2017武汉楼市回顾及2018年楼市展望

　　2017年，在一系列调控政策的影响以及整体供应量、推盘量不足等多种因素的叠加作用下，武汉楼市整体成交量下滑明显，但市场需求却依然旺盛，“一房难求”的现象十分突出。此外，商业、写字楼出现了难得的放量回升，呈现“此消彼长”的发展势头。

　　一、数据盘点

　　据统计，2017年，我市新建商品房成交26.68万套，同比下降22.12%;成交面积2581.24万平米，同比下降25.58%。其中，商品住房成交20.71万套，同比下降29.03%;成交面积2182.89万平米，同比下降27.96%。(详见下表)。

　　二、市场特点

　　1、住宅地产成交量下滑 住宅供需矛盾依然存在

　　据统计，2017年，我是新建商品住房成交20.71万套，同比下降29.03%;成交面积2182.89万平米，同比下降27.96%。由于限购限贷、全装修限价等政策的影响、管理部门加强对房地产市场的监管力度以及供应量、推盘量的相对不足等诸多因素的作用下，使得商品住宅的成交量明显下降。从市场占比看，商品住宅成交套数占商品房市场份额的79%，成交面积占商品房市场份额的85%，二者同比均有下降，新城区的成交面积达到833.27万方，占总成交面积的四成，新城区的成交占比与中心城区越来越接近。

　　2017年我市商品住宅成交量下降明显，新增供应面积为2388万方，供需失衡逐渐缩小，证明相关调控政策、对供应量的控制等因素对市场起到了一定的效果，但购房者的市场需求却依旧旺盛，“一房难求”的现象极为普遍。

　　2017新建商品住房成交较好区域 单位：套\平方米

2、商务地产回升 压力依然不小

　　相比住宅地产的销售下滑，商务地产销售则放量回升。据统计，2017年写字楼成交3.06万套，成交面积218.29万平米，同比上升11.63%，新增供应面积168万平米(供应面积同比基本持平)，写字楼的可售面积约 200余万方。虽然写字楼的成交面积大幅上升，但空置率依然较高，据相关研究机构的数据显示，写字楼的空置率超过30%，优质写字楼空置率接近40%。部分老旧写字楼项目为争夺有限的客户资源，甚至选择持续下调租金。由此可见商务地产的租赁、销售压力仍然不小。

　　3、商业地产回暖 去库存依然是关键

　　2017年商业成交2.39万套，成交面积167.8万平米，同比上升15.72%，新增供应面积208万平米(供应面积同比上升3.5%)，但据相关数据显示，近年的商业地产累计供销比为2.4:1，随着今年光谷K11、青山印象城再、石桥永旺梦乐城等多个商业项目的陆续面世，数量与体量远超2016年，同时存量依然在逐步上升，可售面积约600余万方，加上部分房地产开发企业对商业地产的运营缺乏应有的经验，故而商业地产的发展依然任重道远。

　　4、商品住宅价格保持平稳

　　2017年，由于相关的调控政策以及管理部门监管力度的加大等因素，我市房价整体趋于稳定，涨幅收窄。据国家统计局相关数据显示，今年新建商品住宅月均价出现7次环比涨幅回落，年末房价基本回落至去年同期水平，虽然今年的武汉房价环比涨跌交替，但波动幅度极小，表明武汉房价整体平稳。此外，新城区房价有较大幅度上扬，据相关研究机构的数据显示，新城区的房价同比增幅近两成。

　　5、住宅新增供应面积上升 但整体供应量依然不足

　　2017年，武汉商品房整体新增供应面积为2924万方，同比上升9.84%，住宅供应面积2388万方，同比上升18.33%。商品住宅中，汉阳区新增供应296万方、洪山新增供应255万方，为供应面积最大的区域，但中心城区三环内新增供应量有所下滑，相比旺盛的市场需求，供应量依然不足，中长期存在偏紧压力。

　　写字楼供应面积168万方，同比基本持平，商业供应面积208万方，同比上升3.5%，总体仍然呈现供过于求的态势。

　　2017武汉市新建商品房供应面积表(预售) 单位：万\平方米

6、土地市场依旧火热

　　2017年，政府加快了推地步伐，武汉的土地市场依旧火热。据统计，今年武汉土地市场总成交面积1113公顷，成交额1531亿元，成交额全国排名第四。成交面积与金额均超过去年，成交面积增幅为35%，成交金额涨幅达到44%，其中品牌房企成为土拍的主力军，中小企业参与拍地越来越难。管理部门通过完善土地公开出让条件、设立土拍封顶价等措施对上涨过快的地价起到了一定的抑制作用，但是今年的土拍市场却依然火热，其中5月23日的土拍中，武汉出让8宗土地系统崩溃2次,临时补充出让说明。备受关注的P(2017)041号地块两次被成功竞得，又两次被取消竞得人竞得资格，整场土拍历时10小时。

　　2016、2017土地出让成交数据

　　三、展望

　　根据2017年武汉楼市的发展情况，预计2018年的楼市会保持稳定的发展态势。十九大报告提出房子是用来住的、不是用来炒的楼市定位、确立了“租购并举”住房新制度，武汉作为租赁试点城市，管理部门明确了参与试点的企业、出台了相关的扶持政策以及选定了租赁试点区域，说明明年将大力发展租赁市场，集体建设用地开发、长租公寓等将成为新增供应的主体，供应结构发生相应变化，武汉市场整体供应量将稳步增加，同时在相关商品房市场的调控、货币政策继续趋紧等因素的作用下，因此预计2018年武汉市场商品房交易量与房价均将保持平稳。