置业者买房需多重考虑 外资公司职员年收入30万如何花

    ■ 个案资料

　　李先生，36岁，外资公司工作，年税后收入约30万元，爱人35岁，大学老师，年税后收入约10万元，小孩去年出生。

　　家庭现有资产，一套北京丰台南三环建于1985年的板楼房，两居63平米，2009年购买，自住，爱人2006年买的房子位于望京，大一居74平米，每月出租回报约4000元，无房贷。一辆车，无贷款。目前家庭有30万元定期存款，五万元活期存款，五万股票已套牢。

　　每月固定生活支出约6000元。李先生父母为其购买了大病和寿险，30万元。爱人未购买商业保险。

　　■ 财务状况分析

　　李先生和爱人目前从事的工作在同龄人中属于相对稳定的。家庭年收入税后约40万元。从李先生和爱人的年龄来看，正处于事业的积累期。

　　目前李先生一家已有两套住房，一套在南三环两居63平米，一套在望京大一居74平米，房子的地理位置相对不错，均无贷款。而且望京的房子每月有4000元的房租，一年下来就是4.8万元收入，加上家庭税后工资一共约44.8万元入账，属于中高收入家庭。支出每年约有7.2万元，与收入相比仅占1/6，属于节俭家庭。目前家庭有30万元定期存款，五万元活期存款，五万股票已套牢，投资品种相对单一，没有有效利用资金赚取较高回报。去年宝宝出生，相信一定带来很多欢乐，但同样会带来很多需要考虑的问题，例如幼儿时期的幼儿园在哪儿上，童年时期的小学在哪儿选，少年时期的初中高中，成年的大学在国内还是国外等等等等。下面我们根据李先生一家目前的财务状况与李先生提出的理财目标一一分析。

　　理财目标

　　希望两年内能在房山良乡附近购买一处新房。良乡附近有一些小产权房，不知是否可以购买?用于自住。

　　小产权房风险大应慎购

　　李先生希望两年内在良乡买一处新房用于自住，考虑小产权房。李先生提出这个想法有两点需要注意：第一，李先生一家已有两套住房，根据新国五条规定，一个家庭只能购买两套房产，单看这一点这个理财目标是不能实现的。 第二，什么是小产权房，目前并没有清晰的定义，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，部分小产权房所谓的“产权证”，也不是真正合法有效的产权证，而是由乡镇政府或村委会颁发，不具有法律效力。购买小产权房的风险要大很多，不能因为房屋售价便宜而不多重考虑。买房子是一个家庭的大事，需要慎重。

　　如果李先生考虑在良乡必须买房，那可以卖一套再买，以房换房。考虑到有一处丰台南三环的住房建于1985年，到现在已有28年的房龄，可以考虑换置一套新房。南三环周边房屋售价如果以2.5万元每平米估算，63平米的住房大概可以卖到150万元。目前房山良乡的新房均价在1.8万-1.9万元每平米，如果自住以两居100平米为例，买下来算上手续费大概需要200万元。这样一来，不会用到太多存款便可以房换房。

　　但同时还需要考虑一些问题，良乡相对北京市区有一定的车程，不太清楚李先生的考虑，不知是李先生的单位在良乡，还是爱人的单位在附近，如果都不是，还是不建议购买离市区相对较远的房子。需要考虑两位上下班的时间，考虑小孩以后的教育，可以提早做准备找个学区房。