尹中立：关注今年城市房地产市场的供求错位现象

年初房价出现快速上涨，但5月份之后上涨速度已经放缓。本轮房价上涨始于2015年初，开始是深圳、北京、上海等少数一线城市领涨，从2016年初开始，东莞、惠州、南京、苏州、中山、珠海、昆山、合肥、厦门、武汉等二线城市出现快速补涨，这些城市的房价在半年时间里累计均超过20%。

今年4月份之后，在政府的调控下（中央政府及时调整了货币政策，货币政策从第一季度的宽松回归到中性；地方政府也出台了一系列调控房价政策），房价上涨速度得到初步遏制，主要城市商品房价格环比与同比涨幅均出现回落。同时，交易量出现明显下滑。

但 部分城市的商品房库存销售比偏低，房价上涨压力仍大。截至6月底，十大主要城市商品房存销比（套数）为6.43个月，存销比（面积）为7.07个月， 均低于8-12个月的正常水平。从我们跟踪的17个城市商品住宅去化率来看，南京、惠州、苏州、合肥、 上海、杭州、厦门、南昌等8个城市库存销售周期不足6个月，持续低于正常库存水平。其中南京的存销比只有2个月，处于严重供不应求的状态。

为什么这些城市的商品房库存销售比偏低？有些城市是因为主管城市建设的领导因为腐败而落马，影响了新增土地的供应；有些城市是因为土地出让指标有限，无力增加土地供应；也有些是属于有意控制新增土地的供应。

本轮房价上涨的最大特点是分化，房价上涨集中在几个城市群，呈现中心向外围扩散的特点。最近十几年来，我国房地产市场运行的基本特点是“齐涨共跌”，不同城市的房价涨跌只是幅度不同，节奏基本一致。而本轮房价上涨出现明显的分化：一线城市领涨，部分二线城市补涨，而大多数三四线城市房价滞涨，有些城市房价还处在下跌状态。

本轮房价上涨的城市主要集中在珠三角、长三角和京津冀三个城市群，房价上涨由中心城市向周边扩散。以珠三角城市群为例，深圳是该城市群的中心城市，深圳的房价从2015年初开始快速上涨，今年初带动周边的东莞、惠州、中山、珠海等城市房价快速上涨。

房 价走势之所以出现新的特点，可能与经济结构的变化有关，随着服务业在经济总量的占比越来越高，人口就业趋向于向大城市集中，随着人口向少数城市群集中，少 数城市的房价上涨与部分城市的房价持续下跌并存将成为一种常态。这种新的特点将提示我们在城市管理方面要进行相应的调整，尤其是用地指标的分配制度应该进 行改变。

房地产市场存在的问题，首先体现在商品房供求关系出现错配。

从当前的房地产市场需求看，主要集中在几个城市群，以深圳为中心的珠三角城市群和以上海为中心的长三角城市群的主要城市的商品房需求十分旺盛，但这些城市，尤其是中心城市的土地供应却越来却捉襟见肘，导致这些城市的商品房去化周期小于合理水平，地价与房价上涨过快。

从土地市场的供给看，主要集中在二、三线城市，2013年以来，一线城市的土地供应一直在减少，今年前5个月的土地成交量同比增长为-30%左右。而二、三线城市的土地供应已经恢复正增长。

商品房需求集中在一线城市，而土地供给集中在三线城市，必然出现房地产市场的供求错位。一线城市和部分二线城市的住房供不应求局面与三、四线城市的商品房库存有增无减同时存在，并且愈演愈烈。

我 国经济运行已经进入服务业占主导的新阶段，人口向大城市集中是客观规律，针对经济运行的新特点，我们应该及时调整土地政策，适当放松少数中心城市的耕地保 护力度，扩大中心城市的土地供应面积。应该适当减少三、四线城市的土地出让规模，以适应供给侧改革的需要，以缓解这些城市的住房库存形势。

可以采取不同城市之间有偿调剂用地指标的办法，把部分三、四线城市的用地指标有偿调剂到土地紧张的中心城市。

其次，国有控股房地产企业与银行形成利益共同体，推高地价和房价。

在经济下行的背景下，商业银行提高了信贷风险控制的力度，减少了对民营企业的信贷投放力度，为了自身商业利益的考虑，商业银行增加了对 国有控股企业的信贷规模。而国有控股企业为了自身规模扩张的需要（规模扩张不足有可能被其他国有控股企业兼并），有意愿利用银行的信贷资金进行投资，于 是，商业银行与国有控股企业形成利益同盟。高价拿地只是这种利益同盟的一种表现方式。

根据不完全统计，今年上半年，各地共出现了200多个 高价地案例，其中有近一半是国有控股企业所为，引起了市场与媒体的广泛关注。根据公开媒体报道的资料列示的部分有代表性的高价地案例。在这些案例里，楼面地价 都接近或超过了周边房价，这意味着房价必须比当前的价格上涨一倍以后才能确保这些高价地项目不会亏损。其风险不言而喻。

我们建议，可以借鉴部分上市公司的做法，在进行房地产开发的决策过程中引入“跟投机制”，让项目负责人及主要团队必须出资参股所投的房地产项目，把项目的风险与个人的利益捆绑在一起。