咱们大伙先来回顾一下326新政的重点部分~
中山出台新政给楼市下了一剂猛药：非中山户籍居民家庭能提供购房之日前半年以上在本市连续缴纳个人所得税证明或社会保险证明的，允许购买1套新建商品住房。对拥有两套及以上住房的非中山户籍居民家庭，暂停向其销售新建商品住房。
合富辉煌中山市场研究部数据显示，2017年3月中山楼市成交住宅5098套，环比大涨224%。
限购前成交飘红，限购后，楼市成交迎来了大挑战，商品房项目如何破局？中山楼市成交量、价格会不会下降？未来楼市将何去何从？
房掌柜此次沙龙汇聚开发商代表、业内专家共同探讨以上话题，剖析中山楼市面临的现状和挑战及其发展前景。
特邀嘉宾（按姓氏拼音排序）：
中山利和置业有限公司营销总经理 陈炼先生
越秀地产营销部项目经理 江启航先生
华立地产集团总经理助理 李艺斌先生
上乘地产营销副总经理 李振豪先生
中山合富辉煌市场研究部经理 谢仲娟女士
中山中原地产拓展部总监 植建军先生
沙龙主持：
房掌柜中山站 李明初
直播马上开始啦~
已经有嘉宾到场啦~
（中山利和置业有限公司营销总经理 陈炼先生）
（上乘地产营销副总经理 李振豪先生）
(越秀地产营销部项目经理 江启航先生)
陆续到场的嘉宾们~
(中山合富辉煌市场研究部经理 谢仲娟女士)
（华立地产集团总经理助理 李艺斌先生）
（中山中原地产拓展部总监 植建军先生）
嘉宾们已经全部到场啦~
沙龙会议正式开始啦~
下面我们就正式进入这次沙龙主题和背景：限购下的中山楼市挑战与破局
本次沙龙的背景是中山出台新政给楼市下了一剂猛药，非中山户籍居民家庭能提供购房之日前半年以上在本市连续缴纳个人所得税证明的，允许购买1套新建商品住房。对拥有2套以上住房的非中山户籍居民家庭，暂停向其销售新建商品住房。
合富辉煌中山市场部研究数据显示，2017年3月中山楼市成交住房5098套，环比大涨224%。 限购前成交飘红，限购后，楼市成交迎来了大挑战，商品房项目如何破局？中山楼市成交量、价格会不会下降？未来中山楼市将何去何从？
房掌柜此次沙龙会聚开发商代表、业内专家共同探讨以上话题，剖析中山楼市面临的现状和挑战及其发展前景。
这就动的背是本次的一个议题和活景。
下面，根据以上的背景，我们拟定了5个议题，想听听在座各位的独到见解。我们的第一个议题是中山目前的楼市现状。
各地方，包括中山，出了第一个新政，目前来说，第一个是对外地客户的情况，对外地客户来说影响比较明显。我觉得接下来，受政策的影响，会有持续性的影响，数据在座的两位房地产专家也知道，3月份环比上涨了这么多，4月份，在这两天也会有房子放出来。今天开始有了放了房子出来。
感谢李总的精采发言。大家都来发言一下自己的观点，中山目前的楼市状况如何？
我对中山这边不太了解，我来的时间也不长。但是，从我来说，珠三角的房价都是在一个稳定的态势当中。我们要结合深圳，深圳的外来客少了，但是深圳的价值均价是5.6万，这对中山价格的稳定至关重要。
深圳不来了，中山观望，中山看的是谁？深圳人看的是本地客。对于中山来讲，中山是东边好于北边，北边好于西边。中山最有钱的一帮人，就会往小榄走，无论是凯茵，还是的其他的楼盘，对于我们来说最大的问题是限购的楼价。
在这样的情况下，各家有各家的想法，各家有各家规划的条件，对于中山目前的楼市，我觉得能够转商业的转商业，能够改商就改商处理。我们以前在深圳，深圳限8年的限购，我说起深圳，大家觉得买一块地，在深圳买一块地，50%的建筑面积不给你。
所以我觉得，对于现在的状况来说的话，我们各个项目去找各个项目的优势。我下午和我老板也说了，看能够扛多久，我们已经做好了扛的准备。
到12月份是最基础的。
对我们来说的话，我们的项目明年也会达到全部交房，我们的住宅9月份就交房了。我们和威斯汀酒店的协议是明年8月份，必须要开业，对于我们来说，我们也是做这样的打算。如果我不买公寓，品牌商不买，我可以租写字楼，总不能说扛不下去。
谢谢陈总的精彩发言。我们的陈总来这里的时间不久，说了这么多，对中山的楼市还是有自己非常独到的见解。
楼市的现状，大家都很清楚。只是限购了之后，限购政策对中山来说，真的不算严格。珠三角那几个市，大湾区搞来搞去全部都限购了，整个大湾区都是一样的。这对中山的住宅影响比较大，对商业的影响反而不大。
目前我们项目的情况也是比较难，我们是卖别墅的，所以也很难做。一期的时候要优惠，到了二期就有点紧张。限购了之后，中山本地的客户针对性比较强，他来买房子，已经把所有的东西筛选好了，外地更不用说，之前深圳过来很火，但是限购了之后，外来客户少了很多。
现在的现状就是这样，我们要到10月份之后才能知道现在的限购对中山的影响究竟有多大，可能到了那个时间，会慢慢的放宽也不一定。但是这个也很难说。
这一轮的限购主要是2个方面的影响，第一个方面是购买心态，这个是占主要。其次才是心态的一影响。大家对楼市的期望值下降，所以影响他们的心态。所以外来客户没有资格不是主要的原因，反而是心态影响是比较大的因素。操作方面的影响也有，也占一定的比重，但是不是主要的。
以前在中山很多的地区都见到很多的外来客，这段时间新增了港澳客和东北客，此情况下，这波客户，深圳客减少是去年10月份以后的事情，以前的深圳客占5层，但是10月份之后是二到三层，但是被省外和港澳的投资客代替。
本地客的觉醒是过年后才觉醒，他不知道自己是否要入市，但是地王出来之后，他们入市的脚步是加快的，但是他们的脚步是被限购打击，他们也在观望。那是否会降价？这会影响他们的入市心态，会导致我们的客流量下降，不是投资欲望低，而是大家在观望期，这个阶段是冷静期，而不是代表市场的现状。
这是一届长效机制的政府，短期内限购不会有取消的可能性，限购是一种状态，不是说完全打击所有的需求。所以所有的需求在适应这状态之后，会慢慢进入它的步骤和步伐。所以中山会慢慢好，而不是因为限购而减弱，大家冷静之后会看到中山未来的价值。
目前，我个人对中山的楼市前景非常乐观。长江路以前是中山市区的基建配套落后，从南到北都没有快速的干线，我期待这届政府把中山道路的基建配套搞好，现在长江路的话，立交桥加隧道，也做了。
我们公司是2015年初中山区域的住宅是基本去掉了，但是我们未来对中山市场也很乐观，也会继续在中山拿地。政府加大力度对中山的基建配套要进一步的完善，所以我们会比较看好。
刚才5位都说了中山楼市的现状。限购出来了，限购是中山有史以来的第一次限购，之前出现4次限价，从5800开始到9200，本次房地产调控对周边城市没有松紧之分，只要有了，整个市场的观望心态和购买心态会发生剧烈的改变，中山社保不多，人家还需要5年，不能这样说。
因为这对行业，尤其是对购房者有很大的心理暗示，觉得国家出手了，不用再像之前去抢房了。之前担心稍微迟了会付出很大的代价。现在控制了之后，整体房价在这个水平面上摇摆一段时间，这段时间让我有空间去选和看。
肯定也不会像原来这样子很冲动去买房，从3月26号出台政策之后，到现在是2个多星期，几乎所有的项目来访量减了，不仅是外来客户减了，本地客户也减了，购买的成交量也下跌得很严重，这也是很正常的情况。
为什么在新出新政之后下购买的决心呢？中山和周边城市是没有限的，对商业是没有限的，但是市场气氛就在这边。这两类物业就会卖得很火。商业类性质的公寓，比以前好了一些。我只能说是好了一些，而不是好了很多。
毕竟，整个气氛在这里，大家也不会抢房，也会多一些机率去成交，这也和物业的总价有关，100方的住宅，应该也是100多万，对商业类的公寓来说，很多收付不用30万左右。相对来说，成交量也不会因为只限了一手，这些就会一直增长。
整个市场，现在是处于比较焦灼的状态，其实客户也是很理性。我们很多人都是做了十几年的房地产，前几年的调控，很多客户就想房地产会崩盘和下滑，可能会腰斩一半，但是现在出了调控的时间里，大家不会觉得出了调控就会崩盘，而是认为出了调控之后，楼价会稳一段时间。
如果调控时间越长，到年底的时候，起码到年底，价格还会有一些松动，这些松动是新入市，没有负担的楼盘。但是很多老的楼盘，经过过去的一年多，资金压力不会很大，开发量也不会很大，最多是新开盘的项目要做这样的动作。总体来说，价格不会有很大的回调，因为心态和地价都还在。
所以，这段时间，开发商和楼盘也不会轻举妄动，不会做很大的营销动作。对于购房者来说，他觉得可以稳一稳，看一看。对政策的观望起码有两三个月，然后再看市场的情况。这是金九银十，很多的推货都是晚的，以前是赶，现在是看一段时间再说。我们原来预计今年超过20万套的房子出来，现在会退后一点，客户也需要观望的时间。
所以，未来的两三个月，整个市场的格局，都会因为调控的出台，整个开发商的心态也变了，购房者的心态也变了，这几个月大家比较纠结，市场会比较理性和冷静。
近两三个月二手房的价格涨幅会比较大吗？
所有的价格，不是基于一个理性的基础之上。之前是有一些不理性。二手房和一手房不同的是，二手房是小业主，可能我有一两套的房子，我觉得旁边的一手房可以卖到1.8万，为什么我的不能？
但是一手房是有年限和地价，而二手房没有考虑到增值的费用，这也是心态的问题。二手房不限，但是中山的二手房已经去到某一个高位。两三个星期之前，很多二手房不断的反价，反价得特别的厉害。
我可能就晚了1个小时，就反到了120万，很多二手房已经下来定了，宁愿给双倍定金都不成交，因为觉得还可以再涨，我觉得这个情况，二手房的业主要改一改。一手房已经很稳定了，二手房还会不断的增长，由于这次没有针对二手房的调控政策，我不知道是否会有。
这段时间，二手房也会补充一手房的成交空间，在成交量方面会上涨，在成交价格方面也有一些上涨。但是不会像过去两三个月或者是半年一样，二手房像一手房涨得这么迅猛，它会有一定的涨幅，但是也会控制在比较合理的范围之内
大家对新建住宅成交量是否大幅下降有没有什么看法？
实际成交量会有一点的下降。价格的话会维持维稳。
大家对现在的格局，有什么解决的方法？
解决的办法是两个层次的问题。开发商而言，客户虽然是理性的，无论是外地人还是中山本地客都是利好的，要买的还是会买。
价格方面，我是这样认为的。价格的话是以供求关系为最基本的判断标准。现在的话，大家会认为限购了，核心区域的供应也不多，所以，我认为这是达到一个新的供求点，所以价格不会有太大的变化。
其次按照李总说所的，中山的利好，大湾区的利好是很明显的，而且横向的比较，佛山、东莞最贵的区域超过了3万，中山最高还没有破2万，所以城市均价是1万到1.3万，中山会追逐自己的区域价值和对得起本轮规划的提升。
港口地块有2个可能性，如果比较稳的价格是八九千的价格。如果再拍，会让客户的心紧一紧。短期是稳的，长期看涨。还有一个不确定性因素，就是港口地块的拍出。
刚才提到港口地块，你对这个火炬开发区的房价有没有特别的看法？
火炬开发区主要的客是深圳客，深圳的房价稳定，火炬开发区的房价也会稳定的。当地美的拍出了1万左右的楼面地价，以后的价格也会往上涨。
中场休息~
大家都在中山比较久，也对中山的楼市比较了解，有人说中山是粤港澳大湾区非常重要的中心区，你们是怎么看的呢？
这是可以在城市规划里面看得出来的，趋势也越来越明显，包括轨道交通，这不像搞港珠澳大桥那么虚了，这些东西毕竟是可以看得到的，最新的十三五规划里面也有明确的规划。
中山是珠三角的核心，第一点，取决于整个珠江西岸的产业，包括土地，已经到了一个局限。如果大家去深圳可以看到，深圳所有的高速都是高架，没有不是高架的，为什么？因为没有地了。广州佛山土地几乎也没有了，整个大湾区，讲到最实际的还是依靠产业。如果没有产业的支撑也不可能有经济的发展。
土地已经是极度的匮乏，也正是中山有低廉的土地资源，所以才造就这个交通的中心。也就是说，为了让更多的企业往这边靠拢，如果没有这边的土地资源，修再多的路也没用。
这叫粤港澳大湾区，这个概念，普遍来讲大家都知道。其实中山和其他的轨道交通，所有的交通都是为了怎么把中山整体提升起来，现在中山的户口也慢慢开放，深圳那边有很多的人才也流入到中山来。
深圳那边人多了，所以慢慢分流到这边来。深圳现在有一些高新企业慢慢往中山靠拢，因为成本方面，在中山或者是在深圳或者是珠海来说，中山的成本优势比较明显。有这2500亿支撑点在那，也会引进人才，所以产业和人才结合起来的话，中山就会发展得比较迅猛。
我觉得这是很立体的，交通路网是其中一个框架。血肉的话肯定是产业和人才来搭建，这样才会完成和健康。所以，交通路网，大家目前很明确，但是产业的引进和产业落地的政策，包括中山十三五要引进的100万人口，应该怎么做，应该做一个落实，包括人口过来，应该如何给他们比较好的生活氛围？此情况下如何落实到位，这是很详细和长治久安的问题。
中山未来的发展，框架是有了，怎么让它更加长治久安，更加的有血有肉，更加的让大家感受到城市真正的发展，包括文化，看政府未来对产业和人才的政策规划。
目前的话，中山目前有了框架，整个骨骼都非常好，长高长大没有问题，但是如何让中山的房子有人住，最后达到真正的优化和升值，要看后来的做法。
中山的楼盘吸引很多深圳的购房者，你觉得个观念是否成立？
以时间换了空间，吸引是肯定的。但是这个吸引，是吸引他炒房，还是吸引他居住，这是两个概念。目前是吸引他过来买房子，我希望未来是吸引他们真正过来居住，成为中山的消费和产业发展的中坚力量。
说到粤港澳大湾区，去年2016年的7月份，我们有一个客户买了南区的越秀星汇云锦，他是一个领导，他是因为粤港澳大湾区才过来买的，他当时和现场的人说粤港澳大湾区，去年7月份，他就过来越秀星汇云锦买了一个商铺，他买完了之后，就给现场灌输了这个概念，我们当时不以为然，不过他提到了2个重点的地方，他来投资，一个是南沙，一个是中山。
南沙的话，2013年就已经起来了，南沙的房价在那个时候，自贸区的概念已经形成，到去年就限购了，限购了之后，南山现在比较冷清。南沙和中山有一个真正的大湾区的洼地，这是围绕这个大湾区。
他在现场说真的是利好。他是做广州互联网的老总，他就把讲授的资料发给我们看，说中央有粤港澳大湾区的概念和政策，我们当时听完之后，现在想起来，大湾区的概念，这种高人是有的。
坦白说，我对中山的前景是非常看好的。这是基于十年以来的机遇。我是临时来的中山，中山那个时候给我的印象是宜居小城，粤港澳大湾区，即使没有这个概念，我最中山的前景也是非常的看好。
其实，中山以前是一个比较孤立的城市，所谓的孤立，他要去深圳，要过一个高速，过无比塞车的虎门大桥，导致深圳的人不愿意来中山。还有广州，我们这两个城市是互不搭的，中山从来不认为广州是一个省城，消费、购物、娱乐，中山人是不会去广州。
以前是去香港，现在去澳门，就算出了轻轨，曾经有人认为出了轻轨之后，会带动很多广州客来中山买房，会带动中山人去广州购物，但是这也没有让中山人形成去广州天河城消费的习惯。这轻轨的利好就是我们过广州南站去转车去其他的地方。
这一届的政府，是主动的把广东省两个经济体量最大的城市，广州和深圳，主动和中山对接起来，一条深中通道，导致了从深圳过来中山，要比中山去惠州很多地方要近，甚至比很多东莞的镇区要近。我相信，未必只有一条深中通道，甚至会有更多的连接桥梁。广州的话，轻轨现在也慢慢的多了，中山站也在努力，这个月会有9条线路的高铁，现在是5条。
也就是说，中山的交通体系，从整体的布局来说，是处于连接珠江口东西两岸的桥梁。从发展来看，深圳发展得很饱和，要么向东扩，要么向西扩，向西的话，华为要离开深圳，这也是没有办法的，因为高房价、高消费。
比如松山湖，也是很贵的。从交通网络来看，未来的粤港澳大湾区是直接把广东省珠三角9个城市连在一起，不仅是自驾车，还会通过轻轨、区域的交通有轨快速动车，人口是流动的，产业也是流动的，当某一个城市，我绝对认为深圳有可能是在短期几年之达到10万+的体量。
现在五、六万，深圳很多地方是十万左右。如果到了这个程度，总部还是放在当地，但是下面的下游生产企业就必须迁来，什么地方最合适？可能中山的土地资源和成本会吸引很多的企业家过来，企业过来的话，会引入很多的消费和购房者。
我们第一波是吸引了很多的投资客过来。我相信，这是每一个城市房地产发展的规律。毕竟我们有大量的人口，产业转移绝对对中山过去的发展有一个很大的利好。
中山相对于广东省的很多城市来说，我们辐射受益的客户很多，佛山重点是广州客户，东莞和惠州重点是深圳客户，但是在中山，有什么客户支撑我们？
可以说珠海的本身人口不多，但是通过珠海这个窗口让很多北方的客户了解中山，现在很多楼盘接待很多北方的客户，而且北方的客户成交量高出10%，甚至是20%，他们是很有钱的。
这批客户，不是单纯炒房，他们在北方赚钱，那边的生活环境、条件、空气、水、教育、社会方面的公开透明，远没有广东省这么好。所以他们过这边来。
我相信以前很多人不知道中山这个城市，而现在是有很多人认识中山。香港、澳门、北方等等客户，他们对中山这个城市越来越熟悉之后，也会吸引他们过来。粤港澳大湾区变化一体化运作的话，他们过来，找一个生活成本和居住成本最低的城市，而且距离感也是最好匹配的。
一个小时，甚至是半个小时的区域分为之内，他可能选择珠海，可能选择深圳，可能选择广州，也可能选择佛山和江门，当然也可能选择中山。而我们判断，中山无论是从居住环境和楼价的价格，还是生活成本，应该是这几个城市里面最合适的一个。
原来我们的优势变成了吸引别人来这边的最大的优势。他们不一定去深圳，而是住在中山也就像是住在深圳。有一部分人是买来炒的，或者是有买了自住的，所以我对中山的前景是非常的看好。毕竟我们也是等了十年，终于迎来了中山的爆发。
虽然中山这一年多涨了很多，但是眼睛再放大一些，相对于佛山、珠海、广州，我们还是涨得最低的，不过是因为我们的基数低，所以觉得我们涨得多。珠海的GDP数字，有的人觉得它太假，但是我觉得无论如何，它也是一个指标。
所以，我来中山，觉得中山这个城市很好，我毅然放弃了佛山的户口，来到了中山。
今天的沙龙讨论气氛非常的热烈，诸位嘉宾对中山楼市发展前景非常看好，在限购这一问题上，在座嘉宾都提出了非常好的建议，因为时间关系，我们今天的沙龙就到此结束了，谢谢大家。
感谢大家的热情收看~今天的直播就到此结束啦~
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