叶檀：房地产新政不是为了鼓励投资 而是为了去库存

    房地产新政不是为了鼓励投资，而是为了去库存。

　　3月30日，央行、住建部、银监会推出对二套房首付比例下调的新政，40%的二套房贷款首付比例，力度超出市场预期。同日，财政部和国税总局联合发文调整个人住房转让营业税政策，调整力度同样很大。

叶檀

　　对于新政，有人推测，一、二线城市的房价短期内或将上涨10%。事实上，确实一些楼盘开始试水涨价。

　　但必须认识到，这次房地产市场新政不是为了拉动投资性需求。去年一些地方对楼市政策放宽，主要是从首套刚需住房出发，今年则拓展到二套改善型需求，无论是房贷还是税收的调整，都为改善型需求提供了最大的便利。

　　对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。此次购房已拥有一套房者不必结清，不必出售。以一线城市一套二手房成交价200万元计算，调整前须支付120万元首付，调整后只需支付80万元，首付降低了40万元，将极大释放潜在的改善型购房需求。

　　以上海(楼盘)为例，从统计数据来看，目前购房客户中改善型需求总量占到市场的70%，房贷客户中符合二套房贷款标准占比近50%，按此推算，市场上将有三成左右的购房者受益。有50%以上的客户是置换型需求，多数都是以小换大，以近换远等为目的，上海二套房首付比例目前为70%，不少购房者为享受贷款结清算首套的政策，往往先卖再买，而新政使得改善型购房者无需先卖再买，能自动享受40%首付比例。

　　新政扩充了去库存武器，扩大了优惠范围，如果说以往鼓励首套刚需，现在鼓励二套改善型需求，其目的就是为了稳定房地产市场。仅鼓励刚需是不够去库存的，改善型也应被鼓励。

　　企业有自己坚定的认知。3月31日，万科集团总裁郁亮在2014年度万科业绩推介会上表示，“不会因为政策调整而改变这个判断”。万科已经准备过冬，现金增加负债下降。2014年万科经营性净现金流高达417.2亿元，年底持有的货币资金上升至627.2亿元。净负债率下降至5.4%，是2006年以来最低的水平。

　　不仅万科，其他大型开发商或者转向国际国内市场并重，或者从开发商向全产业链服务提供商转型，甚至是向风险投资家变身。

　　对房地产政策也好，对开发商也好，今年都应该把握两大关键词—去库存和转型。以为新政一出万事大吉，房地产投资又会重燃热情，是昧于大势的想法。

　　中国房地产去库存必须与户籍制度改革和城镇化相配备，否则很难改革到位。