中山西区旧城改造项目 马山片房屋征收补偿方案

　　经中山市人民政府决定，实施西区旧城改造项目(马山片区)(下称本项目)的征收工作。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(下称《征收条例》)、《国有土地上房屋征收评估办法》(下称《评估办法》)以及相关法律法规，结合本项目范围内土地与房屋的实际情况，制定本项目的房屋征收补偿方案。

　　一、征收补偿对象及方式

　　(一)凡被纳入本次征收范围内的土地使用权人、房屋所有权人、房屋使用人属本项目征收补偿安置对象，补偿安置依据为《土地使用权证》、《房屋所有权证》等合法证明文件。

　　(二)本项目补偿的面积依据

　　本项目补偿安置的面积依据为《土地使用权证》和《房屋所有权证》记载的产权面积。

　　本项目范围内，房屋所有权证记载的面积既有建筑面积，又有套内面积。为统一补偿口径，本项目补偿安置依据的面积特指建筑面积 (套内建筑面积与共有建筑面积之和)。对于房屋所有权证仅记载套内建筑面积的，应补充共有建筑面积后，予以补偿。

　　(三)被征收人可选择货币补偿、产权调换、货币补偿产权调换相结合的补偿方式。

　　(四)房屋被征收后,国有土地使用权同时收回;集体土地与房屋一同征收。

　　二、征收补偿、产权调换及补助奖励方案

　　(一)货币补偿。

　　1.自用房屋的所有权人(被征收人)按财产的实际情况，可以获得以下九类补偿：

　　(1)依据评估价进行的被征收房屋价值补偿;

　　(2)依据评估价进行的被征收房屋非毛坯补偿;

　　(3)对于产权证记载之外的房屋(即未经登记的建筑，下称产权之外房屋)，征收部门联合有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，将依法给予补偿。(注：房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。)

　　(4)构筑物与附着物补偿;

　　(5)因征收房屋造成的搬迁与迁移、临时安置的补偿;

　　(6)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿;

　　(7)征收补助：用于被征收人的房屋改善;

　　(8)征收奖励：在规定的时间内签订协议且腾空交付被征收房屋的，可以获得征收奖励，用于被征收人的房屋非毛坯改善。

    (9)整体按期搬迁奖：本项目范围内，所有的房屋所有权人(土地使用权人)、所有的房屋使用人，在规定的时间全部完成搬迁，征收部门一次性发放整体按期搬迁奖。

　　2.被征收房屋的价值补偿，参考评估价确定。

　　本项目根据征收范围内的实际情况，设置市场交易评估价、土地与房屋重置评估价、住宅保护价，被征收人可选择其中一种作为房屋价值补偿。

　　3.房屋不是自有或房屋不是自用的补偿对象，根据实际情况，可获得上述九项补偿中相应的补偿(详见《西区旧城改造项目(马山片区)征收补偿方案实施细则》)。

　　(二)产权调换及福利承租户、居住困难户安置。

　　1.本项目实施等价交换。被征收人按所获得的房屋类补偿总额，与选定产权调换房以调换价格计算的价值，进行等价交换。

　　2.本项目的产权调换房屋位于西区彩虹片区，小区名称为：“星月彩虹商住小区”。

　　3.被征收人按事先登记的房屋户型与约定的选房程序、顺序，按自身需要选择调换房屋。被征收人至少可以选择到“被征收房屋与调换房屋建筑面积1:1.15”的调换房屋。

　　4.以被征收房屋每一独立产权证计算，调换房屋面积超出调换面积10㎡以内的部分，按优惠价结算;超出10㎡以外的部分，按调换房屋的出售单价结算。

　　5.福利承租人可按被征收房屋补偿价值的80%进行货币补偿,也可按原承租面积安置，租金按相关规定交纳。福利承租人安置后，不享有征收补助。

　　6.本项目居住困难户(包括房屋所有权人、福利承租人)，参照中山市住房保障和住房困难划定的标准，按有效应计人口、每人建筑面积13㎡进行安置。其中，在应安置面积(人均13㎡)之内，都可按照调换价格结算差价。

　　(三)搬迁与迁移费。

　　1.住宅的搬迁与迁移费：按每家3000元补偿。

　　2.办公、商铺、工厂、仓库等的搬迁与迁移费：按每家6000元补偿。

　　3.有特殊机械等搬迁要求的，搬迁费补偿标准根据实际情况另行确定。

　　4.搬迁费包括：空调、热水器等常用的需专业人员拆装的家电迁移费，以及搬家费。

　　5.本项所称的“家”，是以一本独立产权证或一份有效福利承租协议为计算单位，而不是以户口本为计算单位。

　　(四)停产停业损失的补偿。

　　对于正在经营的经营性用房 (含住改商用房)，给予3个月的停产停业补偿，标准如下：

　　1.商铺：50元/㎡·月;

　　2.工厂、洗车场、小加工业：30元/㎡·月;

　　3.上述面积按实际经营的建筑面积计算。

　　4.“正在经营”是指：企业或个体工商户，在本方案征求意见稿公布日之前领取了营业执照，并交纳过税费。

　　(五)征收补助。

　　本项目按被征收房屋用途及其产权面积，给予以下标准的征收补助：

　　1.住宅、商业、办公：1300元/㎡ 。

　　3.厂房、仓库、工业纯空地：200元/㎡ 。

　　(六)征收奖励。

　　2017年1月31日前(搬迁期限)被征收人与征收部门达成协议且腾空交付被征收房屋的，本项目按被征收房屋的产权面积，给予以下标准的征收奖励，主要用于房屋非毛坯改善：

　　1.住宅、商业、办公、公益，奖励360元/㎡ ;

　　2.厂房、仓库、纯空地，奖励200元/㎡ 。

　　说明：(1)搬迁期限日在本项目星月彩虹安置小区交付使用日之后的3个月;

　　(2)若星月彩虹安置小区交付之日延迟，则搬迁期限日顺延。

　　(七)整体按期搬迁奖。

　　符合整体按期搬迁奖奖励条件，房屋征收部门按房屋产权面积及以下标准一次性发放整体按期搬迁奖：

　　1.2017年1月31日前，奖励550元/㎡;

　　2.2017年2月28日前，奖励400元/㎡ ;

　　3.2017年3月31日前，奖励200元/㎡ ;

　　4.2017年4月30日前，奖励100元/㎡ 。

　　说明：第一个日期，是搬迁期限日，之后日期相隔1个月。

　　(八)征收补助奖励的其他约定。

　　1.非福利出租的房屋所有权人(或土地使用权人)可以获征收补助、征收奖励、整体按期搬迁奖;

　　2.福利出租的房屋所有人可以获得征收补助;

　　3.福利承租人可以获得征收奖励与整体按期搬迁奖;

　　4.若土地使用权证记载的土地面积大于房屋产权面积 (大于居住困难户应安置面积)、房屋灭失的，按土地面积计算补助与奖励。

　　5.破旧危房、无门(或无窗)弃置房屋，按土地面积计算补助与奖励，或按房屋产权面积×相应标准的50%计算。

　　6.土地使用性质与房屋用途，按土地使用权证、房屋所有权证的记载确定。

　　7.福利承租人的面积按其承租的建筑面积计算。

　　三、本项目的操作方式

　　本项目的征收工作，采用公开透明的方式进行操作，征收部门、征收实施单位、被征收人可以进行全过程录音录像。

　　四、本征收补偿方案的实施细则

　　本征收补偿方案的实施细则等文件已由征收部门编制完成，并已全面征求项目被征收人的意见。如有需要，可向征收部门索取资料。详见以下附件：

　　1.《西区旧城改造项目(马山片区)征收补偿方案实施细则》;

　　2.《西区旧城改造项目(马山片区)被征收房屋与土地的分户(宗)补偿价格清单》;

　　3.《西区旧城改造项目(马山片区)各类非毛坯、产权之外房屋、构筑物、附着物的补偿标准》;

　　4.《西区旧城改造项目(马山片区)星月彩虹商住小区的规划设计图册、交楼标准与调换房屋的调换价格、优惠价格、出售价格、评估价格清单》;

　　5.《西区旧城改造项目(马山片区)星月彩虹商住小区物业管理、车位租售及房屋统一非毛坯事宜、统一非毛坯图册》。