地产大咖解析楼市新趋势:中山楼市或稳中微涨

从去年年底至今，房地产市场调控力度持续升级，传统上房地产销售旺季“金九银十”不再。下一步，中国楼市将如何走？十九大报告中对房地产市场的措辞——“房子是用来住的，不是用来炒的，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。由此来看，中国房地产市场将告别炒房时代，未来，房地产调控的长效机制将会延续，调控力度短时间内不会减弱，租购并举将是房地产调控的大方向。

合富辉煌中山市场研究部数据显示，受限购、限签令的影响，2017年9月中山楼市住宅成交依然是千套水平，共计1244套，环比8月1452套跌14%；同比2016年9月8034套下降84.5%。值得注意的是，9月份中山的住宅新增及库存方面均创下了年度新高。

怎么看待中山今年的楼市现状？供求失衡会否导致房价下调？房住不炒对中山影响几何？两部委严查房价违法会否遏制房价？开发商如何应对年底前的业绩冲刺？

11月2日，房掌柜邀请了广联博爵副总经理刘惠德、枫逸大厦总经办经理苏毅、合富研究院高级分析师谢仲娟、中原地产（中山）拓展部总监植建军一同剖析中山楼市面临的挑战及日后的发展趋势。

怎么看待中山今年的楼市现状？

据房掌柜了解，在深中通道、粤港澳大湾区建设等利好消息影响下，中山房企扎堆、房价接近两万大关，但在传统的销售旺季上却出现疲软，“金九银十”不再。而房企的拿地热情却不减，2017年8月23日，成都德商地产以8.647亿+58560㎡人才房斩获南区竹秀园地块；2017年8月4日君华地产22亿拿下火炬开发区两地块，合计约224亩。

谢仲娟女士表示：“2017年，我个人认为中山是一个跌宕起伏的一年。首先，1-3月份，即限购之前，中山楼市呈现的状态是疯狂火爆的，所有的数据是以核心城区为量，核心城区的成交量出现了每开一个项目就必爆的情况，而且均价创新高，从1.1万，上升到1.4万、1.5万左右。

但是限购之后，4月份、5月份楼市状况就很惨淡，可以说是进入了“冰河时期”，来访和成交的数据只剩下1/10，甚至会出现1个月0成交的项目，外地客基本消失。

到了5月底6月初开始进入了恢复期，从碧桂园天玺湾开盘开始，城区的价格从原来的1.4万回归到了1.2万左右，所以，本地客认为这是入市的好时机，激发了一波购房者的购买欲。

到了“金九银十”，9月份外地客开始有动静，似乎有一些入市的迹象，但是9月底之后，全国的政策又出现了风向的变化，又开始进入了稳定期。

目前中山市场，核心城区还是以本地客为主，价格比5月份的时候回升了一些，从1.2万恢复到1.3万左右，但是楼市依然是恢复期。”

而植建军先生则表示，中山下半年的调控，经过2个多月的观望期，价格不会有太大的变化，更多的是采取带装修的方式去出售，而且为了资金的回笼，会主打本地人的市场。地产方面，来中山的房企热情度从来没有衰退，就如早前南区拍的竹秀园地块，尽管是第一次进来的开发商也都很积极。

房住不炒对中山影响几何？

十九大报告中强调，坚持房住不炒，继续推进租赁市场合法，此举会对中山楼市带来什么样的影响？

苏毅先生认为，其实“房住不炒”对中山楼市影响并不大，因为中国人的观念都是希望有自己的一套房子，但现在的客群比较理性，不会像以前一样的抢。

而在租售同权的问题下，苏毅先生则表示：“租售同权，在一线城市实施，我们可以看到有很多的弊端。比如说，我住在中山市第一小学旁边，这是学位房，我作为业主，我租给你，等于是我卖了学位给你，按照市场的价格，1个月可能是2千块钱，我为了这个学位，可能就卖5千。所以，租售同权能不能实现到三线城市，还待研究。

“一二线城市推租赁市场，是因为它的房价强度太高，可能几代人的财力都没法在那立足或者是买房子，所以政府主导的是希望各级的人员都有房子住，解决民生的问题。而关于租赁市场，在中山以后也会有相应的政策来对应，但是跟一、二线城市不同。在中山，租赁市场的发展，会是以后长效机制的表现，但是目前对楼市的影响，不是特别大。”谢仲娟女士如是说。

开发商如何应对年底前的业绩冲刺？

经过“金九银十”的疲软期，开发商会怎么应对年底前的业绩冲刺呢？最后两个月，中山楼市是否会继续保持平稳？

苏毅先生表示，现在人们的投资观念没有以前这么强，所以很多时候需要房地产销售人员或者是中介人员去引导他们上门购买。

谢仲娟女士认为，开发商在年底冲刺业绩上可能会有两种举措：第一种，如果开发商着急提升业绩，可能会采取微降价吸引客户，让观望的人加快入市的脚步；第二种是采取特殊的营销策略，加强客户的来访以及成交率。

植建军则认为，年底冲刺的主力军是上市公司、品牌公司、想冲1千亿的公司，他们肯定会做很多的动作，比如说演唱会等等，还有不变的动作——优惠。而且，那些能够尽快回笼的商业物业应该也会卖，年底的供应量也会多，价格不会有太大的变化。

在谈到2017年的最后两个月，中山楼市是否会继续保持平稳的时候，刘惠德女士表示，中山楼市会在稳定中稍微上涨。

“合适的就买吧，别等了。”植建军先生如是说。