深圳二手房变局： 价格倒挂不可持续 二手房价或下跌

　　8月9日，深圳业内传闻“链家下架单价15万以上的二手房源”，虽然链家很快辟谣称是系统重置问题，但这似乎预示着，继北京，上海，厦门之后，深圳二手房的调整和变局也将到来。

　　据深圳规土委数据，在过去的21个月里，新房价格环比连跌，二手房价格却一直在上涨，导致新房和二手房价格从3月开始倒挂，5月呈扩大趋势，至7月，新房和二手房价格相差1962元/平方米。

　　政府未来是否会对二手房市场进行调控？多位深圳地产业内人士认为，在7.31新政出台精准狙击投机后，这将是大概率事件。

　　易居研究院总监严跃进认为，近期北京对于二手房挂牌进行了管控，预计对二手房房源和价格的管控势必会强化，这对深圳或许也是一个信号。

　　　“倒挂”的真相

　　自“深八条”发布至今年7月，深圳二手房价格累计上涨3254元/平方米，平均每月上涨147.9元/平方米，新房则连续缓慢下跌，每月平均下跌66.8元/平方米。

　　深圳规土委数据显示，自2016年以来，深圳共出现两次新房二手房价格倒挂。第一次是在2016年的1-4月，差价最大时达1511元/平方米。

　　第二次是从今年3月开始倒挂，至7月，新房和二手房价格相差1962元/平方米。

　　美联物业总监何倩茹认为，第一次价格倒挂是因为二手房价格补涨，这次是源于新房的限价。

　　新房限价下，房价最高的南山区7月房价下跌了19.9%，而二手房价格在今年震荡上行，所以差距越拉越大。

　　比如，今年6月开盘的华润城润府三期均价为8.55万元/平方米，而当时周边二手房成交均价在9-11万元/平方米之间。

　　深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出，豪宅类新盘容易出现倒挂现象，比如蛇口的招商双玺均价12万/平方米，周边二手在13、14万/平方米。

　　不过到了7月，深圳仅在部分区域出现新房和二手房价格倒挂现象，如宝安区和龙岗区，经济发达的南山区也仅有部分豪宅出现倒挂。

　　深圳中原研究中心数据显示，深圳豪宅7月成交大幅增长，共成交311套，环比上涨157.0%；成交面积为4.75万平，环比上涨36.7%，但成交均价为104706.8元/平，环比下跌10.4%。

　　值得注意的是，不是所有的新盘价格都会倒挂。据美联物业全国研究中心数据，南山区南头豪方天际开盘均价为8.5万元/平方米，而南山区南头的二手房除了学区房，其他都在5-7万元/平方米。

　　深圳一位开发商指出，龙岗，光明，坪山等新区的新房和二手房价格倒挂的不多，反而有些新盘高于二手房。

　　该开发商坦言，深圳新区的新房价格虚高，今年以来去化并不理想。

　　国务院参事室参事、原住建部副部长仇保兴表示，某些城市出现二手房跟新房价格倒挂的特殊现象，但这种状态不可能持续。

　　横盘下跌到来？

　　“现在新房不涨、二手房在涨，为达到严控房价上涨，要对深圳二手房进行管控。”宋丁认为，此次“链家下架事件”很有可能是政府对二手房调控的先兆，只是还没有正式文件形成，链家的辟谣可能是避免引起市场不正常的波动。

　　事实上，除了链家，多家中介也在调整挂牌房源，如Q房网，乐有家等。

　　乐有家表示，“政府目前规定虚高的房源不能上架，但是对于真实的市场行为，并没有规定说强制下架。”

　　另有中介人士称，互联网房地产信息发布约谈会会议精神传达下来，下架高价房源应该就是一种常态了。

　　严跃进和何倩茹也都认为，不排除深圳政府对二手房进行调控。

　　严跃进认为，过去对二手房管控少，但二手房的价格炒作太多，特别是学区房。如果二手房挂牌会成为接下来政策管控的一个重点内容，对于一些价格虚高的项目，会让中介先撤销。

　　多位业内人士表示，7.31新政后，二手房市场无论需求端还是供应端，均在短期内受到一定冲击。

　　何倩茹认为，731政策对一般的购房者，特别是刚需一族来讲影响并不大，但对投机投资人士，影响最为直接。

　　据深圳中原研究中心数据显示，7月深圳投资客占比28.3%，较上个月小幅上升1.4%。中原地产预计，后市在政策的引导下，这部分比例将会逐渐下滑。

　　不过，随着部分预计楼价下跌的言论重新出现，刚需人士也会出现观望情绪，放慢入市的脚步。

　　供应端方面，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，限售政策会使得未来二手房的供应规模减少。

　　与此同时，下半年深圳房企推盘节奏加快，在限价不会取消的背景下，一二手房价格倒挂的现象可能会有所减少，从而影响二手房的交易和价格。

　　另外，严跃进称，政策管控严厉，近期部分中介在深圳撤掉高价楼盘，都说明市场的环境还是偏紧的，二手房交易将会进一步降温、横盘。

　　美联物业总监何倩茹也认为，在新政影响下，第三季度无论是一手、二手的实际成交量都有下降的压力，并预测二手市场将持量跌价平的走势。

　　“在这种情形下，如果部分房东二手房报价依然比较高，或者学区资源不好，去化会比较困难。”她说。

　　何倩茹认为，二手房的价格横盘会持续一段时间，到第四季度，政策的负面影响会逐渐消失，成交量有望回升，但价格可能不会上涨了。