回首风起云涌的2017,这一年,中山楼市大起大落,历经巨变。2017年3月26日,中山市住建局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,正式实行限购、限外、限价和限贷,一手住宅在新政后遭受巨创,成交量应声而落,然而商业公寓“异军突起”,逆市而上。
值此“3.26新政”施行一周年之际,商业公寓现状如何,发生了哪些变化?房掌柜将与您一起细细解读。
巨变一:一手住宅成交“腰斩” 商业公寓逆市而上
在施行“3.26新政”之前,中山楼市几乎是疯狂的,得益于粤港澳大湾区、港珠澳大桥、深中通道等利好消息的影响,中山楼市一手住宅成交量一路高涨。
据房掌柜查阅资料显示,2016年全市住宅成交94664套, 每一年都呈大幅上升的趋势。然而,“3.26新政”之后,2017年中山市住宅成交量却呈“悬崖式”下跌,全年成交量仅为20761套,相比2016年锐减73903套,同比下降78%。
“发热”长达一年有余的中山楼市,终于得到了有效降温,但这却注定会是一份让开发商失望的“成绩单”。
虽然一手住宅成交量大幅暴跌,市场一片凄清,但所谓“时势造英雄”,在“3.26新政”的大背景下,一批不受限购政策限制的楼市新秀——商业公寓却成功杀出一条血路,“跃入”人们的视野。
(深中国际装饰城样板房)
根据中山中原策略研究中心监测:2017年商业公寓共成交12150套,以深中国际装饰城最多,共1458套,占比12%,其次是上乘世纪公园,成交555套,中澳滨河湾成交439套排第三。值得注意的是,公寓在整个楼市中的市场份额并不多,目前仅有16%的“席位”,但其成交量却已赶超了住宅成交量一半多。
不可否认,商业公寓成为“3.26新政”下杀出来的一匹黑马,虽然其面积远远小于住宅,但由于其不受限购政策的限制,仍旧成为了市场的“新宠”。
巨变二:市场格局发生变化 商业公寓撑起“一边天”
“3.26”新政前,一手住宅仍然是市场的主力,“刚需房”、“改善房”等户型依然是购买的主力产品,开发商也以开发住宅为主,然而,“3.26”新政之后,由于住宅购买力大受限制,中山开发商纷纷调整战略,谋求出路。不限购不限贷的公寓产品,成为了新环境下中山楼市的突破点。至此,商业公寓大幅增加并受到市场热捧,可谓撑起中山楼市“一边天”。
(碧桂园柏坦尼雅效果图)
从开发商方面来看,据房掌柜不完全统计,目前全市共有217个项目,目前具备商业公寓的项目约有34个,总占比约16%,其中,在“3.26”新政之后开设的公寓项目,有上乘世纪公园、南鑫公馆、富逸城、碧桂园柏坦尼雅、臻汇公馆、深中国际装饰城等等。
(上乘世纪公园样板房)
巨变三:领涨市场价格 价格普遍高于住宅
“3.26新政”对中山楼市的影响,相较于住宅成交量的应声而落,对于房价的影响相对较小。或许我们只能说,房价大幅上涨的势头得到了遏制,但价格仍在稳中上升。根据中山中原策略研究中心监测, 2017全市住宅成交均价维持在10000-11000元/㎡(毛坯价),相比2016年,每月的均价仍高出不少。
从商住公寓来看,其价格一样没有下跌的趋势,且一直以“单价高”的特性而格外突出,据房掌柜不完全统计,从去年至今新开公寓(18个)的均价基本维持在14000元/㎡左右,均价高出住宅不少,且有不少项目公寓的价格甚至高出住宅不少。
(天奕国际广场效果图)
深中国际装饰城在售建面约46-50㎡公寓,均价26000元/㎡带装;富元中润广场在售53㎡LOFT户型,均价25000元/㎡。枫逸国际在售建面约40-58㎡复式带装修公寓单位,4.9米层高,均价约23000-25000元/㎡上乘世纪公园在售建面约54-102㎡带装修公寓,均价24000元/㎡;中澳滨河湾在售32-62㎡复式公寓,均价22000-23000元/㎡。天奕国际广场在售建面约34-50㎡商务公馆,简装,均价19000-21000元/㎡。而目前住宅最贵的远洋世家均价为24500元/㎡。
(远洋世家效果图)
可以说,在一定程度上,商住公寓领涨全市住房价格。
巨变四:外来客迂回买房
在限购政策发布之前,深圳、香港等投资客主导着中山楼市,但限购政策的颁布真的会把外地客拦在门外吗?
正所谓“上有政策,下有对策”,虽然调控手段层层加码,但是别忘了商住公寓可是不限购的!在此背景下,外来客纷纷转移目标,从扎堆买住宅转移至扎堆买公寓,此前,就有不少“香港客整层扫货”、“深圳客豪掷千金”等消息流出,更有消息称,此前来中山开演唱会的谭校长就在南区某楼盘购买了好几套公寓。“所谓僧多粥少”,在公寓项目本就不算太多的中山,外来客的一番哄抢,造成其价格一路上浮,开发商也响应市场,纷纷开发公寓这块“香饽饽”。
除此之外,公寓还以其户型小巧、装修时尚、总价较低等特点吸引了一批年轻人的目光,本地客的需求亦被放大。
专家:中山前景仍被看好
业内人士表示,“3.26新政”之后,虽然住宅市场频频受挫,但由于中山在粤港澳大湾区里的利好明显,且中山尚为价值洼地,各方期望值高,开发商对中山热情还是很高。从公寓市场来看,“3.26新政”后,商业公寓活跃度提升不少,“吸睛度”也节节攀升,未来市场仍将被看好。
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