住建部：旧改拆建比严格限制，禁大拆大建

　　8月31日凌晨，住建部官网正式发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》(建科〔2021〕63号)。

　　记者注意到，相对于21天前发布的征求意见稿，正式公告有以下三点变化。

　　变化一：老城区改造，拆建比的限制更为严格。“原则上城市更新单元(片区)或项目内拆建比不应大于2。”之前征求意见稿的表述为：不宜大于2;将“不宜”改为“不应”，限制和要求更严格。举个例子，单个旧改项目假设拆了20万平，可再建40万平，这40万平除了回迁，开发商剩下的可售面积就很少了。

　　变化二：增加了“坚决遏制新增隐性债务。严格执行棚户区改造政策，不得以棚户区改造名义开展城市更新。”无论是开发商，还是地方城投，不能增加隐形债务。

　　变化三：合理控制建筑高度变成了严格控制建筑高度。结合广州先前透露并传达的主体思想：鼓励以国企参与改造项目的方式，发挥国企责任担当和引领带动，可以说，为了防止城市更新的“变味”，未来城市更新将会是政府主导，而不是开发商。更为详细的规划仍需等待广州住建局的通知。

　　克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，政策的思路很明显，就是限制各地在城市更新过程中大拆大建、过度房地产化的更新方式。本次措辞更为严厉，为的是让地方放弃转圜幻想，倒逼地方脱离急功近利的思维。

　　他还认为，对于广州及很多城市的城市更新现状而言，本次通知的出台将是一个重大转折，特别是那些尚在推进阶段的城市更新项目，均需重新评定是否符合新的政策精神，静待地方细则的出台。目前来看，考虑到各地城市更新项目进展不一，一个可能的处理方式是，以在通知执行前是否达到某个城市更新节点为标准，对存量项目分类施策。