楼市火热未改变土地市场寒冬 “一面海水一面火焰”

　　如果用“火焰”来形容今年中山楼市成交的走高的话，那么海水则注定属于中山土地市场。据记者观察，相比商品房市场的节节上升，近年来中山土地拍卖市场可谓持续低迷。据合富辉煌方面统计，去年全年中山仅有17宗住宅及商住土地成交，且大多集中在民众镇及南头镇，城区仅有两宗住宅用地成交，本年度的住宅“高价地”出现在东区，但楼面地价依然不超过3000元/平方米。商业用地方面本年度仅有5宗成交，其中只有一宗位于城区，“高价地”出现在沙溪镇，楼面地价1679元/平方米。

　　全年成交低位运行

　　沙溪商业高价地成为数不多亮点

　　公开数据显示，中山的土地交易自2011年达到了287宗、874 .9万平方米的高峰值后就开始走下坡路。而这在刚过去的2015年可谓得到了彻底的体现。

　　据市国土局数据显示，2015年上半年，全市土地交易量共32宗，其中成交为24宗，流拍8宗，值得一提的是流拍的这8宗全部为商住类地块。成交宗数比去年同期下降近5成。成交面积79.86万平方米，同比去年下跌4成;成交金额7.93亿元，比去年同期下降超过5成。由此也可以看出，无论是供应还是成交，2015年上半年的数据均只有去年同期一半左右，而去年上半年数据已经被指为自2011年以来最差的一个上半年。

　　进入下半年，虽然全市商品房成交呈现节节上升的势头，但土地市场依旧维持着低位运行。以去年传统 “金九银十”行情为例，9、10月份期间，全市仅录得火炬区、民众、东凤等三宗工业地成交记录，成交金额不到7000万元。另外，商住地则连续两月录得零成交记录，延续了下半年土地成交相对冷清的势头。这与今年来中山大幅反弹的商品房成交形成了强烈反差。

　　而在这种表现黯淡的行情中，高价与溢价成交自然成为了市场为数不多的亮点。去年1月底，中山富元集团用2.97亿元拿下的星宝商圈93亩商业地，并一举成为2015年中山商业高价地。该地块起始总价为2.57亿元，成交总价为2.968亿元，溢价率为15.4%，折合319.8万元/亩。

　　据介绍，该用地分为两个地块，地块一面积43990.9平方米，容积率2.8，建筑高度控制在100米;地块二面积17882.1平方米，容积率3.0，建筑高度控制在60米。建筑密度上限均为 50%。按照建设期限要求，地块须在2017年2月14日之前开工，在2019年2月14日之前竣工。根据《中山市沙溪镇星宝片区控制详细规划》，地块一需配套设置文化活动站，建筑面积1000至2000平方米;地块二需配套设置超市，建筑面积500-1000平方米，储蓄所建筑面积150平方米。

　　土地市场分化明显

　　一线火热难掩三四线低迷

　　记者了解到，其实除了中山外，去年国内不少三四线城市同样出现了土地出让金下滑的情况。对此，中原地产分析指出，如今一线房企选择进驻城市的标准，主要看经济发展水平、楼市供需状况、人口流动趋势。由于二三线城市普遍存在过剩风险，投入到这些城市的资金规模也在减少。因此除个别核心二线城市外，其他城市的土地市场相对平淡。总体来看，二三四线城市的土地市场表现弱于往年。

　　至于中山市场方面，记者在去年的采访中了解到，一方面，由于大型房企在过去3年以来一直保持回归一线市场的势头，前者在全国三四线市场拿地的动作已经在不断减少，中山也不例外。另一方面，基于多年来中山民间存量土地、闲置土地数量一直较为庞大，在过去两年市政府强力推行闲置地动工的背景下，大量存量土地的入市也造成了一二级市场出现供过于求的情况，这也直接导致了开发商在中山拍卖市场拿地的意欲。

　　不过早前多位受访业内人士指出，考虑到去年中山楼市库存得到了有效下降，尤其以火炬区、东区为首的东部楼市成交持续火热，不少项目甚至出现了断货期。如果今年上半年成交能维持在高位运行的话，那么博爱路、中山路、科技新城等片区商住地将逐步受到外来开发商的青睐，一些早前遭流拍的商住地也有望借此重新入市。