【博鳌现场】陈淮：论地产行业发展方向及如何理解住有所居

　　9月16日下午，中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生在博鳌地产发展大会之模式篇发表主题演讲，为大家解读了十几年来，将近20年，房地产业究竟短板何在以及未来地产行业的发展方向。

　　演讲会上，他提出，有嘉宾说调控就是为了把房价调下来，我有些不同意见，我们走过了前任政府把房价降到合理水平这个阶段，我们走过了控制房价上涨过快这个阶段，我们走过了政府兜底3600万套保障房这个阶段，我们走过2016年提出来的房住不炒，房子是用来住的阶段，我们也走过了去杠杆、去库存、补短板的阶段。

　　我们今天的政策的立足点、动因和以前有什么不一样?不是仅仅把房价调下来，也不是去除价值属性，我们立足于住有所居，但是这个住有所居并不是今天提出来的。

中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮

　　目前的政策目标，住有所居，让所有的人都住进房子，要让所有的房子都住进人，为什么在去年末的中央经济工作会议以来格外强调发展长租公寓?为什么在十九大就提出租购并举，多主体供应、多渠道保障?

　　很多人说以后政府的政策是让更多的人先租房子住，不要买房子，需求又减少了。不是的，全体人都租房子住和全体人都买房子住，房子是一样多的。所有的年轻人结婚都是女方买房子和都是男方买房子，要买的房子是一样多的。

　　大家都租房子住和买房子住，所要的房子是一样多的。但是我们现在努力地让那些还没有住房的人，需要亟待改善的人群，要让到城里定居落户的农民工住进房子，让那些已经有房住。

　　从2016年以来，市场上买房子的主体不是刚需，是有房住的人群，因为他们群体性成规模进到改善期了，让所有这些人都住到房子里，都按照自己相对应的消费能力住到房子里，让所有的房子住进人，这也是房地产税的目标之一。

　　房地产税不是打土豪分田地，是要调动存量资源，过多占有闲置资源的，给你惩罚性税率，你有5套房，你住1套，剩下那4套房租出去了，满足了没满足让别人有房子住?

　　什么叫多渠道供应、多方式保障，大家都想租房子住，没有人当房主，这个租购并举的租赁市场怎么发展?

　　所以我想我们第一个动因、起点、目标是住有所居，调动存量资源优化配置。这一条大家务必知道，不是为了把房价调下来。

　　第二条，共同富裕。在公共信息平台上关于共同富裕的话题，包括自媒体给我们很多解释，令人觉得离题太远。

　　要不就是打土豪分田地的，把马云、潘石屹他们家的财产都分了，不让他们跑了，咱们就共同富裕了，要不就是不让开发商挣钱。

　　怎么叫共同富裕?我体会共同富裕和开发商、买房子、市场发展密切相关。老百姓买房子，让更多人民群众有产，是共同富裕的必由之路。

　　十六大报告就说出了两句重要的话，第一句叫做让人们各尽所能，第二句话是各得其所。劳动者应该有他们相应的合理报酬，资本应当获得他们相应的收益，各得其所。

　　同时十六大报告还有一句话，让人民群众拥有资产和资产性收益，我们通过不断地培育中产阶级这个阶层，才能实现共同富裕，不是大家重回到14亿人都是无产者那个阶段，那叫共同贫穷。

　　我们逐渐地发展壮大这个市场，培育起更多合格的、拥有购买能力、解决住房的中产阶级才是我们共同富裕的必由之路。

　　什么叫大多数人买得起房?是大多数人都拥有了资产累积能力这样的社会财富分配结构，才能实现大多数人买得起房。

　　再说一个房地产税和共同富裕的关系。房地产税和调房价没半毛钱关系，它不是房价的调节税，房地产税的第一条性质是把我们原有立足于间接税的税制体系逐步改造到直接税为主上来。

　　第三条政策逻辑、政策底线、政策目标和政策起源，抑制资本的无序扩张。

　　什么叫资本的无序扩张?举个例子，恒大集资发理财产品，向职工发，你没钱没关系，银行就在旁边，你跟银行借，然后你来投公司的理财产品，我让你有赚，银行收你5%的利息，我给你12%的收益，你有钱挣，听起来是很好，实际上是绑架了员工的个人信用来实现企业的资产规模扩张。这就叫无序扩张。

　　房地产企业借钱和其它企业借钱是不一样的，比如说钢铁、煤炭、石油这种资本密集型企业借钱，它是固定资产投资比较大。还有一些加工型企业，服装厂接一笔大订单，要进高档原料，流通企业倒腾电视机，我有货品占款。

　　房地产企业贷款是它不得不贷，凭你自己的钱，可能这1万平方米、2万平方米的房子，但是你拿一块地是1万平米的地没有人给你，我至少要30万平米的项目，甚至50万、80万平米，钱从哪里来?只能扩张规模，那就得负债，这个负债就导致了房地产企业的一个特征，房地产业借钱是天经地义，古往今来唯一例外。

　　资本扩张不是一个坏事，资本运作是我们打入世界竞争的高级阶段，参与市场竞争的高级阶段的必由之路，世界500强没有一家是靠利润滚存成了世界500强的。

　　房地产行业是走在边缘的行业，首先它必须得依靠于扩大资本量，比如负债就是一种资本扩张。但是又要抑制它的无序扩张可能给经济体带来的损害。房地产业挣钱容易，要想多挣钱就和其它的行业不一样，第一靠边际利润增加，第二个是靠规模的扩大，这两个方向不行，我们就得靠负债，靠资本扩张。

　　但是目前的政策逻辑、政策底线是立足于住有所居、共同富裕、抑制资本的无序扩张。而不是把房价条下来，或者把它的价值属性去掉。

　　经济越发展，房地产市场需求满足程度越提高，房子的价值属性越体现，而且它的分离程度会越大，因为一个人在旧金山有房子，他在纽约找了个工作，他把他的房子租出去，到纽约去工作的时候再租别人的房子住，它体现的是房子价值属性的受益人和它有用性的受益人出现了分离。

　　我们越发达，租购并举越充分，租房的人越多，它的价值属性越会凸显，如果我们把它去除了，我们就变成了村长经济学、农民经济学了。