土地规划调整引来一溜儿麻烦事 华鸿亨尾地块被闲置

上周本报曾经报道的华鸿亨尾地块被国土局点名闲置的热度尚未散去，近日因该地块而引发的纠纷又再次将大家的目光聚集于此。据了解，2月1日下午，一众业主聚在东区兴文路旁，原来，位于兴文路的万科朗润园小区和华鸿地产的待建地块挨在一起，万科业主得知华鸿地块的规划高度将由原来的40米升高到100米，便表示抗议。

据他们反映，华鸿此举会令万科朗润园住户的利益受到严重损害。“朗润园为最高层18层的住宅，紧邻此处的A-05地块（华鸿）由原规划40米变更为100米约33层，显而易见，将严重影响所有住户的通风采光，超高的楼层将对人产生不可逆转的压抑感，居住的小环境和大环境将受到巨大破坏，对6栋、7栋、8栋、9栋、10栋、11栋住户的破坏性影响尤为突出。

业主们一致认为变更规划时间应在万科朗润园开盘售楼之前并通过各种渠道尽到告知民众的义务，以便让朗润园的购房者对周边居住环境做出正确判断，从而做出更好的选择。

华鸿再次处于风口浪尖地块原是当年高价地

不少业内人士回忆，以上涉事地块在5年前曾引起一阵轰动。记者翻阅资料发现，这块由本地开发商华鸿地产于2010年8月份拍得的商住地块，占地面积69611平方米(折合104.4亩)，由相连的三地块组合而成，土地用途为商住，获取方式为通过市国土资源局公开竞拍。

之所以说该地块抢眼，除了其优越的地理位置外，更在于其当时以306.47万元/亩的价格被华鸿地产溢价夺得，总成交价3.2亿元。连税费在内共计3.76亿元，该地块也因此成为中山新科单价高价地。华鸿地产营销经理张晓东曾经表示，该地块地理位置优越，在市中心如此上佳的地段，能拍得这么大面积的完整地块已经不容易，华鸿地产可以藉此开发出一个标杆项目。此外，根据媒体早前的采访可以得知，华鸿地产董事长何建华也曾表示，由于地块属于高价地的关系，该项目吸引了包括加拿大以及国内十多家一线设计公司的青睐，届时将采用“洋房别墅化、联排别墅独栋化”的创新设计，为中山市场带来新的元素，而总体规划则会以“别墅+高层洋房”的搭配为主。

开发商负责人早前向记者表示，该地块作为公司重点开发的高端项目，项目名称暂为“华鸿水云嫣屿”，当时计划在2013年启动该地块建设。

项目拍下五年未动工 突然现身便称调整地块

根据国土局资料显示，华鸿地产于当年拍得当时编号为g21-10-9125的亨尾地块，土地的规划细则包括：容积率允许值2.0，建筑密度允许值30%，建筑高度控制在40米以内。根据国土局挂牌转让公告要求，竞得人进行土地开发时，必须在土地范围内提供卫生站、文化站、邮政网点各一处，并配备一定的物业服务管理用房，用房的面积不得少于物业管理面积的千分之二。

原以为近两年地块会开始动工，可据观察，日子一天一天过去，仍无现场施工迹象。需要指出的是，根据该地块当年的拍卖条款，当中并无明确指出具体的开工日期以及竣工时间，这为地块日后的空置埋下了伏笔。

这样的意见显然没能令朗润园业主满意，直到2014年12月18日，中山日报上的一纸规划调整公示开始让事件逐步走向复杂的局面。因为不甘事情就此定论，朗润园的447户业主自发联合签署了抗议书，并将抗议书提交给了中山市纪委、国土局、东区办事处及规划局等单位。

对此，规划局于1月19日发出复函，但内容却是指向地块的闲置问题，复函指出，该用地已经超过规定的动工开发日期满一年而未动工开发，并称“我局将加快闲置土地处置”，而规划局曾提议的听证会也迟迟没有举行的时间表。

    业内看点

相关法律允许申请调整规划

在众多业内人士眼中，土地规划调整的目的分为多种，这其中包含为攫取更多利润、拖延开工日期或出于其他目的。开发商在拿地后调整规划的申请一旦被通过，有时确实可以达到上述目的，但很多开发商申请调整规划往往是迫于无奈。土地规划一般由土地所在城市的规划部门提供。由于每年有大量地块入市交易，而规划部门往往受到人力、精力等方面因素的约束，难以在供地之初便对每个地块的控制规划都做到尽善尽美。随着时间推移，有些地块在开发商竞拍后，其周边环境、区域定位等外部条件很可能已经与规划部门设计控制规划时有所变化，有时甚至差别很大。多数开发商在拿地后，首先都会严格遵照规划部门提供的控制规划制订相应的设计方案。但随着设计的不断深入，开发商如果发现还有更好的方案，也可能会产生调整规划的要求。考虑到上述因素，我国的相关法律法规也明确规定，允许地产公司在拿地后，向规划部门申请调整规划。

调整确是一条出路

随着远洋城、万科朗润园、雅居乐熹玥 的崛起，东区兴文路段已成为中山名盘云集的高端住宅区，未来发展前景巨大。以华鸿当年拍得的价格，该地块的楼盘盖好后估计成本价都要6000起。据分析，亨尾地块总面积69610.9平方米，税后楼面价格约合2700元/平方米，比之前万科朗润园1875元/平方米的楼面价相比，每平方米高出825元之多。“价格高没人买，价格低又没钱赚，开发商应该会比较纠结，再来看看容积率，如今系数在2.0的楼盘几乎已经没有了，2.5至3.0的倒是比比皆是，若要上调容积率，如今的政策要求必须先缴纳一大笔增容费，平摊到均价中反而会进一步增加成本，由此看来，在不调整容积率的情况下，调整下洋房的高度或是调整洋房与别墅的配比，也确是一条出路。”至少两位以上业内人士均坦言，毕竟别墅的利润要比洋房高许多。

也有业内人士猜测，或许当年华鸿拿地时并未料想到调整土地规划会变得如此复杂，同时还牵涉大笔资金的缴纳，如今恐怕也是临门一脚，属权宜之计罢了。至于该地块最终如何定论，还有待进一步观察。不过因调整土地规划而拖延开工大概是在所难免了，反正已经闲置了5年，接下来是该相关部门头疼的时候了。

相关部门应严格审核申请是否于公众有利

一个房地产项目通常都会要长久地矗立在城市中，这对开发商自身的品牌价值及信誉度同样非常重要，所以大多数开发商在对地块进行规划设计的初期，都会自觉不自觉地承担起相应的社会责任，寻求产品利润与社会效益的双赢。好的项目立在城市中，对开发这个项目的地产商来说就是最好最长久的广告。在现实生活中，开发商拿到土地，经过实地勘测、设计、研究后，向规划部门申请调整规划的现象是普遍存在的。由于开发商在拿地前一般都会对地块做细致的研究，拿地后更会直接深入地了解地块特征及周边环境、区域发展趋势，他们往往是对该地块最了解的人。开发商的工作会对一个地块乃至地块所在区域经济产生直接影响，因此其作用和与此有关的申请不容忽视，不能一概予以否认，应由规划部门认真组织审核相关申请的合理性、合法性和可操作性。

根据相关法律规定，规划部门在接到开发商的规划调整申请后，应严格履行相关程序，审核（并组织相关各方共同审核）开发商的申请是否于城市和公众有利，至少应比原有方案更加“无弊”）。在依法履行所有相关程序后，规划部门既有可能批准规划调整，也有可能否决开发商的这一申请。