当前位置:中山房地产网  > 楼市聚焦 > 市场研究

万科年报解读:2019年还债超千亿 销售额增速为近年新低

中山房地产网-房掌柜 2020-03-18 15:05:08来源: 

文/新浪财经 徐苑蕾

“万科在行业中首先提出房地产‘白银时代’的概念,今天,白银时代已进入深水区”,在每年都备受瞩目的《致股东》信中,万科如此写道。

3月17日晚,万科发布2019年年报。2019年,万科实现营业收入3678.9亿元,归属于上市公司股东净利润388.7亿元,同比分别增长23.6%和15.1%。

但对于这份财报,不少投资者并不买单,纷纷评论“不及预期”,并且将他们的这份“失望”,反馈在万科的股价表现上。今日A股大盘反弹,但截至发稿,万科股价却录得超3%的下跌。

进入“深水区”的万科,在2019年迎来了发展的第35个年头。无可否认的是,作为行业中最稳健的龙头房企代表,万科也在经历房地产存量时代下的阵痛。

从最新的财报数据可以看到,万科“活下去”并且“活得好”的生存压力更加显现:2019年万科的利润及销售增速同比放缓,销售额增速更是创下近年来的新低,区域公司之间出现发展失衡的苗头。

此外,肺炎疫情以及融资调控趋紧的影响,也使得万科更加重视发展质量,加强对现金流的把控。2019年,万科缩减融资规模的同时,还债金额超过千亿,经营现金流已连续11年为正。

销售额增速为近年新低 南方区域垫底

根据国家统计局数据,2019年全国商品房销售面积17.16亿平米,同比下降0.1%;销售金额15.97万亿元,同比增长6.5%,增速比2018年低1.5个百分点。在房地产行业规模增速放缓的背景下,2019年万科销售金额创下单年销售额新高,但增幅也是近年来的新低。

财报显示,2019年万科实现销售面积4112.2万平方米,同比增长1.8%;全年销售金额6308.4亿元,同比增长3.9%,增幅低于统计局同比增长6.5%的行业数据。

值得注意的是,近几年来,万科几大区域的销售逐渐出现失衡的情况,南方区域业绩下滑明显,2019年更是以1274.23亿的销售成绩在四个区域中垫底,占比为20.2%。

万科房地产业务分为南方、上海、北方、中西部四个区域,而南方区域是万科传统的优势区域,也是万科总部所在之处,主要包括广州、深圳、厦门等15个城市。此前,南方区域和上海区域向来你追我赶,收入贡献比例遥遥领先。

但自2014年万科鼓励区域公司探索多元化业务后,南方区域在新业务发展上战线过长,导致传统的房地产开发业务出现掉队。从财报资料可以看到,2014年上海区域销售额超过南方区域,2018年南方区域销售额再被北方区域反超,在四个区域中以1435亿元排名第三。

对于南方区域的掉队问题,万科总裁及首席执行官祝九胜在3月17日晚的业绩会上强调,“南方区域的城市公司是整个集团先行的”。他解释称,从2014年开始,政府在出让土地时是越来越多的综合体,这些城市的客户需求也越来越多样化,这两个因素决定了南方区域的城市公司纯住宅的项目比例越来越低,对全周期的经营能力要求也更高。

2019年,南方区域人事换防也最为频繁,不仅由原执行副总裁、首席财务官孙嘉接替张纪文出任了区域公司CEO,其他区域也有包括济南、西宁、宁波等多名城市总流入。

“这种不平衡的情况,长期来看,反而会形成一种新的均衡和优势”,在祝九胜的发言后,董事会主席郁亮进一步补充。他以“四个兄弟”来形容万科的四个区域,“每个区域的发展任务不太一样,处在休养生息、转型发展的时候,速度可以慢一点,但是兄弟之间谁也不服输,经常憋着劲干活,都想做出业绩来,所以这样才使得万科能够有比较均衡的业绩表现。”

融资端主动控速 还债规模超千亿

2019年下半年,因为政策调控的加码,房地产行业不同的融资渠道遭到一定程度的封堵。而2019年却是不少房企的还债高峰期,在融资环境趋紧之下,房企的现金流压力增加。

从万科财报中也能看到,2019年公司在融资端主动降杆杠意图明显,这一年万科还债金额也超过千亿。

财报数据显示,2019年万科的筹资活动现金流入为1233.94亿,同比下将27.12%。其中,取得借款收到的现金为790.17亿,同比降17.74%,发行债券收到的现金为146.03亿,同比降62.54%。这意味着,2019年万科融资规模较2018年有所缩水。

报告期内,万科分两次完成总额为45亿元住房租赁专项债券发行,发行利率分别为3.65%和3.55%;完成5亿元超短期融资券发行,发行利率3.18%;此外还完成多次美元中期票据发行,最低票面利率为3.15%。

而2019年万科筹资活动现金流出为1567.32亿,同比增加25.88%,其中用于偿还债务所支付的现金达到1007.16亿,较去年同期增长36.37%,这也是历年来万科最大规模的年度还债金额。

在融资端和偿债端“此消彼长”之间,万科2019年筹资活动产生的现金流净额为-333.38亿,是自2016年楼市实行新一轮调控以来首次为负值。

在万科执行董事王文金看来,大规模还债导致筹资现金流“赤字”只是自然的一个经营行为。王文金表示,“有了现金以后,没有必要去保有那么多借款,多付利息成本。在经营现金流为正,手头现金足以覆盖短债的情况下,我们就减少借款。”

万科的经营活动现金流净额已经连续11年为正,截至2019年年末,万科持有货币资金1661.9亿元,远高于一年内到期的流动负债总和,净负债率33.9%,处于行业低位。

截至2019年年末,万科有息负债合计2578.5亿元,占总资产的比例为14.9%。有息负债以中长期负债为主,短期借款和一年内到期的有息负债合计938.9亿元,占比为36.4%;一年以上有息负债1639.7亿元,占比为63.6%。

“宝能系”减持 钜盛华降至第五大股东

“股东买卖股票是股东的权利,我们根据信息披露的要求,该披露的已经在公告中披露了”,面对媒体关于“宝能系”减持的问题,万科董秘朱旭在业绩会上回应。

万科最新的股东情况表显示,“宝能系”旗下的深圳市钜盛华股份有限公司(下称“钜盛华”)持股比例已经降至3.57%,为万科第五大股东,而去年年底钜盛华持股为8.39%,为万科第三大股东。

此外,“宝能系”旗下的前海人寿保险股份有限公司(下称前海人寿)也不再是万科前10大股东。与此同时,中国证券金融股份有限公司和中国人寿(601628,股吧)保险股份有限公司新进万科的前10大股东名单,陆股通较三季度末增持0.6%,以4.32%的持股比例跃升至第三大股东。

一直以来,万科都是一家股权分散、大众持股的上市公司,但也正因如此,公司在2015年爆发出“万宝之争”。彼时“宝能系”旗下的前海人寿、钜盛华及其作为委托人的九个资管计划持续增持万科A,最高持股比例一度达到25.4%。而股权之争历时2年多,最后以2017年深圳地铁成为万科第一大股东而正式告终。

2018年4月,钜盛华宣布着手清盘持有万科A股份的九个资管计划,并于同年9月下旬完成清盘。与此同时,钜盛华和前海人寿减持万科A。

经过近20个月连续减持,2019年12月19日晚间,万科公告披露,“宝能系”旗下钜盛华和前海人寿在当日减持部分万科股份后,持股总数降至5.65亿股,占万科总股本的4.9999998%。

此前有媒体粗略估算,“宝能系”通过连续减持,总共套现约590亿元,若不考虑分红等因素,“宝能系”已经回收初期约450亿的投资成本,并获得了超百亿的回报收益。

根据规定,持股未达到5%的股东不需要披露任何减持信息,而“宝能系”目前持股已降至5%以下,往后“宝能系”的消息可能会逐渐淡出万科投资者的视野,它的持股比例或许也只能更多在定期的万科财报中一探究竟了。

责任编辑:陈悠然 SF104

(责任编辑:王治强 HF013)

分享到:
责任编辑:郑春华

转载或内容合作请点击转载说明,违规转载法律必究。
楼市爆料寻求报道,请点击这里
文章内容仅供参考,不构成投资建议,也不代表房掌柜赞同其观点。

新闻排行

  1. 1猛!总价35.89亿!马鞍岛154亩住宅用地拍出!
  2. 2南区有46亩商住地转让!2021年须动工!3.52亿元起!
  3. 3中国融通集团被列入央企名单 房地产为主营业务之一
  4. 4王石率万科员工集体捐赠2亿股万科股票 共建清华大学万科公共卫生与健康学院
  5. 5万科首季度销售1378.8亿元 3月同比微减4.24%
  6. 6速度!天集产城进驻中山,首个项目已经动工!
  7. 7【美的悦府】在售92-120㎡三四房及146㎡叠墅
  8. 8旭辉控股一季度累计销售224亿同比减35%
  9. 9【雅居乐星玥】在售建面约86-126㎡三四房
  10. 10广州时代控股完成发行2020年第二期25亿元公司债

新闻推荐

  1. 1香港去年小型单位落成量按年大增72%
  2. 2绿城集团首季度销售额243亿 代建项目贡献73亿
  3. 3中国融通集团被列入央企名单 房地产为主营业务之一
  4. 4旭辉控股一季度累计销售224亿同比减35%
  5. 5一季度新房市场成交下滑 刚需支撑二手房成交回升
  6. 6碧桂园首季权益销售1008.8亿元 3月收金同比略有上涨
  7. 7释放4000亿!央行将对中小银行定向降准
  8. 8财政部:明确专项债不用于土地收储和房地产相关项目
  9. 9雅居乐首季销售同比减37.6%至156.5亿元
  10. 10深中通道关键施工节点取得突破 东人工岛西端基坑预计年底完成开挖

楼盘推荐

视频推荐