揭秘中山楼价备案乱象

　　近日，中山楼市再起波澜，东区一楼盘以最高约3 .7万元/平方米的价格备案，刷新了中山楼盘的备案价格。但与此同时，部分楼盘却出现了疑似远低于市场价格的备案价。例如成交价格在1万元/平方米以上的西区一楼盘，被爆出以1600元/平方米的价格备案。

　　在这样极端的状态下，根据中山国土局公布的每月数据，中山楼市依旧“吊诡”地维持在每月8000元/平方米线的数据上。对此，业内知情人士透露，这样做一方面低价项目可转换为固定资产方式、再通过二手房买卖渠道得以通过网签，另一方面低价网签房还有助拉低整体网签价格水平。

　　超高：有楼盘“破三冲四”引热议

　　近日，朋友圈一关于东区紫马奔腾在售单位最高价高达3 .7万元/平方米的消息疯传。据称，该楼盘位于东区盛景尚峰隔壁，是东区的明星三旧改造项目，也是迪兴实业继续开发的商业项目。

　　南都记者调查发现，根据这一项目的备案价格情况，部分高楼层的确存在突破3万元/平方米的价格。该项目在售的11座2梯单位明细表中，除了部分5房单位房价略低于3万元/平方米以外，从2506房开始至3402房的备案单价都超过了3万元。其中，最贵的是复式的3402房，单价已经高达37500元/平方米，531.64平方米的建筑面积折合总价为19936500元，差不多近2千万的总房价。该项目虽然对外宣称是住宅式公寓，户型设计上与住宅类似，不过记者从中山市国土局的网站了解到，该项目的用途显示为商业，并非住宅。

　　若从商业的角度出发，目前同样在东区的商用公寓项目，如富元中润广场对外在售价格输出为约18000 -26000元/平方米，紫岭国际的公寓约为14000-16000元/平方米。

　　除了这一项目出现让人咋舌的高价外，东区一楼盘华鸿·珑悦轩也一度因为对外3万元/平方米的楼价口径在去年引起了不少人的议论。该楼盘属于商住项目，其中以洋房住宅为主，由于毗邻中山市第一中学的区位受到了不少购房者关注。后来该项目的备案价格虽然没有高于3万元/平方米，但带装修最高约2 .9万元/平方米的单价对比周边远洋城等楼盘的二手房而言，超出约1万元/平方米的价格，引起了不少业内外关注。而此时，在售的可参考一手住宅项目如御峰臻品等，对外价格在1 .8万-2万元/平方米。即便是现在在售的远洋世家，带装修价格主要集中在2.3万-2.4万元/平方米。

　　其次，根据部分楼盘的备案价显示，部分楼盘的备案价格也接近3万元/平方米线。例如火炬开发区东方名都16幢(低层住房)备案价最高单位为27335元/平方米，此单位为3层高的低层住房，一栋共四户；五桂山别墅项目保利远洋领秀山，部分低层住宅备案价最高单位为28330元/平方米，最低单价为24156元/平方米。

　　超低：有楼盘以千元超低价备案

　　东区楼盘以超高价获得了瞩目，然而有部分楼盘却反其道而行之，采取远低于市场的价格备案，而卖房却没有采取这一价格。记者从各种渠道获取了来源自发改局的去年11月至今年4月份部分在售楼盘的备案表格。

　　例如，备案价最低的是位于西区的“中庄翠庭”，其有最低房源的备案价仅为1500元/平方米；石岐区宜君汇名苑(即润达幸福汇3期)备案价统一为3500元/平方米，板芙镇富山御景花园备案价为3000元/平方米、港口镇富元港景峰备案价为4700元/平方米。

　　对此，记者t特致电问询。其中，上述楼盘的销售人员均表示不可能有如此低的价格。中庄翠庭目前在售建筑面积为101-105平方米三房，带装修均价约14400元/平方米，而主推5幢的78-118平方米“N +1房”，特价单位12880元/平方米起。备案表中显示这些低价单位有来自4幢的201房、202房、1703房，也有5栋的101房、102房、103房、104房，而同样的5幢其他单位，则高达14538-16158元/平方米。3幢的201房、301房、304房、602房、604房、1102房、1104房、1704房和1幢201房、1704房还有2幢202房、1704房均以1600元/平方米的价格备案。这与对外挂牌价格相差甚远，差价高达1万元/平方米，已经超越常理。同时，记者尝试了解该项目的销售情况，仅以1栋为例，目前超低价备案的房源依旧在售。对比同区域新项目，直线距离2公里左右的四季蓝天花园，其备案价在15880元-17570元之间，而目前实际售价在15000元/平方米左右。区域相近、开盘时间也接近，但中庄翠庭这11个房源的备案价仅为四季蓝天的十分之一。

　　而润达幸福汇3期虽然目前暂无对外均价，但是此前项目最高在售价格在1 .2万/平方米以上，即使在楼价偏低时最低销售价格也在5千元/平方米以上。然而在发改局的备案价格表显示，3栋的所有房源全部备案价格均为3500元/平方米。若对比周边的楼盘，如美的公馆和骏珑盛景豪园在售房源的价格约为16000元/平方米，均远低于片区的均价水平；板芙镇富山御景花园备案价为3000元/平方米，但对外价格却为17000-18000元/平方米；港口镇富元港景峰备案价为4700元/平方米，但对外均价约15500元/平方米。

　　走访

　　商用物业暂未纳入监管范围

　　上述出现反常价格的楼盘，是否属于违规操作？记者发现，若按照此前的调控通知，部分楼盘涉嫌违反了这一细则。

　　追溯2017年3月26日，中山正式实施房地产调控，其中商品房价格备案被提上日程。去年4月1日，中山发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称通知)，明确指出自2017年3月26日起，新建商品住房在销售(预售或现楼销售)前，应先到市发展改革局办理销售价格备案。

　　同时该通知还有细则规定，开发企业申报的备案价格应与市场相适应，对开发企业申报备案价格高于本项目前期成交价格3%或高于周边在售项目价格3%且不接受指导的商品住房项目，不予办理价格备案；当商品住房实际销售价格高于备案价格或下浮幅度超过15%，商品房将无法进行网上签约。

　　未经价格备案的预售项目，暂不核发预售许可证；未经价格备案的现售项目，暂不办理权属登记。价格一经备案6个月内不予受理上调备案价格的申报。但如需调低备案价格的，受理间隔时限可以缩短为1个月。

　　上述楼盘中，只有紫马奔腾由于属于商用物业，因此并非在这一细则的调控范围内，而其他住宅房源则纳入到该细则的管理中。值得注意的是，即便是调低了房价，但是由于不满足实际销售价格高于备案价格或下浮幅度超过1 5%的条件，这些超低价房源无法网签成功。

　　●揭秘

　　潜规则：

　　转为固定资产，进入二手房领域发售

　　低价依旧无法网签，为什么有楼盘依旧冒险选择这一方式？有不愿意透露姓名的业内人士表示，原本在部分镇区楼价偏低时，高价房源依旧有过关的可能，但由于镇区楼价也逐渐升高，依靠大量镇区楼盘拉低均价的做法已经走不通，因此选择更低的价格重新备案。“在规定中，调低价格只需要1个月，有开发商钻这样的空子”，该名业内人士透露，通过超低价格的方式来变为公司的固定资产等，再想办法进入到二手房领域进行交易，成为了这类开发商心照不宣的秘密。

　　这样的做法会否造成逃税的可能？该人士称，由于目前二手房的评估价上调，因此实际上税收情况差不多。至于高价房方面，由于有楼盘缺乏周边楼盘参考价格体系，尤其在缺乏供应的东区，让不少开发商自行定价。