全国土地市场“入秋” 前三季度地块流拍数量约888宗

　　土地市场渐趋冷清。数据显示，截至9月底，今年土地流拍数量约888宗，达到了历史相对高位。业内认为，未来随着楼市的进一步降温，土地溢价率将会继续下滑。

　　而国庆大假刚过，广州、深圳、昆明等城市的土地市场便有了新动作，但总体表现平淡。10月10日，广州一次性推出5宗商 住地，其中3宗地块以底价“秒成交”，延续了广州土地市场的低迷态势;同日，华侨城以42亿元底价获得深圳2宗商 住用地。而深圳在10月将出让8宗土地，将迎来一轮土地供应小高潮;在昆明，原计划10月11日出让的百亿新“地王”，却在交易前两天被突然叫停。

　　作为楼市“面粉”的土地市场，在今年的最后一个季度会有何种表现?在“坚决遏制房价上涨”的大背景下，房企的机会在哪里?

　　在中央明确“坚决遏制房价上涨”的大背景下，今年的“金九银十”成色明显不足。中指院数据显示，9月份监测城市的商品房成交量同比、环比分别下滑7.3%、0.5%，库存则环比上升9.3%，楼市整体呈“向下”走势。

　　作为房地产市场的“面粉”，土地市场也呈现出凉意。国家统计局数据显示，前8月房企土地购置均价4971元/平方米，较去年同期下降22.6个百分点，连续5个月出现回落。而中指院数据也显示，截至9月底，今年土地流拍数量约888宗，达到了历史相对高位。今年前三季度，全国300个城市有446宗宅地流拍，总规划建筑面积5645万平方米，是2017年全年的1.8倍。

　　在楼市趋冷之下，房地产开发企业真的到了“活下去”的关头吗?

　　土地市场“入秋”

　　国庆大假刚过，深圳、广州等城市便迎来10月的土地首拍，但“底价成交”成为主旋律。

　　据中指院最新数据，前三季度全国300个城市共推出各类用地16.6亿平方米，同比增长29.9%，其中住宅用地7.9亿平方米，同比增长31.4%。而在成交方面，各类用地共成交13.6亿平方米，同比增长23.8%，其中住宅用地6.4亿平方米，同比增长21.5%。住宅用地成交规模同比虽继续增长，但增幅持续收窄。

　　在地价方面，楼面价、溢价率双双下跌。前三季度全国300城土地成交楼面均价2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢价率16.1%;其中住宅用地成交楼面均价3881元/平方米，同比下跌6.5%，平均溢价率18.3%，较去年同期下降21.1个百分点。

　　溢价率方面，分城市看，一二三线城市土地市场均呈现降温趋势：土拍溢价率同比均出现大幅下滑，其中一、二、三线城市前三季度溢价率分别为8%、14%、21%，同比分别下滑10、19、23个百分点。分季度看，呈现明显逐季降温的态势：一、二、三季度溢价率分别为19%、21%、10%，同比分别下滑15、17、20个百分点。

　　土地竞拍环节，不仅流拍出现加速，零溢价成交地块也明显增多。前三季度，全国300城共流拍住宅用地446宗，总规划建筑面积5645万平方米，是2017年全年的1.8倍。而第三季度土地流拍率达到9.3%，创下近年来的最高值。同时，第三季度住宅用地零溢价成交地块宗数占比达到59.2%，较第二季度提升6个百分点。土地市场渐趋冷清。

　　易居研究院也认为，全国土地市场在“加速降温”。

　　易居研究院数据显示，其监测的40个典型城市8月土地成交均价4472元/平方米，同比下跌17.7%，环比下跌2.9%，延续了自2016年9月以来的震荡下跌态势。

　　在溢价率方面，8月40个城市土地成交溢价率17.3%，较去年同期下降20.9个百分点，溢价率创自2015年6月以来39个月的新低。土地市场整体呈降温态势。

　　国家统计局数据也显示，前8个月房企土地购置均价4971元/平方米，增速较去年同期下降22.6%，连续5个月出现回落。

　　易居研究院智库研究中心总监严跃告诉记者：“土地流拍增多，一方面是政府推地时期望过高，以致部分地块的起拍价较高;另一方面是开发商或对市场预期降温，或资金压力较大，以致拿地动力不足。”

　　显然，在持续的楼市高压政策下，特别是在中央明确“坚决遏制房价上涨”的大背景下，土地市场紧随楼市一起“入秋”。

　　房企机会在哪里?

　　近日，行业标杆万科高喊“活下去”在业内掀起不小波澜，一度被解读为对市场前景预期悲观。

　　“未来中国房地产市场我是看好的。哪怕(市场规模)从13万亿元降到12万亿元，仍然是很大的市场。这个市场非常大，我对未来的市场是充满了信心。”阳光城集团执行副总裁吴建斌在参加9月27日由每日经济新闻主办的第八届中国价值地产年会时说。

　　弘阳集团执行总裁蒋达强在参加第八届中国价值地产年会时也表达了类似观点：“中国的房地产市场蛋糕保持在10万亿元到13万亿元的规模，在这样的规模下大家还是有的做的。”不过蒋达强同时认为，再像以前那么大的增长机会将不多见了。

　　多位市场分析人士在接受采访时也表示，楼市调控虽持续高压，但房地产市场超过10万亿元的规模，对于资金、管理、品牌优势明显的龙头房企依然还有机会，并不存在“活下去”的问题。然而对于部分中小房企而言，却面临着被洗牌出局的风险。

　　吴建斌也认为，尽管市场规模足够大，但在当前的调控环境下，龙头房企表现很好，不会出现大的问题，但一些负债很高的房企却容易出现问题，容易把市场份额让出来。

　　“房企规模(增速)如果低于30%，企业是要出问题的。”蒋达强认为：“因为企业的费用需要高增长(来覆盖)，市场蛋糕就这么大，(头部)企业规模继续扩大，意味着中小企业，(特别是)后面小的企业要把市场规模让出来给前面的头部企业。”

　　亿翰智库数据显示，今年前9月有19家房企销售额突破千亿元;TOP10、TOP30、TOP100房企集中度分别上升到30%、48%、71%，较去年全年增加5、8、13个百分点。金茂、新城、金科、滨江等房企销售金额同比增幅甚至超过100%。

　　从过往经验看，每一轮的楼市调控导致的市场降温，都意味着行业的洗牌。

　　在高喊“活下去”的同时，万科在土地市场的“大手笔”同样值得关注。

　　数据宝数据显示，按照权益金额计算，万科三季度合计拿地金额达到458.7亿元，几乎是保利、碧桂园、融创、恒 大四家房企244.1亿元、137.9亿元、69.1亿元、26.4亿元的权益拿地金额之和。

　　此外，10月9日华夏 幸福公告显示，北京万科拟以32.34亿元收购华夏 幸福环京的5家项目公司部分股权，涉及土地面积33.93万平方米。

　　那么对于市场上的众多房企而言，市场机会究竟在哪里?

　　“未来，房地产市场将不再是非都市圈中小城镇的舞台。”新城控股高级副总裁欧阳捷认为，并不是临近核心大城市的中小城镇都能自动成为都市圈的“会员”，关键要看是否有便捷廉价的快速交通网，一体化、均等化的公共服务，以及非垄断的市场格局。

　　中指院认为，未来随着我国人口总量增长放缓，城市间的人口争夺将是一场零和博弈，人口将继续向中心 城市流入，同时重点都市圈也将成为人口的主要聚集地。同时，人口规模也将是带动住房需求增长的核心要素。

　　“当前楼市持续高压，并不意味着小房企一点机会都没有。”严跃进：“未来随着楼市的进一步降温，土地溢价率将会继续下滑。房企要审慎制定营销策略，在确保资金链安全的同时加强市场研究，抓住市场调整机遇。”

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　　数据显示，9月，4个一线城市土地成交建筑面积为277.3万平方米，环比增长14.2%，同比下降29.1%;成交均价为14530元/平方米，环比上涨0.7%，同比下降0.6%。二线城市土地成交建筑面积为3307万平方米，环比下跌4%，同比增长17.2%;成交均价为4477元/平方米，环比下降5%，同比下降23.1%。

　　三季度40城土地成交均价跌31%

　　连续6个月同比下跌，溢价率创40个月新低

　　10月9日，易居研究院发布《2018年三季度40城土地市场报告》。长江商报记者梳理报告发现，前三季度40城市土地市场呈现量升价跌态，其中土地成交建筑面积环比微幅上涨，年初累计土地出让金收入同比增幅收窄，土地成交均价连续6个月同比下跌，土地成交溢价率创40个月新低，多项指标增幅有所收窄。

　　易居研究院研究员沈昕向长江商报记者表示，2018年三季度，40个典型城市土地市场呈现量升价跌态势。在调控趋严的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计全国的土地市场仍会逐渐降温。

　　溢价率创40个月新低

　　报告数据显示，9月，40个典型城市土地成交建筑面积4811.3万平方米，环比增长1.3%，同比增长27.7%。从季度数据来看，前三季度40个典型城市年初累计土地成交建筑面积36117.4万平方米，环比增长15.4%，同比2017年前三季度增长21.2%。

　　“40个典型城市土地成交建筑面积目前连续19个月保持正增长态势，但6月份以来的增幅明显有所放缓，显露出降温趋势。”沈昕认为，调控政策的持续收紧、各地市场的逐渐降温和房企资金趋于紧张，房企购地节奏将有所放缓，全年40城土地成交建筑面积会略涨，但幅度不会太大。

　　价格方面，9月，40个典型城市土地成交均价为4354元/平方米，环比下跌2.6%，同比下跌25.6%。从季度数据来看，2018年第三季度，40个典型城市的土地成交均价为4440元/平方米，环比2018年二季度上涨4.6%，同比2017年三季度下跌31%，同比增幅震荡下行趋势较为明显。

　　自2016年9月起，政策开始由松转紧，各类调控政策不断在热点城市蔓延，市场逐渐降温，土地成交溢价率也进入下行通道，下行趋势延续至今，目前已创下自2015年6月以来40个月的新低。

　　三线城市土地市场依旧火热

　　易居认为，这与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。预计未来几个月40城土地成交溢价率将会继续下滑，按过去短周期规律来看，溢价率将会下滑至10%附近再企稳。

　　分城市来看，目前一线城市以及部分热点的二线城市均出台了较为严厉的调控措施，在部分城市供地量增加的情况下，成交面积有所上涨，但总体成交均价和溢价率维持在较低水平。

　　数据显示，9月，4个一线城市土地成交建筑面积为277.3万平方米，环比增长14.2%，同比下降29.1%;成交均价为14530元/平方米，环比上涨0.7%，同比下降0.6%。二线城市土地成交建筑面积为3307万平方米，环比下跌4%，同比增长17.2%;成交均价为4477元/平方米，环比下降5%，同比下降23.1%。

　　三线城市的土地成交面积同比增幅较高，成交均价创新高，依然较为火热。9月，三线城市土地成交建筑面积为1227万平方米，环比上涨15.3%，同比上涨120.9%;成交均价为2339元/平方米，环比上涨1.6%，同比上涨21.5%，创历史新高。

　　沈昕表示，目前三线城市土地市场余温尚在，但是随着政策的变化和购买力的透支，预计到明年三线城市的土地成交均价和成交面积将呈现降温态势。

　　(房掌柜整理来源自每日经济新闻、长江商报)