住房租赁市场与房地产信托发行双双升温

　　近日，中国证监会、住房城乡建设部联合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称《通知》），鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。

　　《通知》指出，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。

　　租房市场升温拉动金融需求

　　在通知发布当天，由华泰证券资管担纲管理人的华泰佳越—中南寓见资产支持专项计划（简称“中南菩悦浦寓类REITs”）获深交所评审通过，成为国内首单由专业化机构托管的长租公寓类REITs。中南菩悦浦寓类REITs物业资产为浦寓集中式公寓，位于上海虹桥商务区辐射板块，由中南菩悦投资并持有，通过集中化、规模化运营，提升租赁住房品质，满足了居民多层次居住需求。业内人士认为，中南菩悦浦寓类REITs的顺利通过，对加快推进租赁住房市场建设具有非常积极的示范效应。

　　上海易居研究院研究员王梦雯表示，对于住房租赁市场整体而言，仍需要更加全面、系统的长期资金融通渠道。从长期来看，建议加快房地产投资信托（REITs）立法，建立中国的房地产投资信托市场。

　　中南菩悦浦寓类REITs的成功发行背后，是多地租房市场的明显升温。58安居客房产研究院近日发布的《2018年一季度住房租赁市场报告》便显示，多地租房市场3月出现明显升温。对比春节前半个月（1月31日-2月14日），春节假期结束后的半个月内，北京（楼盘）、上海（楼盘）、广州（楼盘）、深圳（楼盘）的租房需求分别增长了179%、188%、253%和283%。

　　中国房地产业协会会长刘志峰在某论坛上透露，2017年我国住房租赁市场租金规模约为1.3万亿元。

　　链家研究院也发布报告称，未来十年房屋租赁市场规模增量空间将达到3万亿元。

　　房地产投资信托发行回暖

　　在住房租赁市场回暖的同时，房地产信托基金的发行也同步出现回暖。用益信托数据显示，今年3月，发行市场上产品资金运用领域方面，投资于房地产领域的产品为250个，较上月增加116个，占比上升2.43个百分点；募集规模方面，3月房地产信托募集规模为675.34亿元，较上月401.15亿元环比增加近七成。

　　同时，今年4月以来，多款房地产信托产品募集金额明显比以往要多。比如，4月发起设立的中融信托“融筑198号集合资金信托计划（A类）”，计划募集规模为34.5亿元，远超过以往的同类产品。

　　根据公开信息，截至2018年4月25日，深交所已通过7单住房租赁资产证券化产品，拟发行金额253.5亿元。

　　戴德梁行与中国房地产业协会金融专业委员会发布的亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告显示，截至2017年第二季度，亚洲市场上活跃的REITs共计142支，总市值达1989亿美元，其中中国香港、新加坡、日本三地REITs市值合计占比达94.1%，仅日本一国占比过半。

　　自2014年首单权益型类REITs中信启航专项资产管理计划成功发行以来，国内商业房地产资产证券化市场蓬勃发展。尤其是2017年，仅前10个月成功发行的产品在数量以及规模上就已超过前三年总和。截至2017年10月，国内已成功发行商业房地产资产证券化产品共计43单，总发行规模1262.2亿元。

　　该报告认为，单纯从资产质量的角度来看，国内已经具备发行公募REITs的资产储备。