合富辉煌：龙头房企哄抢 中山即将进入万元地价时代

　　2016年12月30日，中山土地市场的欢庆日。在这一天，中山土地市场迎来了8块土地的拍卖，这次的拍卖无论土地的质量还是数量，无论单价还是总价，都创了中山土地市场的新高，让中山楼市迎来了今年度最实在也是最大的最直接的利好。

　　总结本次拍地具有以下特点。首先是总价创新，南朗0049地块被保利地产以22.3亿元成交，打破原来又保利地产下属保利国际广场创下的19亿元的最高总价记录。其次是最高单价记录，由火炬开发区0022地块的竞得者碧桂园地产打破，让中山地价进入万元时代。再有，保利地产是本次竞拍的最大收获者，两块地合计30多亿元的价值占据本次拍地的半壁江山。最后地块也是让业内很意外的，五桂山地块却成为众多热门地块中溢价率最高的地块，溢价3倍多，成为本次土拍的一个大黑马。

　　本轮所拍的地块均属于中山房地产热门区域，虽然不是中心城区均已经掀起了腥风血雨的抢地场面，可以想像未来城区地块的竞争将更加激烈。

　　南朗地块：第一轮就封顶价， 保利再创新总价

　　1、地块基本情况

　　南朗地块位于中山市南朗镇翠亨村，锦绣海湾城7期对面，目前为一片水塘，0048和0049两个地块连在一起，打造条件基本一致，容积率3.5，限高100米，70年产权。地块0048由碧桂园夺得、0049由保利地产夺得。之前中山的总价地王是由保利国际广场名下的19亿元地王，现在总价地王由被南朗保利的地块打破，保利再次打破中山的总价记录。

　　从成交的价格上看，这两块地的初始楼面地价为4100元/平方，成交价均过6000元/平方的封顶价，而碧桂园夺得的0048地块更是从第一轮报价开始就是封顶价。从之前的形势上看，南朗地块获得众多大开发商的关注，因此也是众多地块中最受关注和价格最看好的地块。而从成交结果来看，南朗地块不负众望。

　　最终，碧桂园以“6000元/平方+46080方的人才配建”合计17.7亿元，保利地产以“6000元/平方+55200方人才配建”合计约22.3亿元成交。从成本核算上看，碧桂园夺得的0048地块楼面地价为7109元/平方，保利夺得的0049地块楼面地价为7050元/平方。但算上建安成本等其他成本，该地块的楼面地价超8000元/平方。

　　翠亨新区是中山未来的支点区域，也是深中通道的直接辐射区，通过翠亨快线能迅速进入深中通道。此外，由于临近珠海唐家湾，因此还拥有广珠城轨的珠海站和南朗镇的配套，交通优势明显。

　　由于珠海楼价上涨迅速，该区域迎来了众多的“投资+自住”的珠海客。据合富辉煌（中国）中山公司了解到，受惠于珠海的地域优势和深中通道的利好，该区域的客户组成主要为珠海客和深圳客，目前珠海客占比约6成，深圳客约3成，其他1成。

　　2、南朗房地产情况简介

　　南朗镇2016年1-11月共成交住宅3999套，月均成交364套。南朗镇房地产市场目前主要由两个超级大盘组成，雅居乐山海郡和敏捷锦湾城2016年1-11月锦绣海湾城住宅成交1512套；雅居乐山海郡住宅成交1956套，两个项目的成交均为中山前十位成交项目。从合富辉煌（中国）中山公司市研部踩盘得知，目前山海郡洋房售价1.2-1.3万，敏捷锦绣海湾城洋房售价（带装修）1.2万，别墅（带装修）2万元。而在2016年1月份的时候，这两个项目的均价都在7000元左右，价格一年涨71.4%。

　　3、南朗地块应该做高密度洋房产品

　　由于容积率的高达3.5，因此南朗地块的打造应该会以高层洋房为主，目前土地成本超过8千，对未来的南朗楼市有提振作用。再加上大品牌的打造和规划利好不断加强的情况下，预计两个项目的销售价格整体均价毛坯在1.5-1.6万左右，带装在1.7-2万左右。

　　火炬地块：楼面地价实际破万

　　1、地块基本情况

　　火炬区四个地块临近，均位于火炬区中山港大道侧“先锋庙”，北边两地块稍大。0020约40亩地块和0022约50亩地块由美的地产获得。

　　0020地块最高容积率2.0，限高50米，但目前所拍的面积的容积率只有1.6，不足2.0。0022地块最高容积率2.5，限高100米，目前所拍面积的容积率只有2.0，不足2.5，两块地块的使用年限均为70年。

　　美的地产以“6000元/平方+13400方人才配建”和“6000元/平方+23040方人才配建”拍得0020和0022地块，折合楼面地价分别为8598元/平方和9058元/平方，再算上其他成本，实际楼面地价已经破万元。两块地的总价合计约为6.7亿元。

　　0021地块约13亩，最高容积率2.0，限高50米，使用年限70年，目前所拍地块的容积率为1.66。该地块由中山市兴派房地产开发有限公司以“6000元/平方+1200方人才配建”竞得，折算后楼面地价6523元/平方。

　　0023地块约10亩，最高容积率3.0，限高100米，使用年限70年，目前所拍地块容积率为2.2。该地块由万科地产以0.62亿元，折合楼面地价4260元/平方竞得。

　　2、火炬开发区地产情况简介

　　火炬开发区2016年1-11月共成交住宅8430套，月均成交766套，为中山镇区成交的三甲成员。火炬开发区的房地产项目主要分为三个片区，一是博爱路片区，主要由万科柏悦湾、保利林云、君华新城等大项目组成；二是太阳城片区，最大的项目是健康花城，其次还有泰瑞居、汇美豪庭，该片区目前缺货；三是以壹加壹围绕的居民区，代表项目是新达花园，目前该片区也缺货，火炬四个地块均属于壹加壹片区。该区域是火炬开发区目前生活氛围较浓厚的区域。

　　从火炬区的竞品上看，新达花园于2016年5月份开盘，开盘均价为10000元左右（带装），目前断货，开盘至今的成交总套数为434套，断货前的成交均价为12000元。位于博爱路片区的代表项目保利林语，君华新城由于缺货所致，2016年1-11月共成交770套和539套，在今年1月份的时候网签均价在6500元/左右（也有滞后网签的缘故，实际7500左右），现在均价已经在11000-12000左右，上涨率也是比较可观。

　　从客源上分析，火炬开发区绝大部分客源来自于深圳，基本占比7成以上。

　　3、火炬地块应该做低密度洋房产品

　　由于火炬四个地块的容积率基本偏低，结合地块情况，这四个地块最有可能做的是低密度洋房产品。由于深中大桥开工，对火炬区的利好明显，再加上周边居住氛围浓厚，和本次拍地的升值带动，火炬区地块的洋房的价格也会水涨船高。预计这几个地块的毛坯售价将达到1.5万以上，

　　美的所拍地产的楼面地价比较高，预计售价接近2万。

　　五桂山地块：溢价率最高的地块

　　1、地块基本情况

　　五桂山地块的成交价格出乎业内的预料，因为在之前的讨论当中，五桂山地块的热度会比其他地块低，但作为压轴地块，五桂山地块的价格却拍得意外高。

　　五桂山地块位于龙塘村，最高容积率1.6，限高60米，使用年限70年，起拍楼面地价1380元/平方，面积约138亩，总价近2亿元，到了实际成交价是5640元/平方，总价约8亿元，溢价率达到309%。地块经过181轮出价，由保利地产竞得。

　　2、五桂山房地产状况

　　五桂山镇2016年1-11月共成交住宅1250套，月均114套，基本上只有雅居乐御龙山一个项目在售。据合富辉煌（中国）中山公司统计，雅居乐御龙山在2016年1-11月共成交住宅1184套，目前踩盘售价12000元/平方，主要客源为珠海客。龙塘村地块距离雅居乐御龙山约5公里。

　　3、五桂山地块做高低配产品

　　由于地块面积达到138米，且容积率最高只有1.6，因此预计该地块最有可能的是做高层洋房+别墅的高低配产品。预计洋房售价12000-14000元/平方，别墅产品均价2万元左右。

　　龙头房企，升温中山土地市场

　　碧桂园地产：为中山近一两年最进取的开发商之一，近两个月已经有碧桂园天玺湾、碧桂园凤凰城两个新项目开盘，且在中山拥有不少的储备用地。

　　保利地产：在中山在售的项目有保利国际广场、保利林语，是泛城区最具代表性的项目。

　　美的集团：美的地产集团是美的控股下属重要成员企业，是一家以房地产开发为主，涉足高端住宅、精品写字楼、五星级酒店、专业高尔夫球会经营、物业管理、高档餐饮、园林绿化、建筑施工等领域的综合性现代化企业。本次拍地是属于首次进入中山。

　　中山兴派房地产开发有限公司：2015年开始在火炬区开发汇美豪庭项目，一年热销清盘，本次拍地再夺火炬地块。

　　万科地产：在中山在售项目有万科柏悦湾、万科金域蓝湾、万科金色家园，已开发的项目有万科朗润园、万科城市风景，一直是中山销售量位于前列的龙头开发商。

　　中澳地产：中山市中澳房地产开发有限公司成立于2002年6月12日，中澳地产在售项目有中澳滨河湾、中澳春城，已开发的项目有中澳新城、中澳美丽花园等项目，是拥有十多年房地产开发经验的本土龙头。