土地市场分化延续 业内人士提示高地价风险

近日，北京市出让三宗分别位于昌平区南邵镇和大兴新城的地块，单位面积价格再创区域新高。其中，两宗昌平区六环外住宅用地楼面价均已超过3万元/平方米。业内人士认为，土地出让价格创区域新高，符合市场预期，但也需规避地价过高可能给企业现金流以及销售带来的风险。

土地市场分化延续

研究院研究报告显示，2016年一季度土地市场分化持续，一线城市受供地锐减影响成交走低，二线城市渐成市场热点，近期表现抢眼，地价呈上涨趋势；三四线城市在政策托举下仍提振无力。全国主要城市一季度供地总量同比收窄，仅二线城市高于去年同期，成交继续价涨量跌走势，出让金总额同比略增。

在此次北京三宗土地拍卖之前，研究人员表示，受供应收缩影响，一季度北京土地成交量大幅下滑，仅成交3宗住宅用地。其中，春节前出让的朝阳区五环内稀缺宅地意外遇冷，仅以微溢价成交；大兴区及门头沟区地块均达到合理上限价格，并刷新板块或区域高价地。北京宅地地价继续上涨，同时向远郊区扩散。

华创证券分析师杨骞认为，一季度主要城市土地成交价格同比环比均实现上涨，叠加房地产开发投资和新开工面积超预期增长，显示房地产市场当前的乐观情绪。预计整个上半年房地产开发投资、新开工面积都将保持增长。

关注高地价风险

北京土地市场火热有三方面原因：一是北京市场补库存的需求充足，房企拿地积极性非常高，部分房企虽有转型意识，但还是依赖传统地产开发，对此类土地市场有追捧意识，拿地高溢价因而符合市场预期；二是中型房企拿地心态更急迫，希望进入500亿甚至1000亿军团，所以拿地和投资更急切；三是今年第一季度房企销售业绩不错，对于北京等一二线热点城市的投资热情依然会增加，北京市场虽然地价较贵，但依然能够获得房企的认可，这是此类房企积极拿地、顾虑较少的原因所在。

明源地产研究院副院长、房企转型与创新研究专家刘策则认为，随着行业进入转型与分化的深水区，区域分化日益严重，一二线城市总体表现优于三四线城市，因此，回归一二线成为开发商共识，而北京作为一线城市代表，加上特殊区位优势，必然激发在土地市场的争夺，尤其个别优质地块争抢激烈。

其次，北京市场供求严重失衡。从供应来看，土地供应的减少是推升地价的重要原因之一。统计数据显示，北京土地供应总量从2010年的6400公顷缩减到2015年的4600公顷，土地供应总量和住宅供应的总量都在减少，且有持续减少的趋势，但北京又是各大房企兵家必争之地，土地资源的稀缺再加上高强度的竞争必然体现在价格上，造成了如今的高地价。

刘策提醒，对于房企而言，在积极拿地的同时，也要关注房地产的短周期现象，避免踏错周期，充分评估企业自身现金流的可承受力，规避地价过高可能给后续企业现金流以及销售带来的风险。