一线“楼市调控”日趋收紧 商品房住宅库存量下降

　　昨日，市场消息称，上海市政府已经同意《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》(以下简称《意见》)，2016年2月正式实施，上海楼市将遭遇新一轮的重磅调控。

　　政策：

　　上海楼市新规出台

　　调控政策包括分区域调控住宅户型供应，分建筑类型定中小套型面积标准，增加商业、写字楼新增供应的特有比例。在户型供应上，中心城区中小套型比例不低于70%，郊区不低于60%，轨道交通站点周边区域中小套型比例不低于80%。多层、小高层、高层建筑的中小套型住房建筑面积标准分别为90平方米、95平方米、100平方米。而新增商业办公用地中商业物业持有比例不低于80%(供应较多的区域为100%)，办公物业不低于40%(供应较多的区域为60%或100%)。

　　此前，深圳也开始对于购房资格进行收紧。市场传言称，非深圳户口买房，社保缴纳期限将由1年调整为3年，虽然深圳市规土委相关负责人向媒体表示，相关政策正在研究之中，对于新政是否会出台以及何时出台尚无明确说法。但部分中介高管却表示内部已经在改系统，政策势在必行。

　　数据：

　　一线城市住宅库存下降

　　此前，市场机构克而瑞的最新数据显示，一线城市住宅库存全部降至10个月以下，上海只够卖3.7个月。具体来看，截至2016年1月，上海商品住宅消化周期已经降至3.7个月;北京的消化周期为9.2个月;广州的数据显示为7.5个月;深圳商品住宅消化周期为8.7个月。

　　而春节后，各一线城市的楼市迅速回暖。据房王数据中心统计：上周(2016年2月15日~2月21日)广州全市十一区共网签958套，环比去年同期增34.2%，环比上周增2127.9%。

　　春节后，上海楼市的火热也让人目瞪口呆。日前，上海一个均价8万元的楼盘开售，光是两房单位便需要近千万元才能入手，但是热闹程度超乎预计，300多套楼盘一日卖完，开发商入账30余亿元。二手房方面，提价幅度也很惊人。有数据显示，春节后，上海二手房挂牌数量减少，但挂牌的价格都远比此前成交的市场价高。比节前提价50万到100万元的不在少数。而此前，深圳楼市已连续上涨16个月。

　　广州二手楼市

　　契税新政实施两日 看楼客明显增多

　　广州日报讯(文、表 记者林琳)元宵刚过，广州二手楼市开始重新启动，调减房地产契税新政的实施更加促进刚需买家入市。记者走访市场了解到，由于预期新政将推动房价走高，近日买家加快看楼步伐，看楼量增加三成。

　　市场：

　　新政对刚需买家影响小

　　日前，财政部、国家税务总局及住房城乡建设部联合发文，宣布下调房地产交易过程中的契税。有市场人士分析，新政对广州楼市的影响主要是作为家庭唯一住房、144平方米以上的住宅原本征收3%的契税改为1.5%：“仅首套房房源面积为144平方米及以上的房源能够享受新政优惠，范围很小，加上广州二手房均价较高，购买的房源面积一般比较小，因此，新政对刚需买家及普通改善型买家的影响较小。”

　　某市场研究部高级经理周峰分析，广州受此政策影响不大，被分流的潜在客户，皆是徘徊在广佛交界处的非广州籍买家，主要是限购的因素所致。记者从市场了解到，契税新政颁布实施以来，到佛山、顺德看房的广州买家明显增多，但新政施行时间尚短，目前还未体现在成交情况上。

　　由于新政2月22日才正式实施，对买家的影响还没有得到实质性的体现，也有业内人士认为在新政鼓励下，“换大房”的成本减小，有条件的买家可以考虑卖一买一，以小换大。

　　分析：

　　3月将迎来新一波行情

　　近期刚需型买家的表现也比较活跃。搜房网广州二手房电商商圈经理洪汉阳告诉记者，在预期新政的施行将推动房价走高的前提下，有可能促进投资买家的积极入市。

　　周峰分析，广州虽不能跟随周边二、三线城市执行二套房的契税减免和非普通住房的营业税免征，但对第一套面积在144平方米以上的物业仍旧享受契税减半的优惠(从3%减至1.5%)。2015年全年通过满堂红链家广州分公司促成的二手住宅买卖交易个案中，属于首套非普通住房的成交比例为3.4%，2016年1月该比例为4.7%，“可以预期，在郊区某些楼价相对偏低的板块，想一步到位购买非普通住宅的客户会有轻微增加的趋势，前提是银行信贷继续维持相对宽松状态。”

　　据某研究报告，2月1日~19日，经其促成的二手住宅买卖宗数比2015年2月同期增加46%;成交均价为21103元/平方米，比2016年1月同期上升1.6%。市场预期广州二手市场3月将迎来新的一波行情。