3年内近20家品牌家房企抢占东莞市场 城市更新成挖金新蓝海

　　中国房企竞争日趋激烈，品牌房企加剧扩张，中小房企夹缝中求生存 。近年来，东莞成了楼市的“香饽饽”，不少品牌房企纷纷进驻东莞，市场竞争日益白热化。

　　本周，在樟木头镇，东莞奥园城市天地项目举行奠基典礼。该项目的奠基，意味着又一品牌房企宣告角逐东莞市场。

　　目前，除了万科、碧桂园等早已深耕东莞市场的开发商之外，近年来越来越多的外来品牌房企进入东莞。这些已进入东莞楼市的“外来大鳄”，今年纷纷加大了营销力度，不仅很多旧盘开始加推，而且还将推出诸多全新项目。不仅如此，这些品牌房企，还把目光瞄向城市更新和“三旧”改造。毫无疑问，东莞楼市的竞争将变得更为激烈。

　　3年内近20家大型房企入莞

　　据了解，奥园集团1996年创立于广州，2007年10月在香港联交所上市，项目遍布全国80多个城市和澳洲、加拿大等境外地区，被国家权威机构评为“中国百强房地产企业综合实力三十强”排名第27位。

　　奥园集团的进入，意味着在东莞的房地产市场中，又加入了新的外来品牌房企，本土开发商的发展空间将进一步被挤压。

　　近年来，万科、碧桂园在东莞发展得风生水起，成为区域“头号玩家”。与此同时，陆续有不少外来品牌房企进驻东莞。

　　据记者不完全统计，自2016年以来，新进东莞的全国性大型品牌房企就有云南城投、泰禾、星河集团、融创、阳光城、中海、时代、鲁能、华夏幸福、奥园、远洋、新城控股、华润置地等约20家，而像珠海五洲这类型的地方中小房企也有不少。

　　进驻的外来品牌房企越来越多，这意味着东莞楼市的市场竞争也变得越发激烈。

　　有外地房企向记者透露，由于最近两年东莞土地供应量少，“招拍挂”竞争非常大，如果参与“招拍挂”，竞价的成本价算上建筑成本，楼价可能超出了目前在售的楼盘，对于新进东莞的品牌房企来说，并不具有优势。

　　除了土地“招拍挂”以外，新进东莞的外来房企还可通过“三旧”改造、与本地房企合作、并购本地小房企、公开市场收购地块等几种方式拿地。“旧改”时间长，外来房企布局东莞市场都以合作收购兼并为主要渠道，土地成本要远低于“招拍挂”市场。

　　争相推出新项目抢占市场

　　研究机构报告显示，今年东莞楼市虽然在限购政策及银行贷款收紧等多重因素影响下，表现尚不如人意，但开发商抢占市场的步伐并未因此停下。

　　以碧桂园、万科为首的一众国内品牌开发商，今年在东莞市场推出了不少新的项目和产品。

　　据东莞中原战略研究中心监测数据显示，截至目前，2018年碧桂园在东莞将有碧桂园·玖珑湾、厚街碧桂园、麻涌碧桂园项目、碧桂园道滘项目、石碣碧桂园项目、碧桂园中心6个全新项目入市。

　　另外还有碧桂园·首座、碧桂园·苹果、碧桂园·城央壹品、碧桂园·水岸星城、碧桂园·天御湾、虎门碧桂园等多个旧盘加推。业内人士预计，今年碧桂园在东莞的一手住宅供应面积将超过100万平方米。

　　而与碧桂园一样在东莞楼市中占有主流地位的万科，今年也将有多个全新项目入市。据东莞中原战略研究中心统计，包括万科大朗项目、万科·御景湾8号、万科·皇马郦宫、万科·金域广场、万科金达·时代豪庭、万科·城市之光、万科东新·翡翠松湖、万科盈丰·悦田居等全新项目将推出市场。

　　同时，还有万科·中央公园、万科中天·城市花园、万科·幸福城、万科·四季松湖、万科·云城等多个旧盘要加推。业内预计，今年万科在东莞的一手住宅供应面积，也将超过100万平方米。

　　除了碧桂园、万科之外，包括卓越、保利、金地、和记黄埔及恒大等品牌开发商今年也有新项目入市。

　　金地2018年在东莞的全新项目较多，除了已于3月1日开盘的金地·风华，金地在石排、常平或还将有两个项目。另外，金地的在售项目也比较多，包括金地·湖山大境、金地·艺境水岸、金地·城南艺境、金地·前海山等。这也让金地在今年具有较强的竞争力。

　　保利粤东公司相关负责人告诉记者，保利桥头项目今年将入市，同时保利·锦城、保利·海棠、保利·领秀山、保利珑远·国际广场、保利·格外松湖、保利·生态园6个项目还将加推。

　　城市更新

　　成竞争“主战场”

　　国内品牌房企在东莞楼市的竞争不止于新建住宅领域，在产业地产及城市更新方面，各开发商也是各有亮点，竞争趋于多元化。

　　产业地产方面，据不完全统计，万科已经在东莞打造了2个产业园，涵盖文创、服装领域。其不仅布局长租公寓，还将参与城市更新板块，打造万江龙湾小镇。碧桂园也开启了产业拿地战略，先后与东莞水乡片区、谢岗、厚街达成框架合作，建立特色产业小镇。另外，华夏幸福以产业地产为优势，与东莞中堂合作，打造创新科技产业新城。

　　在上月，东莞东城街道和华润置地举行战略签约仪式，就东城8个城市更新项目进行开发合作，一时间引起极大关注。今年是东莞城市更新局成立后的第一年，不少房企顺应市场形势成立城市更新部门，积极与各镇街洽谈合作项目。

　　东城与华润置地举行战略签约仪式，合作包括火炼树旧村旧厂城市更新项目、同沙工业园城市更新项目、周屋土尾坑城市更新项目、牛山中心片区城市更新项目、东城体育中心综合体项目、周屋美丽乡村建设项目、桑茶快线东城东部片区综合开发项目和东城街道榴花学校项目的开发建设。记者发现，这些城市更新项目涉及到金融、医药、科技产业、学校等多个领域。

　　除了高调亮相的华润置地，加入城市更新“主战场”的还有万科、碧桂园、卓越、保利、星河湾等房企，这些企业纷纷设立城市更新相关部门，在万江、莞城、黄江等镇街进行布局，在土地资源稀缺的情况下，借着城市更新，转型升级进入下一个发展阶段。

　　东莞房地产协会秘书长陈骏良接受采访时表示：“这几年进入东莞的外来房企一直在增加，由于东莞的楼市潜力，很多房企都希望进驻东莞拿地，东莞未来的市场将以大房企为主。房企流入和流出都是市场的正常现象，对促进东莞房地产发展起到良好的作用。”

　　此前，房掌柜也对房企进驻东莞更新城市进行了专门报道。

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　　城市更新成房企挖金蓝海

　　华润置地的转型，只是近年众房企发展形态的一个缩影。随着一线土地供应的减少，越来越多的开发商，将目标瞄准城市更新，以寻求商机。

　　不提深圳旧改之王的佳兆业，近年来，万科、碧桂园、恒大等巨头也纷纷布局大型城市更新项目：碧桂园斥资860亿元改造昆明春城项目；万科在全国范围持续开发旧改项目；恒 大在深圳纳入的近6000亿元货值的城市更新储备等。

　　另外，区域楼市中，首开、绿地、富力、阳光城、龙湖、中海、招商、中航、中粮、京基、卓越、星河、新城控股等众多房企都有着手这一业务，不仅仅是在一线城市，东莞、郑州、南京等热点城市也是不少房企眼中的肥肉。

　　以东莞为例，“城市更新”已成群雄逐鹿风口，通过多方合作、股权收购、协议旧改等方式，成为了品牌房企曲线拿地的捷径，如融创、新城控股、奥园等。

　　开篇提及的，华润置地与地方政府携手也不罕见，招商、星河、碧桂园、中天、万科、保利都是其中的佼佼者：招商2015、2017年两度与政府合作，分别拿下长安新区、清溪工改项目；星河也通过和黄江镇政府合作，正在对黄江大冚村、田心村、旧村进行连片改造；今年年初，万科牵手中天整改寮步牛杨村；保利去年底与石碣签订合作协议，开发产城融合新区；碧桂园近年也大手笔，在黄江、厚街布局“特色小镇”。

　　新市场形势下，城市更新已经成为了房地产业的下一个战场，尤其是土地供需矛盾尖锐的一线城市，更是迎来了城市更新的浪潮。但城市更新不是简单粗暴地推倒重来，对企业资金运营、资源整合等也是一大考验，想在城市更新领域分一杯羹，需做好周全的计划。