李宇嘉：发展租赁市场应该增加政府和机构租赁的房源

继5月4日国务院常务会议提出发展住房租赁市场之后，5月6日，住建部提出了培育和发展住房租赁市场的6条具体措施，从培育供应主体、鼓励租赁消费等多个角度，构建住房租赁市场发展的长效机制。

1998年“房改”以来，我国住房供应基本是住房销售市场的“单极化”发展，而本该平行发展的住房租赁市场则一直跛脚前行。目前，城市化进入“下半场”，即人口向大城市及周边集聚，各大城市房价上涨，楼市存量凸显，租赁需求边际增长更快。

2014年，通过市场租赁（包括城中村）解决居住的总人口有3亿左右，占城市常住人口近40%。流动人口的租赁需求更明显，国家卫生计生委《中国流动人口发展报告2014》显示，截至2013年，全国流动人口2.45亿，超过总人口的1/6，但一直以来，住房供应“重售轻租”。目前，以农民工和大学毕业生为主的新市民是住房消费新主体，租赁是他们落脚城市后的首选，甚至是长期选择，但政策仍囿于鼓励买房。

同时，新房开发和销售对地方财政、招商、税收和经济的贡献很大。在房屋供应方面，地方政府偏重于新增供应，特别是经济价值更大的商业办公用房和工业厂房，而非存量房再利用，甚至各地编制的住房建设规划中，鲜有关于房屋租赁的规划。

租赁供应“错配”也很严重。自2011年6月有统计以来，全国房屋租赁价格已连续5年上涨。目前，新市民集聚的大城市，套均70平方米的商品住房月租金在2000~5000元。2015年，全国农民工月均收入才3072元，大学毕业生收入甚至低于农民工。商品房租金高不可攀，而低租金的小产权房、旧城也在不断萎缩。

其次，租房或为买房前过渡，或为降低成本，中小套型理应是租赁供应主体。2015年，住建部对外来人口集中的16个大城市的调查显示，租住需求以中小户型为主、50平方米以下的占比75%。但是，从购房需求和最大化盈利的角度出发，房地产开发却以大户型为主，中小户型租赁房源较少。

面对中低收入者，房屋租赁的公共产品属性更明显。机构租赁是稳定市场、降低租金和权益保障的压舱石。国际上，政府公租房和地产企业、金融机构、非盈利组织等私人机构租赁（接受租金管制和政府补贴）的房源占市场份额30%以上。

根据国家统计局全国第六次人口普查，截至2010年底，我国有25.8%的城市居民租住住房，89.5%的可出租房屋来自私人出租住宅。2010年，基于北京租客的网络调查显示，租赁市场上的租赁关系类型以个体房东直租为主，个体房东直租和个体二房东转租的比重超过80%；只有约6%的租赁住房来自机构出租人，主要的机构出租人是就业单位（4%）和房管部门（2%）。

我国机构租赁不足有两大原因，一是政府公租房供应少。二是地价和财务成本高，相比开发和销售，租赁收益太低。

目前，主要城市租售比（每平方米月租金与每平方米售价之比）在250倍左右，重点城市在600~800倍。在无风险收益率可达4%时，投资租赁的收益太低、回收期太长，赶不上开发和销售。同时，企业自有或收购房屋占用资金体量大，租金收益低，投资期限错配，流动性风险突出，加上证券化或信托投资基金滞后，机构租赁难成气候。

管制缺失也是租赁市场被偏废的原因。长期以来，房屋开发和销售上的监管更多，租赁市场的监管相对较少。作为轻资产服务行业，“个体出租+中介服务”是我国目前租赁供应的主模式。但由于房价上涨，信息不对称和搬家成本高，租客处于弱势，加上监管少、门槛低、信用不彰，假房源、骗取中介费、随意涨租等乱象丛生。

事实上，近年来国家培育住房租赁市场的政策文件很多，但租赁市场改观很少。直接原因就在于租赁住房规划和供应被偏废，中小户型、低租金房源太少，政府公租和机构租赁房源规模小，以及租赁监管缺失。

壮大住房租赁市场，从根本上讲要从租赁住房公共产品的属性出发，发挥政府公共服务的本职，本着百姓对租赁住房的强大诉求，从编制和落实住房租赁规划，壮大公租房等机构租赁占比，强化以租金为核心的租赁监管等入手。