1月北京房地产市场报告 | 集中供地1900亿收官 新建住宅网签回落

12月，北京新建住宅网签回落，二手住宅网签持续上行。

对比上月多盘集中网签，本月新建住宅网签数5664套，环比减少48.6%；存量住宅网签继续上行，网签15442套，环比增加13.6%。

土地方面，12月27日，北京第三批集中供地收官，共成交11宗地块，总成交价281.51亿元，另有2宗地块无人报价流拍。在房地联动且高成本、低利润、多限制等因素下，企业拿地趋于谨慎。

政策方面，北京市发布保障房配建新规，要求每年应按照新供住宅项目建筑面积的一定比例，配建公租房、保障性租赁住房及相应机动车停车位，其中灵活的配建方式便于地产企业根据项目定位需求调整。

租赁住房新规出台，灵活配建便于调整

12月27日，北京市住房和城乡建设委员会等四部门发布《关于进一步规范本市新供住宅项目配建公租房、保障性租赁住房工作的通知》

通知要求每年应按照新供住宅项目建筑面积的一定比例，配建公租房、保障性租赁住房及相应机动车停车位。

配建方式主要有逐地块配建、集中配建两种，通知中提出可采用"逐地块配建、集中配建"的方式，同时配建住房集中布局，最小单位可落实到成套住房，为地产企业提供了灵活的配建方式，便于地产企业根据项目定位需求调整，照顾到其利益诉求。

同时，通知要求不动产登记簿上注明"公共租赁住房"或"保障性租赁住房"，通过项目认定的方式进行严格监管，避免项目挪作他用。

土地市场收官，京投发展175亿拿地

12月27日，北京第三批集中供地收官，共成交11宗地块，总成交价281.51亿元，另有2宗地块无人报价流拍。

至此，北京2021年集中供地收官，其中，5月10-11日，北京30宗宅地共计入账1110亿元。10月13日，二批次集中供地成交总额513.4亿元。加上此次第三批供地，北京2021年集中供地共揽金1904.62亿元。

 
数据来源：观点指数整理

第三批集中供地流拍撤牌率走低，从第二批次的60.5%下降至15.4%，但流拍率的下行并不意味着土拍市场的好转，供给的走低及国企托底等在一定程度上抑制了流拍的产生。对比两次出让结果，第二批挂牌43宗地块，其中26宗终止出让，第三批次仅挂牌12宗地块，但仍流拍2宗地块，表明市场压力仍然存在。

另一方面，供地溢价率持续走低，三个批次溢价率分别为7.58%、4.29%、1.82%。第三批次仅3宗地溢价成交，房山区拱辰街道地块被中建智地以封顶价18.63亿元摘得，溢价率15%，其余两宗地块溢价率分别为1.57%及1.64%。

 
数据来源：观点指数整理

成交方面，三批次成交主体与第二批一致，基本以国企，央企为主。其中，京投发展以175亿底价摘得3宗地块；龙湖、旭辉各斩获一宗地块，且均为联合体拍得。

据观点指数了解，在这次土拍中，京投发展包揽朝阳东坝三宗地块，将打造成该公司在京第五个TOD项目。此前，京投发展已在北京开发了西华府、琨御府、公园悦府、岚山等四个TOD项目。

新建住宅网签回落 月内仅4盘网签过百

12月，北京新建住宅网签回落，二手住宅网签持续上行。

对比上月多盘集中网签，本月新建住宅网签5664套，环比减少48.6%；存量住宅网签继续上行，网签15442套，环比增加13.6%。

数据来源：观点指数整理

供应方面，12月北京市商品房新增供应6842套，环比下降6%，同比下降53%。

项目表现方面，月内仅有4盘网签过百，为北京城建天坛府、中海天赋、奥园北京源墅及和悦璞云。

天坛府由北京城建开发，项目位于东城区二环天坛旁，是望坛棚户区改造项目中的资金平衡地块，地块容积率为2.51，地上建筑总面积68612平米，其中住宅49866平米（可售商品房占36900平米），公建及其他18746平米，控高35米。

天坛府销售均价为10.89万/平方米，12月网签167套，网签金额19.84亿元。据观点指数监测，北京城建o天坛府项目自入市以来，一二期获得年度热销80亿的良好成绩，前期推售产品目前已经基本售罄；三期产品即将推出，将主推约150-280平方米大户型。

2021年度网签金额最多项目为海淀幸福里，该项目位于海淀区西北旺镇北清路，由华润置地、首开、住总、中交房地产、北科建等五大房企共同开发。2021年共网签1290套，成交面积15.93万平方米，成交均价8万元/平方米，网签金额128.12亿元。据了解，海淀幸福里南北两地块在2020年2月被上述五大房企摘得，成交价格超130亿元。

奥森ONE同样网签超百亿，该项目由北京建工、住总、首开等三大国企联手打造，成交均价为5.8万元/平方米，销售面积18.3万平方米，网签金额为105.72亿元 。

海淀幸福里及奥森ONE均为联合开发模式，目前北京不少房企在市场采取联合开发模式已成常态。

2022市场展望

2021年，房地产行业发生了深刻变革，市场成交剧烈，但北京楼市仍维持着高景气度，新房成交量创近8年来新高，二手房创近5年来新高。

展望2022，预计北京楼市仍将维持强韧性，在政策调控下，刚需成为置业主体，中环区域刚需盘仍将持续畅销。

土地市场方面，集中供地背景下，北京项目投入多，利润较低，对开发商要求比较高，目前融资渠道虽然边际放缓，但预计2022第一批次供地仍将维持较低热度，土地端仍需要较长时间修复。