阳光城首进京拿通州单价“高价地” 开发压力不容小觑

　　这几年北京土地供应的急剧下滑，正在催生一块又一块价格高昂的“高价地”诞生。特别是近期，无论是丰台、朝阳亦或是通州、顺义，这些新近出让的土地其楼面价都超过了附近区域在售的新房价格。业内人士称，未来这些项目的售价如果没有翻倍，房地产商的盈利可能将受到影响。

　　亚豪机构市场总监郭毅截取2005年-2014年北京每年成交住宅用地中楼面价最高和溢价率最高的20宗地块中，这些地块从拿地到首套签约的平均周期约为28个月，相比12-18个月的正常开发节奏，“高价地”盘的上市周期明显滞后。

　　“高价地以超越市场预期、超越区域当前楼市现状的价格被房企竞得，虽然早期的部分高价地位置优越，房企敢于大胆竞地，可以说是建立在前瞻预判市场的基础之上，但却不得不付出放缓入市节奏，等待楼市成长的代价。”郭毅在一篇文章中写道，“特别是高价地盘的土地成本高昂，随着时间的流逝，背负着巨大的财务成本，也令高价地盘达到盈亏平衡点的周期被大大拖后。”

　　按照郭毅计算，2011年之前拿地的11个“高价地”项目达到盈亏平衡点的时间约为4年，而2011年-2014年期间拿地的8个“高价地”项目目前尚未达到盈亏平衡点。(其中一个“高价地”项目因退地而不计算入内)

　　在当地政府收紧通州纯商品住房的购买资格之后，行业人士猜测，像阳光城这样新近在北京拿下的区域单价“高价地”，将来如何解套。过去，时间被认为是“高价地”解套的良药，“高价地”项目的销售得益于随着时间推移而快速上涨的房价。典型的如华润置地2005年拿下的海淀“高价地”项目，新房价格从2006年8000元/平方米到如今近7.5万元/平方米，10年来房价几乎涨了10倍。

　　但观察人士表示，“高价地”们再用过去的经验推算未来可能不管用了，潜在的风险显而易见：比如宏观经济高速增长、人口红利、货币宽松大幅放松等推动房价上涨的各种动力都在衰减，比如地价持续上涨带来的政策收紧预期。

　　并且，随着通州限购升级，业内人士判断，区域的购买人群将急剧减少。亚豪机构副总经理任启鑫分析称，通州“双重限购”的严厉性将使得区域成交热潮无法再度掀起，加之宅地供应的减少、特别是纯商品住宅的极度衰减必然将导致未来通州纯商品住宅的成交难以为继。

　　不过，让人好奇的是，面对不断高涨的土地价格，房地产商为何仍然扎堆在一线城市?房地产商的判断很简单，那就是在中小城市房地产发展明显放缓之际，一线城市的房地产仍被寄予厚望。

　　“都知道一线城市的土地价格之高、风险之大，”正在筹措进入北京的一家位于西部的房地产公司人士对人民网记者表示，“但大家都押注北京的房价还能继续上涨。”

　　证券研究机构中金公司研究部近日发表的研究报告认为，明年一、二线城市房地产销售均价将上涨10%，而销量将持平;三、四线城市房地产销量将下降10%，销售均价将下跌5%。

　　近年来的快速扩张，导致阳光城一项衡量经营活动现金流量净额与利息费用的比值为负值，这意味着它的房地产销售尚未对公司的现金流量带来改善，该公司目前的现金主要来于负债。人民网房产制图