楼市新政出台提振信心成交或回暖 房价仍难明显上涨

楼市新政一石激起千层浪。中国证券报记者获悉，包括深圳、广州在内的多个城市出现二手房业主连夜“反价”的现象。

在政策松绑预期不断强化的背景下，本次新政的出台被业界看作是“如期而至”。分析人士认为，新政剑指改善型需求，在个人住房转让营业税“5改2”的共同作用下，二手房市场有可能率先受到提振。政策放松将进一步传递至新房市场，二季度市场成交量有望攀升。总体而言，由于库存压力尚未得到根本缓解，短期内房价难以出现明显上涨。

新政出台 多地业主“反价”

“房价可能在一夜之间就面目全非。”深圳一位二手房经纪人表示。让楼市再度成为焦点的是3月30日落地的楼市新政。根据央行[微博]、住建部、银监会联合下发的通知，拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。同时，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。

这次以“降首付”为主题的楼市新政，让二手房业主们忙活起来。“‘反价’的现象越来越多了。原本谈好了价格，昨晚通知下发之后，业主加个5万10万的都不在少数，有的干脆就不卖了，坐等房价上涨。”上述经纪人透露。

深圳中原研究中心调查显示，在深圳的二手房交易市场，有些热门房源甚至出现一天多次“反价”的现象，二手房平均价格从2014年9月的 30233元/平方米一路攀升，现已突破33000元/平方米。据中国证券报记者了解，除深圳之外，包括广州、惠州在内的多个城市均出现了业主“反价”的情形。

除“降首付”之外，财政部关于个人住房营业税政策的调整也似乎让二手房业主们更有“底气”。根据财政部、国税总局下发的通知，个人将购买不足2 年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

在此之前，免征营业税的购买年限是5年。“5年变2年，对于业主们来说差别很大，不仅缴纳营业税的概率变小，给业主们处置房产的时间也更宽裕，业主们更有底气跟你谈价格了。”上述经纪人表示。

政策松绑被认为将极大地提振市场。不仅部分地区的二手房业主开始“反价”，一些新房的开发商也开始酝酿涨价。记者了解到，新政出台前，河南、南京、杭州等地已有开发商宣称准备上调新推项目开盘价。杭州万科推出了“24小时特惠房源”，宣称旗下所有项目“24小时不打烊，24小时不涨价”，并预告 4月开始新推项目价格将全面上调。

提振信心 成交有望回暖

对此次新政出台前一周(3月23日至29日)各地市场的监测显示，多个城市出现量价齐涨的态势。其中，北京商品住宅(剔除保障性住房)成交1177套，13.02万平方米，成交面积环比上涨27.15%，成交均价为23613元/平方米，环比上涨0.94%。上海商品住宅成交套数1950套，环比上涨33.2%，成交均价为28001元/平米，环比上涨2.07%。二线城市方面，杭州、武汉、南京等地的成交均明显回暖。

同期重点监测的37个城市成交面积环比上涨23.2%。其中，27个城市环比上升，占比超过监测重点城市数量的7成。环比来看，一线及二线代表城市涨幅均超过20%，二线代表城市涨幅最高，为26.4%;同比来看，二线代表城市领跑，同比上涨10%，三线代表城市次之，同比上涨9.6%。

在2014年全国房地产销售及新开工面积下降明显、开发投资放缓的背景下，各个城市的库存压力持续增加，今年1-2月销量继续大幅回落，多数城市的可售面积去化周期在15个月的警戒线以上，市场整体的去库存压力凸显。稳定房地产市场信心、房地产开发投资节奏，仍将是各级政府在稳增长过程中的主要任务之一。

分析人士指出，在去年四季度以来多个利好政策的合力之下，一二手房市场的供应热情有望得到激发，购房者出手的意愿在加强，楼市有望在4月份迎来一波成交小高潮。至少在成交量方面，预计会有一个明显的增长。