东莞楼市三季度供需双降 房企大打特价牌救市

　　一晃而过，东莞早晚秋风袭人，凉意十足。

　　回望过去的第三季度，在从严的楼市调控下，楼价回归理性，楼市持续低迷，购房者持观望姿态，开发商亦步亦趋，入市意愿下降，成交数据也平淡无奇，房掌柜就带你回顾东莞楼市的第三季度。

　　供需：供应大幅度减少，均价同比上涨4%

　　经过长期的楼市调控，东莞楼市逐渐降温，回归理性，开发商推货意愿降低，第三季度仅有5个纯新项目入市，直接导致第三季度的供需量回落，“金九”失色，而房价在17000元/㎡上下浮动。

　　据数据显示，在供应方面，第三季度东莞住宅供应约8703套，同比减少55%；面积约103.7万㎡，同比减少52%。

　　数据来源：合富大数据

　　第三季度，东莞楼市的成交明显放缓，住宅签约9862套，同比减少29%；面积约113.8万㎡，同比减少26%，网签均价17677元/㎡，同比微涨4%，量降价稳升。

　　“金九”成色不足，东莞超50%的镇街9月网签量不足百套，而且片区化严重，成交主要集中在万江、虎门、麻涌、大岭山和桥头。其中，桥头的成交数据比较抢眼，基于桥头的新房均价低，开发商采用“以价换量”的渠道回笼资金，也刺激了当地楼市。

　　在去库存方面，截至9月30日，东莞住宅的库存面积将近500万㎡，较同期增加20%。基于目前市场存在网签滞后的情况，预计8个月左右的市场去化时间，所以东莞整体市场的去化压力不大。

　　排行榜：城区片区成交量居首位

　　从榜单上看出，单盘销售金额的前十基本上都是旧盘，都以加推和顺卖等方式销售。其中，这些热销楼盘主要集中在城区片区、松山湖片区和滨海片区，桥头的宝安山水江南和石碣的玖颂江湾都是“以价换量”，分别位居榜单的第4、6名，厚街的海逸豪庭则以190套成交量也能进入单盘销售金额的前十。

　　从中原统计数据来看，第三季度的“寡头”现象日趋明显，碧桂园和万科加速抢跑，业绩都过百亿关口，但金额同比都大幅下滑，其中，碧桂园成交量过万，但成交金额却下滑近5成；位居第二的万科，成交量仅有6707套，成交金额比碧桂园少7亿元，东莞楼市总体趋于低迷现状。

　　市场：楼市低迷，促销打折强度大

　　每年的第三季度，开发商都会抢跑的“金九银十”这个传统旺季，但2018年的第三季度，基于楼市持续低迷，市场成交乏力，购房者对市场抱观望状态，开发商入市热情不高，“金九”比往年失色。

　　东莞受从严的楼市调控影响，第三季度仅有5个纯新项目入市，其余都是旧盘加推。基于东莞楼市处于低迷，入市项目的定价都比较理性，与市场售价基本持平，去化率普遍都很高。

　　另一方面，7、8月开发商以人气暖场活动为主，多以亲子活动、派对等形式展现，也有部分活动围绕项目加推、展厅和板房开放为主，比如光大锦堂阁开放城市展厅，这些活动都利于项目活跃市场并做好蓄客的准备。

　　在“金九”来临的前后，开发商纷纷抢夺9月市场，集中促销打折，推出一系列的“周末特价房”、“一口价房”、“优惠房源”等让利活动，刺激市场，拉动内需。

　　年尾将至，开发商的资金回笼受阻，除了在售项目加大促销外，备案项目的价格也大幅度下调，“以价换量”加快项目的去化，进一步缓解资金的压力。

　　土地：市场明显降温，开发商谨慎拿地

　　东莞第三季度的招拍挂市场明显降温，出现冷热不均的现象，从7月的商住地断供，到8月出现土拍潮，继而9月市场供求转凉还出现了2018年首宗流拍，随着土拍的限制条件逐步增多，拿地成本增加，开发商也开始理性拿地，部分地块还出现合作，降低风险，预计未来强强联合的模式将会持续出现，甚至成为常态。

　　第三季度，东莞招拍挂市场一共12宗地入市，其中，万江地块中止拍卖和石碣地块出现流拍外，其余10宗地都顺利出让，大部分地块没有触发竞自持机制，土地市场明显降温，而入市地块的配建条件增多，房企拿地的热情也随之降低，拿地的姿态也趋于理性。

　　“金九”楼市没有往年的火热，东莞楼市在前景并不明朗的情况下，买卖双方的观望氛围厚重，土拍市场也出现了异样，拍卖条件持续升级，开发成本固然增加，开发商开始慎重拿地，或许，以后开发商抱团拿地开发成楼市主流现象。