欧阳捷:不动产登记实施铺路房产税 小产权房怎么办？

    欧阳捷 《不动产登记暂行条例》已经正式实施，登记内容涵盖房产、土地、林地、水域等多个方面，其中最受关注的要数房产登记了，这一举措也被解读成“为房地产税开征铺路”。

　　那么，未来哪些房子被征税的可能性最大？

　　房产登记包括了所有的城镇住房、商业用房、工业厂房、农村宅基地住房等，这些房屋未来都有可能被征收房产税。所以产生了什么房子可以留、什么房子不可以留的问题。

　　其实，作为资产，什么房子都可以留，除了那些非正当途径所得的房子。

　　征收房地产税本质上是一个利益调整问题。什么房子需要征税？什么房子不征税？征收的税率多少合适？这些问题都要从税收设计的目的来考虑。

　　从城镇住房来说，国家鼓励自住性刚需住房，不收的可能性非常大，最多象征性收一点税，但无论收多少税，自住性住房总是要住的，不会因为缴税而不住或不买。现在国家又开始鼓励改善性住房，这部分住房虽然未来也得缴税，不过相信税率也不会高。

　　对于高端住宅，如果是像阿联酋酋长一样有钱，交多少税都无所谓。当然国家为了避免有钱人跑到国外买房，白白流失GDP和税款，税率上也会均衡考虑。对于投资性住房和商业用房，只要收益能够完全覆盖税收和利息成本，也是可以继续持有的，关键是投资收益是不是符合预期，如果收益还比较好，不一定卖掉转作其它投资。投资性需求总是存在的，存在即是合理的。

　　至于农村宅基地住房，也应该收税，特别是对农村里那些超面积、多占地的住房更应该收税。

　　唯一还不确定的是小产权房。许多专家学者和政府部门都强调小产权房不能转正，其背后还是利益调整问题。小产权房不合法，使用的又是农村宅基地或农村集体建设用地，本应当拆除，但拆除的社会成本很高。

　　小产权房要转正，又必然冲击现有商品房市场包括国有土地市场，这是政府所不能够接受的。如果通过小产权房房主补交土地出让金和税收实现转正又是不现实的，因为购买小产权房的大多数人本身是买不起商品房的，而补交的土地出让金和税收将会使得小产权房的最终价格与商品住房接近，这又是小产权房业主所不能承受之重。

　　从不动产登记来说，小产权房属于住房，也应当登记，登记即意味着合法。而如果对小产权房征税，也意味着小产权房应当转正。如果不征税，又不合法合理，并拉大了商品房和小产权房的价格差，这就更加不公平。这就是小产权房处理的两难境地，考验政府的智慧。

　　大多数小产权房是自住的，在政府没有拿出处理办法之前，也只能住着。少数投资性的小产权房，能处理的还是早点处理为好。

　　有些朋友建议，有些房子可以先处理掉，比如新区、郊区房子可先处理掉，在大城市生活、小城市房子可卖掉，三四流风景区旅游地产、养老地产可以处理掉，这些房子大多属于投资性的，与房地产税关系不大，主要是目前市场供求失衡、短期收益不高，其实卖掉也未见得有更好的投资方向，何况卖掉还要交一笔税，是否值得，就看如何评估投资方向转换前后的中长期收益。

　　欧阳捷 新城控股集团有限公司高级副总裁