土地交易活跃度火热升级 新型调控政策如何出

　　由于近期二线城市房地产过热，多个重点二线城市目前去库存周期仅为3个月左右的水平(合肥2个月、南京2个月、苏州3个月)，意味着这些地区新房仅够卖2—3个月，库存明显不足。这种情况或将使得此类城市近期土地交易活跃度白炽化升级，房价在高昂地价的作用下也将加速上涨。市场已从“偏热”过渡到“过热”，政策来不来?怎么来? 已成为了社会关注的焦点。

　　据记者了解，目前多个二线城市房价涨幅速度已经甩超北上广深，而高价地的诞生速度及溢价率之高足以令人咋舌，27日杭州一地块以123.18亿元成交，不仅成为杭州历史上首宗百亿高价地，也创造了2016年以来全国范围内的最高价。

　　4月65个城市房价有所上涨，上涨城市比例达93%。这是时隔28个月再次出现“普涨”形势。值得注意的是，部分二线城市涨幅惊人，已然经过一线城市。数据显示，4月房价涨幅前十位中的绝大多数为二线城市。新建住宅价格增幅前十位仅上海、北京两个上榜。4月二线城市中，合肥涨势迅猛，环比涨幅高达5.8%，厦门环比上涨5.3%，南京环比上涨4.4%，惠州环比上涨3.3%，杭州、福州分别上涨3%。对比一线城市，上海环涨3.6%，北京环涨3%，广州环涨2.4，深圳环涨2.3%。据此看来，二线城市房价涨幅已超一线城市。

　　二线城市房价之所以涨幅如此之大，是因为高涨的地价推动着房价的上涨。据记者了解，截至5月15日，包括四大一线城市以及南京等热点二线城市共计21城，2016年共有110幅土地陆续产生了高价地，疯狂的抢地使得土拍市场，动辄出现超过100%甚至400%的溢价率。到了本月月末，杭州更是平地起惊雷，27日一地块以123.18亿元成交，不仅成为杭州历史上首宗百亿高价地，也创造了2016年以来全国范围内的最高价。

　　在二线城市中，最令人瞩目的当属长三角城市，据了解，在“5月全国住宅用地成交总价排名前十”榜单中，长三角区域独揽九个席位。其中，南京杭州先后刷新全国年内总价高价地。根据数据显示，“5月全国住宅用地成交总价排名前十”榜单中，杭州、南京、苏州分别以123.2亿元、88亿元、55.2亿元的成交价位列前三甲。可以看见，在排名居前的成交地块中，较高的溢价率已成为“标配”。在前十地块中，除去位列第八的武汉，剩下的杭州、南京、苏州、上海、宁波均为长三角城市。其中，南京更是有4幅地块入榜。

　　重点二线城市库存吃紧告急 新房仅够卖2—3个月

　　据国家统计局数据，截至4月末，全国商品房待售面积72690万平方米，比3月末减少826万平方米。就具体城市而言，苏州、南京、合肥等部分二线城市已经出现可售房源严重不足的现象。而多数的三四线城市仍是去库存的重点、难点区域。具体城市来看，35个城市中，去库存周期环比上升的城市有8个，包括深圳、济宁、上海等城市;去库存周期环比下跌最明显的是天津、北海和青岛，相比3月份分别减少了2.6个月、2.2个月和1.8个月。

　　据数据显示，在重点监测的35个城市中，有21个城市的库存量出现同比下滑态势，其中合肥、苏州和南京的同比跌幅较大，跌幅分别高达60.7%、54.6%和47.9%。而这3个城市目前去库存周期仅仅为3个月左右的水平(合肥2个月、南京2个月、苏州3个月)，意味着这些地区新房仅够卖2—3个月，库存明显不足。在库存吃紧的情况下，势必会导致房企疯狂抢地，抢地则会令地价溢价率愈来愈高，高价地诞生频率加快，而地价的疯狂上涨的后面，则会羊毛出在羊身上，房价同步飙高，在库存异常吃紧的情况下，二线城市的房地产市场，未来究竟能有多疯狂呢?

　　市场已从“偏热”已到“过热” 政策来不来?怎么来?

　　根据监测结果显示，楼市已经由此前的“偏热”逐渐接近“过热”。专家解释说，根据历史经验来看，房价整体环比涨幅如果超过1%，则处于“过热”区间。从五灯图分布来看，1～2月份全国房价处于“合理”区间，而到了3月份位于“偏热”区间，到了4月份则步入“过热”区间。随着部分二线城市房价快速上涨，70城房价上涨的节奏在加快，控制房价的压力明显增加。

　　在此背景下，近期屡屡传出将出现政策收紧的情况，然而政策何时来，如何来我们暂不得知。政策是谨慎的，因为限购、限贷等措施，对市场需求影响极大，能够在短时间内使得需求急剧萎缩，从而大幅影响房价未来走势。目前我们也看到，部分城市已经做了一些微调，例如南京、苏州出台地价、房价“双控”政策等。

　　但如果市场持续出现供地减少、房企拿地意愿增加、土拍白炽化、溢价率攀高、房价同步飙涨，去化率再增加，这种情况导致市场风险进一步加剧，那政策一定会出台，让市场回归理性，促进房地产市场平稳健康发展。