王健林
万达是全球领先的不动产企业,2015年持有物业面积能做到世界规模最大。围绕不动产的发展,万达也延伸到其它许多产业。基于对房地产未来发展趋势的分析,从去年开始万达进行全面转型。转型方向从空间上看,要从国内企业发展成为跨国企业;从内容上看,要从以房地产为主的企业转型为高科技服务业企业。今天我重点讲万达的核心企业——万达商业地产的转型。
一、万达转型轻资产
1、什么是重资产,什么是轻资产
什么是重资产?万达商业地产的主要产品是城市综合体,这种产品模式就是建设一个大型万达广场,旁边配套建设一些写字楼、商铺、住宅等,把配套物业进行销售,用销售产生的现金流投资持有的万达广场。因为中国没有支持长期不动产投资的金融产品,所以万达只能以“售”养“租”。万达广场建成后自己持有经营,全部租金收益归万达,这种模式叫重资产。
什么是轻资产?投资建设万达广场,全部资金别人出,万达负责选址、设计、建造、招商和管理,使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统。所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。这是一种全新模式,万达去年开始研发,现在已开始运行。这就是万达广场轻资产模式。
2、以轻资产为主
万达商业地产的转型方向要以轻资产为主。截至2014年,万达已开业109个万达广场,今年还要再开业26个,届时持有物业面积将超过2500万平米。今年开业的万达广场全部是重资产,因为万达广场从选址、谈判、设计、拿地到开业的建设周期3年左右,今年计划开业的项目都无法再改为轻资产。但是2016年万达计划开业50个万达广场,其中超过20个是轻资产。2017年以后,万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度,其中40个以上是轻资产。万达现在有9000多万平方米的土地储备,其中2000多万平米规划为万达广场等持有物业,还有7000万平方米销售物业。我们定了一个目标,5年内把这7000万平米销售物业消化掉,可能5年以后,万达广场将没有重资产项目了。这意味着五年内万达商业地产将去房地产化,转型为一家商业投资服务企业,类似于酒店管理公司,完全轻资产化。
二、为何转型轻资产
万达的重资产不是发展得不好,也不是没有发展空间,中国的城市化还在进行,行业里模仿万达者也是众多。那为什么现在就要果断转向轻资产?
1、扩大竞争优势
今年底万达开业的广场将达到135个,规模全球第一,足够大。如果我们没有远大目标,完全可以自我满足,仅凭租金自然增长就可以高枕无忧。但对于有近14亿人口的中国消费市场来说,我们的规模还是太小,要扩大竞争优势,必须做得更大。重资产受制于房地产周期,市场火的时候房子卖得很好,现金回流很快,发展起来容易。但我们分析中国房地产已走到供需平衡的拐点,躺着挣钱的高利润时代已经过去,今后房地产要靠品牌、定价、营销等方方面面都做得好才行。重资产模式虽然还能发展,但难度在加大。要快速扩大规模,就要转型轻资产。由于万达广场有品牌,很多机构、个人都主动找万达要求投资,万达为什么不利用呢?现在有句名言:生意做得最牛的是拿别人的钱做自己的事。万达要在五年之内做到足够大,彻底排斥掉竞争对手,万达是在挖更宽更深的护城河。
2、发展中小城市
一些分析师问我,万达为什么不集中在一二线城市发展,三四线城市房价租金有那么高吗?这是对不动产理解不深。不动产最核心的指标不是房价和单平方米租金高低,而是租金回报比,就是租金和投资的比例,一个项目每年收取的租金,扣除各种税费后,除以项目投资来看回报率高低。如从租金回报比看,一二线城市项目甚至可能不如三四线城市项目,因为一二线城市项目地价更贵、投资更大。
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