叶檀：房地产新政扩充了去库存武器 改善型需求较大

    叶檀 房地产新政不是为了鼓励投资，而是为了去库存。

　　3月30日，央行、住建部、银监会对二套房首付比例的下调等政策，40%的二套房贷款首付比例，“救市”力度超出市场预期。同日，财政部和国税总局联合发文调整个人住房转让营业税政策，“5改2”的时限调整力度较大，有人断言，一二线城市的房价短期内最少也得上涨10%。事实上，确实一些楼盘已经试水涨价。

　　这次房地产市场新政不是为了拉动投资性需求，去年地方救市主要是从首套刚需出发，今年则拓展到二套改善型需求，无论是首付、房贷、税收，为改善型需求提供了最大的便利。

　　对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。此次购房已拥有一套房者不必结清，不必出售，媒体报道，信义房屋分析师陈丽娜算了一笔账，以上海二手房成交均价200万元计算，调整前须支付140万元首付，调整后只需支付80万元，降低了60万元，极大地释放了潜在改善型购房需求。

　　从统计数据来看，以上海为例，目前，房地产购房客户中改善型需求总量占到市场的70%，房贷客户中符合二套房贷款标准占比近50%，按此推算，市场上将有三成左右购房者受益。有50%以上的客户是置换型需求，多数都是以小换大，以近换远，以非学区换学区等等为目的，上海二套房首付比例目前为70%，不少购房者为享受贷款结清算首套的政策，往往先卖再买，新政使得改善型购房者无需先卖再买，能够享受40%的首付比例。

　　新政扩充了去库存武器，扩大了优惠范围，如果说以往鼓励首套刚需，现在鼓励二套改善，就是为了稳定房地产市场。仅鼓励刚需是不够去库存的，改善型也被鼓励。

　　企业有自己坚定的认知。3月31日，万科集团总裁郁亮在2014年度万科业绩推介会上表示，“中国黄金到白银时代是市场趋势发展的必然阶段，不会因为政策调整而改变这个判断”。万科已经准备过冬，现金增加负债下降。2014年万科经营性净现金流高达417.2亿元，年底持有的货币资金上升至627.2亿元。净负债率下降至5.4%，是2006年以来最低水平。

　　不仅万科，其他大型开发商或者转向国际国内市场并重，同时从开发商向全产业链服务提供商，甚至是向风险投资家变身。对于房地产政策也好，对于开发商也好，今年两大关键词，去库存，转型。以为新政一出万事大吉，房地产投资又会重燃热情，是昧于大势的想法。

　　事实上 ，一些地方去库存已经到匪夷所思的地步，中国房地产去库存必须与户籍制度改革、与城镇化配备，否则很难改革到位。

　　如北京微调保障房新政。北京市住房保障办公室3月24日发出《关于进一步完善保障性住房资格审核中家庭人员结构变化处理意见的通知》，允许已配售保障房家庭成员中的未婚子女，如果结婚组建新家庭，可以参与新家庭申请保障房;保障房家庭夫妇离婚后如果再与他人结婚，再申请保障房取消“满3年”的限制。

　　规定让人一头雾水。顾名思义，保障房是为中低收入阶层人群提供保障用的，前提必须是中低收入群。现在已略有变异，去年6月底刊登的《北京市城镇基本住房保障条例(草案)》规定：保障房购买资格以无住房为唯一标准。微调之后的新政非常奇怪。已配售保障房家庭成员中的未婚子女，如果结婚组建新家庭，可以参与新家庭申请保障房，政策实际上是变相鼓励这些保障房家庭的子女婚前不要买房，进入保障房领域解决住房问题。这些保障房家庭的子女一定收入低下、双方没有商品住宅、并且还互相通婚？

　　如果保障房家庭夫妇离婚与外地人结婚，如果外地人在外地有房，还是可以在北京申请保障房，这个家庭就拥有了北京与外地两套房。由于北京保障房封闭运行没有投资功能，占的这个便宜不算太大，也足以让两夫妇安稳过日子。

　　上述新政是保障房资源的浪费，一方面是城镇无户籍无居住证无房户，需要保障房而得不到保障房，另一方面是户籍内居民已经开始挥霍保障房资源。

　　这就是房地产新政不与户籍改革配备的结果，资源错配，并且库存无法有效出清。

　　叶檀 博士，知名财经评论家、财经专栏作家