复合增长率150% 上坤集团赴港上市逐鹿资本圈

观点地产网 “我下定决心创业也将近用了快一年的时间，因为要放弃已经拥有的确定性，去面对一些不确定性的，甚至一些挑战性的东西。”

2010年，朱静离开呆了7年的建业，创办了上坤集团。这一年，她以上海宝山的一个老厂房为起点，开启了她的新征程。

第一个十年，上坤集团完成了全国布局，并成功进入销售百强。在观点指数公布的2019中国房地产企业销售金额TOP100排行中，上坤以323.5亿的销售额位列86名。

如今，这家上海企业迎来了第二个十年，朱静选择将年轻的上坤集团送进香港资本市场。

3月30日晚间，港交所披露上坤地产集团有限公司的招股书，700多页的招股书，是上坤集团进入资本市场的第一张名片。

事实上，在行业集中度越来越高、头部效应越来越明显的今天，房企的生存难度也越来越大。对上坤集团而言，赴港上市无疑能够获得更多的资源与金融支持，但在疫情蔓延的当下，房地产市场遭受到剧烈的冲击，上坤的上市路或许还面临着挑战。

收入复合增长率150%

招股书显示，上坤集团于2017年、2018年及2019年分别录得收入12.01亿元、68.47亿元及75.35亿元，复合年增长率为150.5%。

物业销售收入是上坤集团的主要收入来源，在过往三年，该公司的这一收入分别录的11.69亿元、67.89亿元及74.49亿元，分别占同年总收入的97.3%、99.1%及98.9%。

上坤集团在招股书中也提到：“过去，我们的收益主要来自销售我们所开发的物业，预期未来数年物业销售仍继续构成我们的大部分收益来源”。

利润方面，在上述三年间，上坤集团录得年内溢利分别为3460万元、6.73亿元及6.77亿元，复合年增长率为342.3%。此外，该公司的毛利由2017年的3.07亿元上升至2018年的3.53亿元，2019年，该公司的毛利为3.71亿元，同期，其毛利率分别为30.9%、51.5%和40.8%。

上坤集团提到，2018年的高毛利率是因为樾山项目的低密度优质别墅收入结转所致，而2019年由于在公司在苏州增加了新项目，且苏州物业的平均售价低于上海物业，因此毛利率有所下滑。

事实上，上坤进入苏州的时间并不长。在朱静创办企业之初，她就提出了一个要求，就是一定要做到上海的前30，才能去新的城市。在她看来，只要能征服竞争最激烈的上海，那么去到任何一个城市，都能很快进入前30强，甚至前20强。

因此，在成立的前五年，上坤一直没有走出上海。当目标达成，上坤便开始进入苏州、合肥、杭州等更多的长三角城市，乃至全国布局。

数据显示，截至2020年2月29日，上坤集团在八个省份及直辖市的14个城市开发了43个物业项目，土地储备总量约为360万平方米。

截至2020年2月末，该公司应占总建筑面积约为260万平方米，包含已竣工投资物业约6.4万平方米，开发中投资物业约5.23万平方米，另外持作未来开发物业的总建筑面积约15.45万平方米。

朱静在战略布局上选择以长三角为重心，逐步辐射值中部地区与珠三角一带，此前在接受观点地产新媒体采访时，朱静就曾表示：“战略性的城市一定要果断进入，哪怕利润率相对较低也要先进再说，但有些城市我们也不会浪费过多精力”。

截至目前，上坤集团在长三角的的土储面积为153.4万平方米，而其在珠三角、中原核心经济区的土储面积分别为37.4万平方米、15.4万平方米。

规模与平衡发展

规模是房企做大之路的必经路径，而规模与发展有质量平衡也成为了企业的考题。

根据招股书披露的数据，在2017年及2018年，上坤集团曾在经营现金流方面出现压力。数据显示，2017年，该公司录得经营活动产生的现金流量净额-3848.5万元，随后，2018年，这一数值大幅增加至-38.07亿元。2019年，上坤集团的经营性现金流重回零线以上，录得20.08亿元。

同样，在负债率方面，上坤集团的杠杆水平亦在近三年持续向好。2017年，上坤集团的净资产负债率为684.9%，2018年这一数值降至325.9%，2019年末，该公司的净负债率实现两连降达到118.8%。

现在，杠杆率下降后，上坤集团的将继续调整财务结构与资金能力。数据显示，过去三年，该公司的计息银行及其他借款的加权平均实际利率分别为7.4%、9.3%及9.4%。

目前，公司的计息银行及其他借款总额由2017年的51.97亿元增加至2018年的74.59亿元，随后2019年回落至67.66亿元。截至2020年2月末，该公司的计息银行及其他借款总额为62.74亿元。

有分析人士表示，房企上市最重要的目的是融资，同时，拥有上市地位以后，企业能够获得更多的便利，包括一些资源的获取。

上坤集团提到，此次上市本次募资所得款项净额将用作开发现有物业、偿还有息负债及补充一般营运资金。

具体来看，约60%募集资金将用作开发现有物业方面，包括开发项目的物业成本；约30%募集资金将用作偿还项目开发的部分现有计息银行及其他借款；约10%将用作一般营运资金用途。

若此次能成功上市，上坤集团无疑能够获得一笔便宜的资金，不仅能够在一定程度上提升其财务状况，更能助力其规模扩张。