时隔四年土地市场又出怪现象：土地流拍数量增多

　　　近日，一场备受关注的土地拍卖，爆出大冷门，山西太原8宗区域绝佳、原本有望拍出地王的土地全部流拍，无一幸免。

　　太原只是全国土地市场的一个缩影。

　　据中原地产统计，2018年前7个月，全国土地流拍数量高达796宗，其中一线城市流拍13宗，二线城市流拍154宗，三四线城市合计流拍629宗，不仅远高于去年同期，还创下近年流拍数量新高。

　　克而瑞研究数据显示，2018年前7个月，全国经营性用地的流拍数量达到419幅，对比去年同期的235幅上涨78%。

　　中信建投证券的一份研报则显示，2018年前7个月，300城总流拍宗数已达258宗，与2014年同期相比高出了59%。2014年是近年来流拍量最高的一年，总流拍宗数为345宗。

　　尽管各家统计结果有较大差距，但均指向一个结果：土地流拍数量增多。

　　为何流拍？

　　58安居客房产研究院首席分析师张波分析，这和当前市场降温有直接关系，一方面受限价政策影响，房企拿地在利润方面的考核更为严苛，算不过来账的生意自然无法成交；另一方面，楼市进入下行周期，成交量减少、价格下探，导致房企对未来的预期更为谨慎。

　　买卖不成，也并非一方的原因。在新城控股高级副总裁欧阳捷看来，部分原因是地方政府“太贪心”，将土地底价设置太高，超出了房企预期。“高地价、高要求导致房企有心买地，却无力承受”。

　　无论是市场原因也好，地方贪心也罢，导致土地流拍增多的原因还与当前的宏观调控政策有关。在全国去杠杆的大背景下，房地产企业也不例外。房地产行业的龙头企业碧桂园、万科、恒大、融创均提出了降低杠杆水平，保持财务健康的要求。

　　后市影响？

　　房地产市场具有明显的周期性。

　　“成交量下降、价格停止涨，以及土地市场转冷，是市场下行周期初期的标志。”中原地产首席分析师张大伟指出，当市场进入下行周期的中期，行业内并购将会增加，开发商出现利润下降。

　　因此，行业里有一种说法，土地市场是房地产市场的“晴雨表”。当土地市场偏热，房企信心更足，市场上行；当土地市场遇冷，企业由扩张转收缩，市场下行。

　　过去的经验也印证了这一点。

　　2014年，全年土地流拍345宗，整个市场处于下行周期，一直延续到2015年。到了2016年，房地产市场重回火热，全国的土地市场地王频现，房价也跟着一路走高。

　　如今，两年又过去了，在全国去杠杆、调控收紧的背景下，房地产再次进入下行周期，具体表现为住房市场成交缩减，部分城市房价下调。国是直通车在《多地房价下跌，买房的机会来了？》一文中有具体分析。

　　为何会出现这种现象？一种说法是，土地流拍意味着部分土地将无法在市场上形成有效供给。房企从拿地到销售通常需要一年多的时间，2018年拿到的土地可能到2019甚至更久以后才能进入市场。届时，供求之间的矛盾就会凸显出来，直接反映在房价上。

　　抹平房地产的周期，对政府调控也提出了更高的要求，其一，制定更科学的供地计划，合理配置资源；其二通过多手段进行评估，确定合理定价。

　　资源的有效配置，需要有形的手和无形的手共同作用。目前，招拍挂仍然是企业获得土地的主流方式，同时市场也出现一些新的变化。去年，全国13个城市试点利用集体建设用地建设租赁住房。

　　这意味着，未来土地供应渠道由一元走向多元。

（来源：中国新闻网）