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高价地频现背后 地产央企:拿地缘于“不差钱”

来源:  北京青年报 中山房掌柜  2016-06-06 02:00:13
[摘要]在央企频频在房地产市场上掀起“高价地潮”的时候,一度被市场遗忘的央企“限房令”也被重新提起。

  追问

  被市场遗忘的央企“限房令”

  在央企频频在房地产市场上掀起“高价地潮”的时候,一度被市场遗忘的央企“限房令”也被重新提起。

  2009年房价上涨后,2010年的央企和今天的央企一样,在全国城市各地拿“高价地”,为了显示中央调控房地产的决心,2010年3月18日,国资委专门召开新闻发布会,宣布不以房地产为主业的央企,应该退出房地产业务。2010年5月份,《人民日报》刊发当时国资委相关负责人的文章,强调非地产主业的央企在房地产领域“该退出的要坚决退出,集中精力做强主业”。

  北青报记者了解到,当年国资委要求除名单中21家以外的78家央企迅速退出房地产领域。2010年初,房地产市场高价地频出,据统计当时有超过70%的央企涉足房地产。时任国资委主任李荣融认为房地产散乱差,市场秩序差,行业结构存在问题,央企是整个房地产行业的骨干和中坚,如果没有它们来带动,房地产业不可能整治好。

  知名财经微博“曹山石”发文称,为何国资委2010年要求央企清退房地产业务,六年过去,却未能改观?央企抬高面粉价,面包岂能便宜?北青报记者查询相关资料获悉,目前在市场上高价拿地的央企几乎都在保留的21家央企名单之内,而国资委也并未对这些房企在拿地方面作出限制。但央企在土地市场的疯狂引发了市场对央企“限房令”的记忆,以及对疯狂土地市场的质疑。

  预期

  未来房价是否会大幅上涨疑问很多

  央企制造出的高价地,对市场会带来什么影响?对此,业内人士表示,直接的影响就是抬高地价,尤其是热点城市的地价。同时,调控大环境下,高价地影响市场心理预期,深圳就是典型例子,调控后二手房价格只跌了一个月,5月份又重新上涨了。但其中的风险依然很大,这波行情比2010年更危险。

  中原地产分析师张大伟分析认为:高价地频繁出现,是资金潮下的资产荒。在过去一年,房地产政策宽松,上市企业融资成本大幅下调,也导致了很多企业敢于拿地,国企在土地市场也表现得更加激进。房企高价抢地开始从国企蔓延到民企,预计下半年房企竞争土地会越来越激烈。

  另外,楼面价超过房价已经成为常态。但未来一年房价是不是会出现这么大幅度的上涨疑问很多,这些高价地入市的难度有多大,将成为2016-2017年最大的疑问。特别是北京的平均商品房住宅楼面价已经全面超过3.7万元,未来豪宅化的趋势难以避免,房企运营的难度越来越大。

  从整体市场看,北京、上海出让的多宗住宅用地,要求按照“70/90”政策用地,但这一政策并没有抑制住高价地出现。按照目前地价超过房价的趋势,需要未来2年房价上涨100%以上,这些高价地才有望顺利入市。“开发商基本上是在豪赌。”

  同策咨询研究部总监张宏伟则认为,待本轮市场需求在上半年集中释放完毕之后,再加上调控政策收紧、货币政策转向等因素,一线城市、热点二三线城市楼市下半年进入调整期也是势在必行。如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”,那么房企就有可能会因此陷入被动的局面。

  观察

  “高价地潮”后房地产市场会如何走?

  对于中国经济以及房地产问题,5月9日,“权威人士”在《人民日报》头版转二版刊登了《开局首季问大势》,指出我国经济运行不可能是U型,更不可能是V型,而是L型的走势。值得指出的是,此次“权威人士”首提房地产存在泡沫风险。并提出,房子是给人住的,这个定位不能偏离,要通过人的城镇化“去库存”,而不应通过加杠杆“去库存”,逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。

  近日,人民日报、新华社也在努力洒水灭火。从人民日报《树不能长到天上 房价也一样》,再到新华社《地价泡沫如皇帝新装》,接着又是人民日报《土地拍卖该降降温了》。

  在此背景下,虽然地方政府依旧无法摆脱“土地财政”的束缚,但为了控制“高价地”的发生,地方政府绞尽脑汁,拍地形式限制严格。

  继苏州之后,南京近日也出台了土地限价令,规定在热点区域的住宅用地出让时,由南京市政府设定地块的土地出让最高限价,对竞买人报价超过最高限价的,终止土地出让,竞价结果无效。此后,苏州多宗土地由于竞拍超过限价而流拍。

  5月17日,苏州市国土资源局网站上挂出补充公告,规定暂缓3号公告中5宗地块的出让,很巧合的是,这些地恰好是此次公告中,起拍楼面价最高的那些。此举,直接抹杀了这些地块成为高价地的可能。

  其中,合肥为了不产生“高价地”,原定于5月27日下午3时举行的土地拍卖会,调整到5月30日(下星期一)下午3时举行。分7个教室同时竞拍、屏蔽手机网络信号、合肥国土局局长亲自督战,但这些措施并没有妨碍合肥迎来“高价地”的诞生。5月30日,最终合肥出让12宗地,拍得96.34亿元,且每宗地块都有保利、信达等央企在内的超10家房企参与竞买。

  北青报记者了解到,上一次大规模的“高价地潮”发生在2009年下半年至2010年之间,房企“不计成本”拿地,结果迎来2011年房地产市场的回调。今年的“高价地潮”之后,房地产市场会如何走?多名业内人士都表示难以预测,可以肯定的是,2016年的宏观经济形势跟2009年相比,已经不是一个时代了。

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责任编辑:魏芳

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