万科主角光环：规模让位、长租公寓与宝万之争谢幕

　　在姚振华“胜利大逃亡”和翡翠书院租金热议的桥段面前，万科在4月份的其它情节变得稍显平淡。

　　5月4日晚间，万科企业股份有限公司披露，2018年4月份实现合同销售金额人民币418.9亿元，同比持平，环比减少17.34%；合同销售面积257.6万平方米，同比减少29.17%，环比减少11.11%。

　　至此，2018年前四个月，万科累计合同销售金额1961.5亿元，同比增长2.07%；实现合同销售面积1305.8万平方米，同比增长2.17%。按此计算，前四月万科的销售均价为15021元/平方米，同比几乎持平。

　　规模竞速并不是万科前四月的重点，拿地方面也较预期平稳。从1月3日-5月4日，万科分别于36座城市新增合计71个项目，权益建筑面积708.04万平方米，其中一线城市仅在上海新增28.6万平方米土地。

　　低调销售和土储

　　这四个月万科的销售表现如波浪状起伏。在1月份凭借679.8亿元夺得万科史上乃至房企史上最好单月销售最高纪录之后，万科似乎无意再冲刺规模，2月仅录得合同销售金额356亿元，环比下探近五成。

　　3月份，万科以506.8亿元的合同销售金额复苏，环比增长42.36%，但同比仍减20.36%；4月份则是环比同比表现平稳。

　　从目前公布的数据看来，如无意外，前四月份房地产销售金额排行榜前三甲将保持碧、恒、万格局。观点地产新媒体了解到，1-4月份，中国恒大物业累计合约销售金额约达2122.6亿元，累计合约销售面积2046.5万平方米；尽管目前碧桂园尚未公布其4月份的数据，但其首季销售成绩将大概率使其保持销冠之座，1-3月碧桂园合共实现合同销售金额约1879.7亿元，合同销售建筑面积约2039万平方米。

　　年初，万科证券事务代表梁洁向研究机构表示，2018年初集团滚存约1400万平方米可售面积，预计新推4500万平方米，可售资源合计6000万平方米左右。对于万科2018年的销售计划，彼时梁洁表示：“公司的态度就是（通过）尽快推盘来实现销售，上半年能希望占到一半；下半年如果有更多资源，也有可能比上半年更好。”

　　但从目前的情况看来，规模竞速并不是万科前四月的重点；在获储方面，也并未体现出此前管理层判断的“更多拿地机会”。

　　梁洁于年初表示，相比过去，2017年下半年开始加速拿地，原因是“政策收紧之后，开发商销售速度放慢。开发商最主要的资金来源是销售，所以销售放慢的时候，土地市场的竞争变弱，万科拿地的机会也就变得更多了”。

　　从1月3日-5月4日，万科分别于36座城市新增合计71个项目，占地面积556.9万平方米，计容建筑面积1220.9万平方米，权益建筑面积708.04万平方米（其中一线城市在上海新增28.6万平方米的土地），需支付权益价款351.22亿元。以权益建筑面积和支付的权益价款计算，万科新增土地项目的平均成本为4960元/平方米。

　　而回顾2017年全年，万科新增开发项目216个，总规划建筑面积4615.4万平方米，权益规划建筑面积2768.1万平方米。

　　梁洁曾表示，尽管未来10年，房地产的销售规模可能还是14万亿左右，大公司市场占有率也会不断提升，但“在城市化放慢之后，开发业务的衰退是不可避免的，万科的商业、物流、度假、长租等业务都是为未来做准备”。

　　因此，除了房地产业务，今年前四月万科持续扩展新业务。在物流方面，万科合计新增物流地产项目22个，合计占地面积215万平方米，计容建筑面积147.7万平方米，权益建筑面积140.4万平方米，权益价款为30.42亿元。

　　值得一提的是，上述22个物流地产项目分布于14座城市，其中一线城市仅有上海新增2个物流地产项目，其余位于苏州、天津、长春、无锡、泉州、宁波、南宁、杭州、南昌、济南、大连、沈阳、武汉。

　　在国际物流市场方面，1月份，万科就迎来了“高光时刻”。

　　1月22日，物流巨头普洛斯正式于新加坡交易所退市，而万科凭借21.4%的持股权益成权益单一最大持有人。观点地产新媒体了解到，普洛斯在全球拥有并管理着5500万平方米的物流设施组合，其业务主要布局于中国、日本、美国和巴西的117个主要城市。

　　长租公寓与宝万之争谢幕

　　前四月，无论是销售、土地投资还是新业务物流地产方面，万科并未给市场太多意外；比起翡翠书院租金市场热议和姚振华“胜利大逃亡”，显得不是太博眼球。

　　4月12日，北京万科宣布了其第一个自持租赁项目万科翡翠书院将启动预租的消息。该项目位于北京海淀区，根据出租方案，翡翠书院一期提供1290套的租赁型住房，包括1063套90平方米三居室和227套180平方米以上复式四居室两种户型。

　　其中，90平方米三居室的月租金为1.5-1.8万元，180平方米以上的复式四居室月租金为3-4万元。最长可租赁10年，且开发商鼓励长租，期间租金不变，但需一次性付清全部租金。如此算来，租户若要租一套万科翡翠书院的房子十年最少需要180万，最高可达480万。

　　180万元的租金门槛瞬间引来市场一片热议。对此，北京市住建委相关负责人就表示，企业产品定位属于市场主体自主行为。而分析人士就认为，万科翡翠书院针对周边高新技术企业高管和海外技术人才等客户群体开发建设的高品质、高租金产品能否获得需求方认可，还有待市场检验。

　　与此同时，与万科翡翠书院一起走到聚光灯之下的，还有姚振华。4月份，宝能系开始减持万科A。

　　观点地产新媒体了解到，在减持动作开启之前，宝能系合计持有28.04亿股万科A股份，占上市公司总股本的25.4%。其中，前海人寿、钜盛华分别持有7.36亿股、9.26亿股，而钜盛华通过九个资产管理计划合计持有万科股份11.4亿股，占万科总股本的10.34%。

　　4月3日，万科企业股份有限公司曾公告表示，深圳市钜盛华股份有限公司已就相关资管计划持有的万科股票与资管计划管理人进行了沟通，钜盛华将通过大宗交易或协议转让方式，完成其所持万科股份的处置和资管计划清算。

　　半个月后的4月17日，万科A出现一笔大宗交易，成交量8972.45万股，占万科总股本的0.81%，成交价格29.92元，涉及金额26.84亿元。当中接盘方为机构席位，卖方为西南证券股份有限公司深圳滨河大道证券营业部。

　　观点地产新媒体通过查阅资料了解到，上述成交的8972.45万股，跟钜盛华旗下资管计划安盛2号所持股份数量符合。

　　减仓动作持续进行。根据深交所4月24日下午披露的数据，万科A现身大宗交易平台，一笔交易成交6346.59万股，成交金额18.65亿元，卖出席位来自华泰证券深圳益田路营业部，而接盘方为机构席位。上述万科A交易的6346.59万股股份占其流通股比例的0.57%，此成交股份数量，刚好与钜盛华旗下资管计划广钜2号的持股数相吻合。

　　4月27日，万科A盘后出现一笔大宗交易，成交价26.98元，成交金额9.69亿元。买方为机构，卖方为西南证券深圳滨河大道证券营业部。

　　有市场人士曾作过统计，如果以持股成本在15.44-16.53元/股计算，宝能系买入万科A 28.04亿股，合计耗资约450亿元。而以万科A在4月17日的股价计算，宝能系持股的市值约为850亿元。

　　因此，在业人士看来，宝能在目前的行情下减持万科A股股份，已实现不小浮盈。宝万控制权争夺中，姚振华虽然落败，但从目前的减仓结果来看，外界亦有人士将它称作一场带有“胜利色彩的大逃亡”。