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聊聊龙湖的未来赛道

来源:龙湖集团   中山房掌柜  2021-09-08 15:43:10阅读量:15585
[摘要]龙湖布局20多年的“开发+服务”双引擎赛道模板,也许是未来行业发展“样版”之一……

  2021年,市场充满不确定和挑战。任何一个在经济新周期行走的企业,心中都有一把天平,一边是不畏风雨的勇气、十足抗风险能力,一边是不断修正自我,保持可持续发展的纠偏能力。坦途未竞,道阻且长,也许不再适合冒险家,而更适合勤勤恳恳,一丝不苟的实干者,一点点勾勒出未来的版图。 作为十强房企,龙湖的中报,保持了一如既往的谨慎克制,意料之中的安全稳健,而更值得注意的是,龙湖不断拓宽业务围栏,实现健康稳健地高质量增长。而关于未来的可能性,龙湖从迈向多元化版图那天起,便已——理性而确定。

  1

  财务稳健 从善如流

  看龙湖的财报,舒服稳健,从善如流,看看核心数据——

  - 2021年上半年合同销售额1426.3亿元,同比增长28.4%。

  - 营业额606.2亿元,同比增长18.5%。

  - 归属于股东的净利润74.2亿元,

  - 减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润61.8亿元,同比增长17.1%。

  - 毛利167.8亿元,同比增长6.5%,毛利率为27.7%。

  - 核心税后利润率为13.6%,核心权益后利润率为10.2%。

  - 净负债率(负债净额除以权益总额)为46.0%,在手现金为994.7亿元。

  - 综合借贷总额1918.2亿元,平均借贷成本为年利率4.21%。

  每股基本盈利1.26元,剔除评估增值等影响后之每股核心盈利为1.05元。董事会决议派发中期股息每股0.47元,同比增长17.5%。 用一句话来概括:主营业务销售、收入、利润稳健增长,对投资者保持稳定可期收益的同时,财务杠杆进一步控制在行业低位,既响应国家房住不炒的号召,慎防金融性风险,保证自身经营能满足公司发展,又不给市场添麻烦。 龙湖集团CEO邵明晓表示:

  对龙湖本身来讲,我们在五年前就一直按照这样的规则引导自身行为,包括我们在2017年就拿到了海外三个包括穆迪、标普和惠誉在内的评级机构的投资级评级;过去五年一直保持三道红线绿档,这些都不是今天才开始。

  发展的眼光决定了企业的高度,长期主义才是生存之道。

  2

  惊艳的第二赛道

  有了稳健的财务基底,让龙湖的其他才成为了更确定的可能。 在新经济周期,市场从增量市场走向存量市场,房地产企业大多在寻找长期主义的发展路径,尤其是除规模型住宅拓展外的第二经营曲线的增长,在多元板块寻找新成长的潜能,撬动资本市场的估值杠杆。

  2021年上半年,龙湖集团实现经营性收入87.8亿元,较去年同期增长49.1%。具体来看,物业投资业务不含税租金收入47.8亿元,同比增长42.2%;物业管理及其他业务收入40.0亿元,同比增长58%。

  基于“开发+服务”双引擎战略,龙湖的商业运营、租赁住房、智慧服务等业务均已跻身行业头。而且,龙湖更强调“服务引擎”代表未来。

  为此,今年7月,龙湖集团进行了一轮组织升级,围绕组织扁平化、敏捷化的方向,龙湖集团原总部职能变革为赋能平台,并将地产开发业务独立为地产航道。

  随着商业运营、租赁住房、智慧服务三个经营性业务全部跻身行业头部,本次变革也是龙湖围绕“空间即服务”战略的一次组织升级适配。

  3

  “把生意打磨得更加高效,更加有质量”

  2003年,重庆街头第一个天街商场建立,龙湖商业运营强大的基因就开始酝酿发展。 经过了20多年的“发育”,龙湖商业带来可持续性收入的稳步增长,如今的在消费回暖的势头下快速发力。作为龙湖集团的稳压器,上半年商业运营实现租金收入37.1亿元,同比增长39%。 2021年上半年,龙湖集团以“天街”为主,上半年新开业的北京丽泽天街、龙湖苏州狮山天街B馆、龙湖长沙洋湖天街等5座天街项目,垂直下沉全国核心市场。至此,龙商业进入进入全国28座城市,已开业商场达到54座。 目前,已开业商场的同店销售额增长同比60%,客流也逐步恢复至疫情前水平。 而积极响应国家“租购并举”号召,上半年随着疫情后市场热度日益回暖,龙湖冠寓实现租金收入10.7亿元,同比增长45%,开启盈利元年。

  从布局上看,冠寓在全国30余个高量级城市,已开业房间数约9.4万间,已开业房源规模稳居行业前三;期末整体出租率达94.1%,大于6个月房源出租率达95.5%,累计服务在租租户近35万人,累计服务用户超120万人,用户满意度高达95%。

  迄今为止,龙湖冠寓已与北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、重庆、武汉、南京、合肥、长沙、青岛等全国10余个重点城市,合作落地40余个项目,提供超2万套人才住房,助力各城市提升人才吸附力。 同时,龙湖冠寓与多个重点城市政府及相关企事业单位合作,协助当地政府盘活存量资产,落地数个住房租赁标杆项目,提高社会资产效率,有效解决大城市青年人群入住品质出租房的刚性需求。 邵明晓对长租公寓的未来信心颇足,也表示得到了部分政策补贴。“这个业务我们还是要非常坚定的做下去,每年力争实现30%的增长。” 而在物业管理方面,龙湖在规模增长与提效增利之间的平衡术保持得很好,2021年上半年,龙湖实现物业管理收入达到39亿元,同比增长57%。 从布局方面看,截至2021年上半年末,龙湖智慧服务已在北京、重庆、成都、西安、上海等百余个城市开展了规范化的物业服务工作,实际管理面积2.05亿平方米,基本完成一、二线核心城市及三四线潜力城市的布局。 智慧服务的运营能力实现多元化布局,已覆盖住宅、商业、文旅、办公、酒店、医院、学校、医养、案场、产业园、租赁住房、市政配套、智慧城市等13大业态,其中非住宅业态占比约为30%。

  今年更是提出“服务城市生活”的发展方向,并收获积极的外拓成果。在2021年上半年,龙湖智慧服务正式进驻成都新津区,开启在成都地区170万平米的城市级管理服务;接管苏州相城区15所中小学物业服务;正式进驻广州白云区图书馆等,服务遍及更多城市空间。 另外,龙湖把对用户服务延伸到更广阔空间。今年,龙湖重新打造房屋租售与装修的全新生活服务品牌——“塘鹅”,塘鹅由塘鹅租售和塘鹅美装修组成,提供一站式房产经纪业务,多样化资产管理整合方案和即装即住的装配式整体解决方案。 龙湖集团董事长吴亚军特别介绍了鹅塘装修业务:“我们是负责任的公司,也害怕用到不合格的材料,影响到我们整体装修的效果。所以我们就从材料的制造开始做,确保大宗的主要材料是绿色环保的,减少碳排放。”

  Last

  中报季,在新经济周期到来,很多人谈论未来如何布局第二赛道。 如果说,房地产终将会走向更稳更有序的发展,综合实力越强的企业,才能走得更远。这里不仅仅说的是经济实力,还有运营实力,还有过去几十年,对中国城市发展的审时度势,和保持规则内自强不息的奋斗沉淀。

  还有,除了规模扩张以外,更精细化更有粘性的多元布局和用户服务,像龙湖布局20多年的“开发+服务”双引擎赛道模板,也许是未来行业发展“样版”之一。 坦途未竞,未来已来,像龙湖那样,积极拥抱理性而健康的市场吧。


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责任编辑:郑春华

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