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【直播】房掌柜谈房论市沙龙:楼市赢销新趋势 地产大咖为您解析

直播地点:中山市东区三溪村桃园

直播时间:2017年11月2日 14:30-17:00

直播单位:房掌柜<中山>



现场直击

2017-11-01

13:37

房掌柜

  从去年底至今,房地产市场调控力度持续升级,传统上房地产销售旺季“金九银十”不再。下一步中国楼市将如何走,十九大报告中对房地产市场的措辞——“房子是用来住的,不是用来炒的,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。由此来看,中国房地产市场将告别炒房时代,未来,房地产调控的长效机制将会延续,调控力度短时间内不会减弱,租购并举将是房地产调控的大方向。


2017-11-01

13:37

房掌柜

  合富辉煌最新数据显示,2017年10月中山住宅成交1820套,环比9月1244套涨46%;同比16年10月7270套下降75%。在库存方面,10月中山市住宅库存63492套,是2015年11月以来的库存最高点。

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2017-11-01

13:39

房掌柜

  怎么看待中山今年的楼市现状?供求失衡会否导致房价下调?房住不炒对中山影响几何?两部委严查房价违法会否遏制房价?开发商如何应对年底前的业绩冲刺?

  房掌柜此次沙龙汇聚开发商代表、业内专家共同探讨以上话题,剖析中山楼市的现状及其发展前景。


2017-11-02

14:10

房掌柜

  特邀嘉宾(按姓氏拼音排序):

  刘惠德   广联博爵副总经理

  苏  毅   枫逸大厦总经办经理

  谢仲娟   合富研究院高级分析师

  植建军   中原地产(中山)拓展部总监

  沙龙主持:

  房掌柜中山站    郑春华


2017-11-02

14:47

房掌柜

直播就要开始啦~

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2017-11-02

15:02

房掌柜

  已经有嘉宾到场啦~

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(谢仲娟   合富研究院高级分析师)

2017-11-02

15:08

房掌柜

又有一位嘉宾到场啦~

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  (刘惠德   广联博爵副总经理)

2017-11-02

16:15

房掌柜

又有一位嘉宾到场啦~

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  (苏毅    枫逸大厦总经办经理)

2017-11-02

16:22

房掌柜

到场的嘉宾开始在交流啦~

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2017-11-02

16:27

主持人

沙龙会议正式开始啦~

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下面我们就正式进入这次沙龙主题和背景:楼市赢销新趋势 地产大咖为您解析

 从去年底至今,房地产市场调控力度持续升级,传统上房地产销售旺季“金九银十”不再。下一步中国楼市将如何走,十九大报告中对房地产市场的措辞——“房子是用来住的,不是用来炒的,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。由此来看,中国房地产市场将告别炒房时代,未来,房地产调控的长效机制将会延续,调控力度短时间内不会减弱,租购并举将是房地产调控的大方向。

  合富辉煌中山市场研究部数据显示,受限购、限签令的影响,2017年9月中山楼市住宅成交依然是千套水平,共计1244套,环比8月1452套跌14%;同比2016年9月8034套下降84.5%。值得注意的是,9月份中山的住宅新增及库存方面均创下了年度新高。

  怎么看待中山今年的楼市现状?供求失衡会否导致房价下调?房住不炒对中山影响几何?两部委严查房价违法会否遏制房价?开发商如何应对年底前的业绩冲刺?

  房掌柜此次沙龙汇聚开发商代表、业内专家共同探讨以上话题,剖析中山楼市的现状及其发展前景。

2017-11-02

16:28

主持人

下面,根据以上的背景,我们拟定了5个议题,想听听在座各位的独到见解。我们的第一个议题中山1-10月楼市回顾与总结

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2017-11-02

16:31

房掌柜

活动期间,第四位嘉宾也到场啦~

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(植建军   中原地产(中山)拓展部总监)


2017-11-02

16:34

谢仲娟

关于中山楼市1-9月的情况,我是这样认为的:

2017年,我个人认为中山是一个跌宕起伏的一年。

  首先,1—3月份,限购之前,中山楼市是疯狂、火爆的,在这之前是量价提升,所有的数据是以核心城区为量,核心城区的成交量是出现了每开一个项目就必爆的情况,每开一个项目就被抢光,而且均价创新高。从1.1万,上升到1.4万、1.5万左右。但是限购之后,4月份、5月份就很惨淡,进入了冰河时期,来访和成交只剩下1/10,会出现1个月0成交的项目,外地客基本消失。所以,限购以后整个房地产状况很惨。到了5月底6月初开始进入了恢复期,从碧桂园天玺湾开盘开始,城区的价格从原来的1.4万回归到了1.2万左右,所以,本地客认为这是入市的好时机,激发了一波购房者的购买欲。在这样的情况下,本地客入市,但是外地人还是没有动,到了“金九银十”这一波,9月份外地客还是动了一下,可以有一些入市的迹象,但是9月底之后,全国的政策又出现了风向的变化,又开始进入了稳定期。

  目前中山市场,核心城区还是以本地客为主,价格比5月份的时候回升了一些,从1.2万恢复到1.3万左右,但是楼市是恢复期。

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2017-11-02

16:44

植建军

  我觉得房地产市场不应该只是楼市,可能还有土地方面。我先从楼市来看,今年不仅是中山,全国类似中山的城市,特别是二三线城市来说,同样受到政策的限制和外来客群的冲击,明显看到第一季度的时候,中山是非常火爆的,到了三四月份,我觉得不是冰河时期,而是一个观望期,大家都在观望,1—3月份,客户的购买是很激烈的,不管是外地客还是本地人都有踊跃的趋势,但是外来客户的热情更高,本地客户是处于跟随的状态,但是到了三四月份,甚至是五月份的时候,政策出来之后,不管是楼盘,还是客户,他们都在观望,同时也是在消化如何应对政策,所以楼盘推货也比较慢,客户购买出手也比较慢,再加上外来客断崖式的消失,这虽然没有数据,但是基本上少了8层以上的外来客人。

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2017-11-02

16:46

植建军

  到了六七月份的时候,大型的开发商,正式进驻中山,并且开盘之后,一方面是价格,价格比市场上预期的价格更低,同时展示出来的楼盘的品质感或者是给到客户的信息,比我们之前接触的楼盘更有冲击力,品牌开发商在我们眼前不断的浮现,中山以前都是毛坯,但是现在有很多的精装修,所以本地客户就买了,让整个市场开始有了回稳的状态。

  下半年的调控,经过2个多月的观望期,价格是没有太大的变化,更多的是采取带装修的方式去出售,而且也为了资金的回笼,会主打本地人的市场。本地人也看到了房地产的机会,所以也会出手。

 

2017-11-02

16:54

主持人

  房地产开发商在中山拿地的热情仍然高涨,但是说传统的楼市旺季不再了,这是不是矛盾呢?

2017-11-02

16:55

苏毅

  “金九银十”的时期还没有到。

2017-11-02

16:56

刘惠德

       很多客户也是冲着“金九银十”去买房子的,但是现在的客户是不冲着这个节点来买了。开发商却想在“金九银十”的时候推房子。

2017-11-02

16:56

苏毅

  现在大家的观念已经变了,觉得没必要凑这个“金九银十”的热闹。

2017-11-02

16:58

主持人

可能一些上市的公司会冲着这个点做活动,那其他的开发商,是按照自己的步骤来走吗?我们刚刚也拿到了合富辉煌最新的数据,库存是2015年来的最高点,这是不是供不应求的现象?会不会有价格下调的趋势?

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2017-11-02

17:00

刘惠德

 我觉得价格下调的可能性已经没有了,因为拍地已经拍了这么高,房价是不会下调的。普遍来说,开发商都把价格往上调了。

2017-11-02

17:00

​ 苏毅

每一次去申请预售证都有3%的上下浮动,所以开发商不再像以前拿一期或者是二期,现在是一栋一栋的拿。

2017-11-02

17:01

主持人

    现在是一栋一栋来拿,价格一步步往上调?

2017-11-02

17:01

苏毅

对。基本上是往上调的,因为土地成本不断的拉高,尽管建筑材料不升,但是最大的成本是人工和低价,这两个不断的上升,所以房价是不会下调的。

2017-11-02

17:02

谢仲娟

      正常的情况下,价格应该是由供求关系决定的,所以表面出来的数据是供过于求的,这样的情况下,会让大家觉得这是不是下降?但是我先解释供的问题。

  首先,为什么在8、9、10月份的库存,开发商把结点往后拖,上半年的新增供应拖到了“金九银十”来供应,所以这段时间的供应相对多。

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  其次,库存6万多套,这不是真正的库存。中山限签的因素,真正的库存,我们预测应该是在一半或者是一半以下。

  在这样的情况下,实际的库存在3、4万套的话,市场好一点的话,如果是2016年的时候,就是这3个月的消化。数据上我们一个月才卖1千多套,实际的消化也不只是这个数据。我个人认为,从这样的估算来看,我们实际的消化期间,合理的水平在10—12个月。所以不存在供求失衡,或者是房地产出现了供过于求的情况。

 

2017-11-02

17:02

主持人

我们最近有一个概念,房住不炒,特别是十九大报告提出的,要继续推进租赁市场,这对中山的楼市有没有影响?

2017-11-02

17:03

苏毅

    其实影响也不大,因为中国人的观念,都是希望有自己的一套房子,只是说不是急迫性的,而是会稍微观望一下。现在的客群比较理性,不会像以前一样的抢。比如说单身的一个女的和一个单身的男的,要选择的话,都是会选择有房子的。

2017-11-02

17:04

主持人

我们统计到全国至少有48个城市出台了住房的租赁政策,你们觉得中山会不会也有这个政策的出现?

2017-11-02

17:04

苏毅

    为什么现在有这么多的人才房?中山也会成立自己的房管局来管的。

2017-11-02

17:04

植建军

中山现在已经有了房管局。

2017-11-02

17:05

主持人

那么现在来谈论一下租售同权的问题。

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2017-11-02

17:06

苏毅

 租售同权,在一线城市实施,我们可以看到有很多的弊端。比如说,我住在中山市第一小学旁边,这是学位房,我作为业主,我租给你,等于是我卖了学位给你,按照市场的价格,1个月可能是2千块钱,我为了这个学位,可能就卖5千。

2017-11-02

17:06

主持人

这可能会反应到租赁的价格上?

2017-11-02

17:07

苏毅

   对。这能不能实现到三线城市,还需要政府去研究。

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2017-11-02

17:09

谢仲娟

一二线城市推租赁市场,是因为它的房价太高强度,可能几代人的财力都没法在那立足或者是买房子。所以政府主导的是希望各级的人员都有房子住,解决民生的问题,可能比较适合推租赁市场的发展。但是落地到中山,虽然中山的房子翻了两翻,年轻人工作了3年就可以买得起房,但是现在两代人工作了几年,或者是靠两代人的财富还是可以买,在中国人的观念是买得起房子还是买,所以在这样的情况下,能买房的人还是会买房。
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而您说的租赁市场,在中山以后也有相应的政策来对应,也许有一些人是租房子的,但是也跟一、二线城市不同。在这样的情况下,租赁市场的发展,会是以后长效机制的表现,但是目前对楼市的影响,不是特别大。



2017-11-02

17:10

主持人

两部委有一个严查房价违法的声明,这意味着什么呢?这是一系列调控的又一轮开始吗?

2017-11-02

17:10

苏毅

   前段时间查分拆合同,这个整体上是很难说的。

2017-11-02

17:11

谢仲娟

    它是从规范房地产行为角度来出发的,所以我认为它是长效机制,希望大家按照国家的规定以及按照国家相关举措来进行合理、合法的房地产销售。所以,我个人认为,不是说预备新一轮的调控开始,而是规范整个市场,十九大报告之后,传递新的信息,规范的行为应该是长效的机制。

2017-11-02

17:11

植建军

      这不是新出来的,在开会之前就有了,今年已经有了3次了,这是他们在履行自己的职责,主要是规范市场,因为市场上会有这样的现象存在,客户也会有所反应,所以各个相关职能部门是在履行他们的职责。

zhijinajn .jpg       现在出来的机制政策,并不是为了抑制楼价的上涨或者是下跌,而是让行业在市场的合理范围之内去发展。而且这种做法,还会陆续的成为常态的操作手法。

2017-11-02

17:12

主持人

中山的楼市走势,房价会不会一直稳定到年底?还是在年底有一些调控?

2017-11-02

17:12

刘惠德

我觉得也是稳定的,在稳定中有一点上涨。

2017-11-02

17:19

房掌柜

现场好嗨,大家都针对中山的楼市情况各抒己见~

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2017-11-02

17:27

主持人

中山的楼市走势,房价会不会一直稳定到年底?还是在年底有一些调控?

2017-11-02

17:27

刘惠德

   我觉得也是稳定的,在稳定中有一点上涨。

2017-11-02

17:27

主持人

    会不会涨到明年,就跨越了2万,然后是3万?

2017-11-02

17:28

谢仲娟

    都不会。因为整个市场是以稳固为主,而不是说现在1万多,又涨到2万多,然后又3万。

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2017-11-02

17:28

苏毅

   到3万,可能是两三年之后,而不会一下子就到了3万,不会出现爆涨的状况。

2017-11-02

17:29

主持人

最后一个议题,开发商是如何应对年底的冲刺?

2017-11-02

17:29

苏毅

 现在的投资观念没有以前这么强了,所以很多时候需要房地产销售人员或者是中介人员去引导他们上门购买或者是买商业。

2017-11-02

17:30

谢仲娟

  全年的营销,年底冲刺,按道理来说是每年的专业话题,每年都会有,今年会不会有什么新的变化?我个人认为,新的变化,应该是没有的。要么就是两波,开发商着急有业绩的话,可能会采取微降价吸引客户,让观望的人加快入市的脚步。第二种是采取特殊的营销策略,加强客户的来访以及成交率。从我的观察来看,大品牌开发商是采取了后者,以加大营销的力度,来保持出货的快出性,而不是以降价为主。大家所期待的几折优惠,可能就有点难度。

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2017-11-02

17:35

植建军

年底的业绩冲刺,很多开发商肯定有业绩的追求,特别是大品牌的开发商,现在都是要冲1千亿,预计今年结束,可能会超过15个开发商超过1千亿,这在未来可能是判断你能否在市场上生存的标准。签约也有了限制,其他的政策也有限制,大家的目标还是不变的。现在很多的品牌公司,会把回款的目标延后,它的现场成交都可以作主了,所以为了完成今年的目标,也会加大力度。对于今年来说,从上个月开始,很多楼盘会把能立即回款的项目都拿出来卖了,把能回笼的现金或者商业类型的物业作为突破口,希望在这些方面做营销的动作。

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住宅方面也是他们重点要突破的口,所以年底的话,大活动也会出现,一些带客机制的奖励也会出现,价格方面不会是因为今天卖的高价地或者是之前卖了高价地而把价格策略降低,而是把之前的价格体系给到客户。冲刺的主力军是上市公司、品牌公司、想冲1千亿的公司,他们肯定会做很多的动作,比如说演唱会等等,还有不变的动作,不变就是优惠。而且能够尽快回笼的商业物业应该也会卖。年底的供应量也会多,价格也不会有太大的变化。
    最后说一句话,合适的就买吧,别等了。

2017-11-02

17:41

主持人

  今天的沙龙讨论气氛非常的热烈,针对中山楼市,诸位嘉宾都提出了非常好的建议,因为时间关系,我们今天的沙龙就到此结束了,谢谢大家。

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2017-11-02

17:41

房掌柜

  感谢大家的热情收看~今天的直播就到此结束啦~

 

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视频