张宏伟：融创“收购”天朗的台前幕后有哪些关注点？

　　张宏伟 无论何种形式的合作或收购，天朗确实已经面临困境，融创确实和天朗要合作了，那么融创和天朗合作的台前幕后有哪些关注点?

　　在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下，楼市已经进入下半场。从楼市下半场特征来看，房地产行业增速下滑趋势势在必然，此时，房地产行业也将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”。届时，“大者恒大，强者恒强”局面的形成，最终推动市场集中度越来来越高。

　　从事实表现来看亦是如此。随着楼市进入下半场，中小房企或非地产企业跨界进入楼市的企业因为在产品标准化、融资渠道构建、购房者C端客户的把控能力等方面无法实现开发成本的降低，也无法实现较快的销售，或者企业城市布局不合理导致企业运营出现困境，这个时候这些企业势必会面临发展的问题。从这个角度来看，一部分竞争优势不明显的中小房企极有可能在这个过程中退出或被收购。而上述这些破产或退出房地产的企业或多或少都有这样的因素存在。

　　同时，从目前行业竞争格局来看，千亿房企的竞争暗潮汹涌，中海系、招商系、保利系、绿地等房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体，争夺未来行业(经营业绩或市值)老大的地位，竞争异常激烈。而对于目前行业内的收购机会也不会错过，比如恒大55亿收购中渝置地旗下物业、恒大31亿收购武汉三江航天地产67.08%股权、融创收购西安天朗等近期行业内的“大鱼吃小鱼”的并购现象。

　　随着楼市进入下半场，楼市的深度调整将导致更多的中小房企退出房地产或被收购，而这对于综合竞争实力较强的房企来讲则成为逆势发展的机会，尤其是对于大型品牌房企来讲，会在楼市下半场这个阶段继续“大鱼吃小鱼”，增强自身在行业内的规模化优势。

　　天朗为什么走上被收购之路?首先，天朗政商关系优势不再。

　　从天朗发家的脉络来看，主要还是得益于其政商关系良好，在过去十几年当中获得片区土地，也获得在西安本土的持续增长空间，然而，新一届政府上任以来，依靠政商关系发展起来的房企多多少少受到了一些影响，严重的甚至企业破产倒闭，比如大连实德地产。

　　对于天朗来讲，近两年由于政商关系的优势已经不明显，发展势必会受到限制，这对于已经快速步入全国化的天朗来讲不是一件有利的事情，因此，政商关系优势不再的天朗在这两年发展步伐势必受到影响。

　　其次，宏伟的发展“路线图”未能如愿实现，尤其是激进的城市布局导致企业陷入困局。

　　从西安天朗来看，据媒体报道，天朗控股集团曾对外明确而清晰地宣布了其宏伟的发展“路线图”。天朗集团董事长孙茵曾表示，“未来10年，我们规划了四个目标，第一是加快在中国大中城市的整体布局;第二是完成在香港IPO首发上市;三是顺利完成天朗从住宅地产到产业地产的全面转型;四是进行国际化开发与合作的探索。”

　　从目前来看，这四个目标没有一个落实得非常完美。

　　城市布局过程中激进过程导致资金面风险迅速增加。天朗官网显示，经过十余年的发展，天朗在“拓展环渤海、长三角、珠三角、华中、西南等中国一线热点经济圈”的战略方针指引下布局全国，其中长春、济南、南京、成都、无锡、昆山等城市项目已进入开发建设阶段，未来还将进驻数十个中国中心重点城市，全面参与中国新型城镇化建设进程。

　　从天朗城市布局的角度来看，除了大本营西安之外，其他城市对其销售业绩的贡献度并不高，甚至有些项目还陷入销售困境，比如在南京这样基本面良好的城市竟然水土不服，已经出现大撤退，此外，业内还流传出天朗全面撤出华东地区的说法，尽管官方未明确回复是否，但是这也反映出天朗城市布局过程中激进拿地布局的战略失误;从西安本土来看，天朗擅长片区拿地片区开发，但是随着城市供地节奏的控制与品牌房企的积极布局，和其他所有省会城市一样，作为本土房企的天朗也受到全国品牌房企积极布局的冲击，其市场份额也在下降，销售业绩也受到影响;再加上西安这个城市本身就面临“去库存”的问题，也让天朗着实捏了一把汗，尤其是去年市场低迷期，天朗在西安的项目销售也会遇到压力。这样，城市布局及市场本身去库存的压力导致企业层面资金面周转遇到问题。

　　天朗控股10年内香港上市计划搁浅，未能解决其资金面紧张的问题。据了解，近两年天朗曾经利用猎头大量招宾买马，猎头也表示，天朗打算上市并且其发展前景可期，然而，如今看来，由于其战略布局失误以及销售业绩受阻等原因，企业整体表现不佳，这或许是其上市计划搁浅的内在因素。