谢逸枫：单纯靠公积金政策调整 根本无法拯救房地产

    新一轮楼市刺激政策已启动，公积金政策调整成为其中最为任性的救市手段。2015年的公积金刺激政策，与2008年、2010年、2012年如出一辙，即提高住房贷款额度与首付、利率降低，并且增加了公积金异地贷款的政策。即使是公积金任性救市，能否力挽狂澜依然是有待观察。一是公积金贷款的条件是要看缴存余额或者是限定额度。这种情况下，如果租房提取了，后续再贷款时将影响贷款额。譬如广州市。二是没有明确可以提取的额度，是不是可以全部提取，只明确了可以根据当地租金水平提取。譬如北京市。三是租房的放宽的确是对无力购房或者没有必要购房群体的一次利好，但这种政策放宽，对市场基本没有影响。譬如住建部的文件。四是公积金调整基本生活费标准，与楼市无关。譬如北京市。因此，单纯靠公积金政策的调整，根本无法拯救楼市，必须要更多的政策支持。全面刺激改善需求入市，最关键是十大政策政策支持。一是限外买房的取消。二是限贷取消，放开第三套房贷。三是限购的调整，北上广深、三亚。四是商业银行二套房贷首付、利率下调。五是营业税5年改2年。六是降准。七是降息。八是补帖、补息、免税费的买房政策。九是放开房企IPO与借壳上市融资。十是全面落实政府购买商品房换保障房、棚改房的政策。

谢逸枫

　　两会期间针对房地产市场的利好信号，以及多地调整公积金政策，正在提振楼市预期，重点城市推盘量和成交量均呈现上涨之势。3月23日，中国指数研究院发布的最新数据显示，上周包括一线城市在内的十大重点城市共开盘51个项目，累计推出超6000套房源。数据还显示，上周受监测的城市中，一线城市成交面积环比上涨12.7%，二线代表城市中近七成成交量环比上涨。价格方面，新开盘项目整体价格平均上涨6%。上述51个开盘项目中，过半数开盘价格上涨，仅16%价格下跌，纯新项目价格全部上涨，平均涨幅高达13%。2015年3月21日，住建部部长陈政高表示，各地住房公积金要进一步降低门槛，增加公积金贷款额度，同时住建部还将定期向公众亮出住房公积金“家底”。在住建部长发表讲话的前后，各地公积金政策已出现密集调整，如济南、惠州重新设定公积金贷款首套房的认定标准，基本属于“认房不认贷”;广州市规定购买90平方米以下首套自住房或经适房，公积金贷款首付门槛可降低到20%;福建省对首次申请住房公积金贷款的职工，首付比例降低至20%;上海也在吹风，将可能把公积金的贷款额度上限从此前的家庭最高80万元提升至150万元。

　　目前中国楼市糟糕程度不比2008年差，最大威胁就是存在天量库存与未来新增供应减少及城市严重分化、刚需需求萎缩，另外是中国政府不会出一刀切的调控政策，经济下行与市场自速引起的楼市调整期时间越拉越长。自去年9月到今年3月份，楼市刺激计划打出四轮，除4万亿经济刺激计划外，其救市力度越来越大。而市场效果却没有立竿见影，主要是出于八个方面原因：一是库存超过2008年，且新商品房住宅增供应增加。二是其房贷政策落实不到位，银行放贷力度小。三是首次需求跟不上，改善需求受抑制。四是楼市低迷时间长，市场信心不足。五是宏观经济持续下滑坡，导致房地产市场下行。六是其救市政策基本以地方政府与地方银行为主，缺乏全国统一性的强刺激政策。即使降准、降息，但是真正进入房地产的资金不多，而其他政策的执行与落实差，商业银行不听地方政府的政策，导致个人房贷[公积金贷款与商业银行贷款]无法按时到位。七是房地产市场的分化加剧，地方政府救市各自为政，缺乏完整的可执行的政策。八是房企的多层压力，市场环境恶化导致经营风险扩大。