限购也不是“拦路虎” 商业公寓逆市而上

　　回首风起云涌的2017，这一年，中山楼市大起大落，历经巨变。2017年3月26日，中山市住建局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，正式实行限购、限外、限价和限贷，一手住宅在新政后遭受巨创，成交量应声而落，然而商业公寓“异军突起”，逆市而上。

　　值此“3.26新政”施行一周年之际，商业公寓现状如何，发生了哪些变化？房掌柜将与您一起细细解读。

　　巨变一：一手住宅成交“腰斩” 商业公寓逆市而上

　　在施行“3.26新政”之前，中山楼市几乎是疯狂的，得益于粤港澳大湾区、港珠澳大桥、深中通道等利好消息的影响，中山楼市一手住宅成交量一路高涨。

　　据房掌柜查阅资料显示，2016年全市住宅成交94664套， 每一年都呈大幅上升的趋势。然而，“3.26新政”之后，2017年中山市住宅成交量却呈“悬崖式”下跌，全年成交量仅为20761套，相比2016年锐减73903套，同比下降78%。

　　“发热”长达一年有余的中山楼市，终于得到了有效降温，但这却注定会是一份让开发商失望的“成绩单”。

　　虽然一手住宅成交量大幅暴跌，市场一片凄清，但所谓“时势造英雄”，在“3.26新政”的大背景下，一批不受限购政策限制的楼市新秀——商业公寓却成功杀出一条血路，“跃入”人们的视野。

（深中国际装饰城样板房）

　　根据中山中原策略研究中心监测：2017年商业公寓共成交12150套，以深中国际装饰城最多，共1458套，占比12%，其次是上乘世纪公园，成交555套，中澳滨河湾成交439套排第三。值得注意的是，公寓在整个楼市中的市场份额并不多，目前仅有16%的“席位”，但其成交量却已赶超了住宅成交量一半多。

　　不可否认，商业公寓成为“3.26新政”下杀出来的一匹黑马，虽然其面积远远小于住宅，但由于其不受限购政策的限制，仍旧成为了市场的“新宠”。

　　巨变二：市场格局发生变化 商业公寓撑起“一边天”

　　“3.26”新政前，一手住宅仍然是市场的主力，“刚需房”、“改善房”等户型依然是购买的主力产品，开发商也以开发住宅为主，然而，“3.26”新政之后，由于住宅购买力大受限制，中山开发商纷纷调整战略，谋求出路。不限购不限贷的公寓产品，成为了新环境下中山楼市的突破点。至此，商业公寓大幅增加并受到市场热捧，可谓撑起中山楼市“一边天”。

（碧桂园柏坦尼雅效果图）

　　从开发商方面来看，据房掌柜不完全统计，目前全市共有217个项目，目前具备商业公寓的项目约有34个，总占比约16%，其中，在“3.26”新政之后开设的公寓项目，有上乘世纪公园、南鑫公馆、富逸城、碧桂园柏坦尼雅、臻汇公馆、深中国际装饰城等等。

（上乘世纪公园样板房）

　　巨变三：领涨市场价格 价格普遍高于住宅

　　“3.26新政”对中山楼市的影响，相较于住宅成交量的应声而落，对于房价的影响相对较小。或许我们只能说，房价大幅上涨的势头得到了遏制，但价格仍在稳中上升。根据中山中原策略研究中心监测， 2017全市住宅成交均价维持在10000-11000元/㎡（毛坯价），相比2016年，每月的均价仍高出不少。

　　从商住公寓来看，其价格一样没有下跌的趋势，且一直以“单价高”的特性而格外突出，据房掌柜不完全统计，从去年至今新开公寓（18个）的均价基本维持在14000元/㎡左右，均价高出住宅不少，且有不少项目公寓的价格甚至高出住宅不少。

（天奕国际广场效果图）

　　深中国际装饰城在售建面约46-50㎡公寓，均价26000元/㎡带装；富元中润广场在售53㎡LOFT户型，均价25000元/㎡。枫逸国际在售建面约40-58㎡复式带装修公寓单位，4.9米层高，均价约23000-25000元/㎡上乘世纪公园在售建面约54-102㎡带装修公寓，均价24000元/㎡；中澳滨河湾在售32-62㎡复式公寓，均价22000-23000元/㎡。天奕国际广场在售建面约34-50㎡商务公馆，简装，均价19000-21000元/㎡。而目前住宅最贵的远洋世家均价为24500元/㎡。

（远洋世家效果图）

　　可以说，在一定程度上，商住公寓领涨全市住房价格。

　　巨变四：外来客迂回买房

　　在限购政策发布之前，深圳、香港等投资客主导着中山楼市，但限购政策的颁布真的会把外地客拦在门外吗？

　　正所谓“上有政策，下有对策”，虽然调控手段层层加码，但是别忘了商住公寓可是不限购的！在此背景下，外来客纷纷转移目标，从扎堆买住宅转移至扎堆买公寓，此前，就有不少“香港客整层扫货”、“深圳客豪掷千金”等消息流出，更有消息称，此前来中山开演唱会的谭校长就在南区某楼盘购买了好几套公寓。“所谓僧多粥少”，在公寓项目本就不算太多的中山，外来客的一番哄抢，造成其价格一路上浮，开发商也响应市场，纷纷开发公寓这块“香饽饽”。

　　除此之外，公寓还以其户型小巧、装修时尚、总价较低等特点吸引了一批年轻人的目光，本地客的需求亦被放大。

　　专家：中山前景仍被看好

　　业内人士表示，“3.26新政”之后，虽然住宅市场频频受挫，但由于中山在粤港澳大湾区里的利好明显，且中山尚为价值洼地，各方期望值高，开发商对中山热情还是很高。从公寓市场来看，“3.26新政”后，商业公寓活跃度提升不少，“吸睛度”也节节攀升，未来市场仍将被看好。