仅计入地价款和财务成本的盈亏平衡点。

　　这8个项目分别是2011-2014年这4年时间里，每一年的单价高价地和溢价率高价地，换句话说，2011年之后的高价地，截至目前仍未解套。郭毅表示，高价地盘赖以解套的关键点就是房价持续、高速的上涨，在房价没有上涨到高价地盘预期价位时，房企只能选择延迟推盘，以时间换市场。但是，拖延入市造成的恶果并不仅仅是房企付出了更高的成本，更深远的影响则是拖累到企业的扩张速度。在北京这个“强者恒强”的房地产市场中，慢一步则步步慢，甚至会难以在北京立足。

　　郭毅表示，在2015年这个高价地成为常态的市场中，“面粉”频频贵过“面包”，高价地等待市场机会的时间成本将会更高、入市节奏更加难以掌控、回报周期也愈加漫长。特别是在小片区内扎堆涌现高价地，在面临着区域内部和外部整体市场时，竞争程度正在由激烈上升到惨烈。高价地解套难度的加大，只有积极创新产品、增加项目附加值、提升项目性价比的开发商，才有可能突破重围、破茧成蝶。