巴曙松：金融视角下地产趋势与预测 有起伏开始回落

    巴曙松：每次我都特别喜欢在陈淮教授后面讲，因为对我来说是个非常难得的学习机会，以前经常看他的书，难得当面听他讲。

　　今天我有一个很重要的体会，就是现在的房地产市场和陈淮教授讲的内容一样，很纠结。我刚才认真地想记笔记，便于将来向其他人传达，但是我听下来，觉得一方面他猛烈地抨击了政策，另一方面他又非常谦卑地替领导解读政策。所以对待政策都很纠结，所以我想还是报点数，给大家参考一下，看看大概的数据图表是什么样的，供大家自己做参考。因为我看到前面朱会长也做了很宏观的判断，陈淮教授也做了政策的解读，我就把数字给大家梳理一下。

　　从2014年的情况看，从这个大的图形走势来看，陈淮教授说房地产市场没有什么改革措施，但是我觉得房地产市场的成长本身就是改革的产物，从这么多年快速的成长，有起伏，但是确实是中国经济里面非常重要的一个力量。在2013年到了一个阶段性的高点之后，确实开始在回落。而且目前还在这个回落的趋势中，所以这个大的判断，我觉得是很难抗拒的。就像股市的周期一样，尽管刚才陈淮教授习惯性地总是要对金融进行抨击，说直接融资没有发展，他肯定好长时间没有看股市了，最近涨得这么凶，融资增长这么快，并购这么活跃，三板上市得这么快，到2000家了，到他嘴里说直接融资没有寸进。我想陈淮教授对我们金融体系的要求太高了，我觉得还是发展得很快的。

　　不管怎么讲，2014年商品房的待售面积在上升，背后压着的就是银行的贷款、开发商的利润、现金流的问题，你必须要处理，这很现实，这就是我们这个行业洗牌的一个现实的挑战。其它的数字我们不敢说有多可靠，上市公司总不敢乱来，所以用上市公司的数来看，经过审计师审计的，做假是要起诉他的。我们算了一下，A股上市的房地产开发商，他的去化周期的估算已经处于高位，接近于2008年和2011年的峰值，2008年开发商说自己很困难的时候，这个峰值的数字。左边这个图是A股的上市开发商的存货和预售款的情况，我们也看到去化的压力比较大。一讲到去化压力大的时候，陈淮教授心情沉重地出去抽烟去了。等一会儿讲好的趋势的时候，我们再欢迎陈淮教授回来参加讨论。

　　2014年的情况，不同城市的房价的环比降幅在收窄，12月份，一线城市的房价的环比在直接回升，这是实际的数据。从这三条线我们看出，二三线城市在分化。我记得去年观点地产也在广州开会，大家都认可的一个趋势——分化，这个判断还是成立的。从房价的波动趋势，我们也能看到这一点。

　　我们从开发商的行为来观察，开发商是最敏感的，他们在第一线能感受春江水暖，我从世联要的数，从它监控的40个城市房价走势来看，去年4月以后成交在逐步的好转，新增的降价楼盘的个数、降幅都在收窄，心理预期在趋稳。这是我们看到从4月份、5月份一直能逐月看到降价幅度在收窄的趋势。