保利丢失的城堡：史上最好成绩、三四线天平与誓回前三

　　“我认为房地产这个行业就是个马拉松，曾经我们也快过，曾经我们也年轻过。”面对外界质疑保利地产发展放缓，管理层在去年5月份举行的股东会上回应称，保利地产要继续保持第一方阵地位，不会放任这种差距继续增加。

　　毛利率触底反弹

　　4月16日，保利地产发布的2017年年度报告显示，年内实现了3092亿元的签约销售规模，同比增加47.17%亿元；累计签约面积2242万平方米，同比增长40.3%。用保利地产自己的话来形容这成绩，叫“公司在2012年跨入千亿台阶后的最高增速”。

　　从确认收入的质量来看，保利地产去年同样取得不错的收成。报告期内，保利地产整体实现营业收入1463.06亿元，同比减少5.46%；营业成本1008.72亿元，同比下降8.20%。由此带来整体毛利率较去年同期增加2.06个百分点，达到31.05%的水平。

　　保利地产方面将利润率水平的提高归功于市场因素，其在年报中称“近年来房地产市场持续回暖”，由此带动“市场价格稳步回升”。

　　据了解，在保利地产的营业收入构成中，房地产销售占去了94.05%。因此，实际上保利地产的房地产结算毛利率提升幅度大于整体业务，增加2.48个百分点至30.5%的水平。

　　房地产销售所取得的毛利率，也是2016年之后的“触底反弹”——2016年，保利房地产毛利率首次跌落30%至28.02%，同比2015年减少4.06个百分点——受此影响，报告期内保利地产归母净利润增速大幅上升，实现净利润196.77亿元，归属母公司净利润金额156.26亿元，同比增长25.8%，增幅较去年同期提升25.2个百分点。

　　事实上，对于2016年毛利的下滑，彼时保利地产财务总监周东利曾解释称主要源于结转项目存在差异化，2014、2015年市场大环境低迷，保利采取了去库存的策略，以致毛利有所下降，但毛利率已处在低点，预售未来将逐步回升。

　　由此看来，保利地产正在兑现管理层的“预言”；另一方面，保利地产在布局战略上的调整也同样展现在其去年的成绩中。

　　加码三四线城市

　　尽管从城市结构来看，保利地产销售业绩的核心贡献仍然来源于一二线城市，但来自“大都市圈的三四线城市”的销售已经开始做出贡献。

　　在2016年底，保利地产一二线货量占比90%，三四线城市货值占比10%。然而在保利地产2017年3092亿元的签约销售额里，一二线城市占比仅为82%，三四线城市销售占比提升近10个百分点至18%，其中三四线贡献占比提升主要得益于珠三角城市群全覆盖所带来的业绩贡献。

　　上述战略定位变化，主要源于保利地产所认定的“新型城市化激活行业发展新机遇”，因此近来不断加大布局大都市圈的三四线城市。

　　该公司曾明确提及，伴随中国城市轨道交通网的不断完善，大型城市与中小型城市间的互联互通日趋便利，城市功能定位和产业分工也将趋于理性。其管理层还表态，随着产业和人口向核心都市周边的不断外溢，单核城市将逐步向多元城市群、都市圈过渡，房地产行业也将在这一过程中迎来新的发展机会。

　　可以看到，在去年新增的土地储备上，依旧可以看出保利地产的土储天平开始向三四线城市倾斜的痕迹。

　　报告期内，保利地产实现项目拓展共计204个，新增容积率面积4520万平方米，总成本2765亿元， 同比分别增长88%和128%，平均楼面地价6118元/平方米。其中，保利地产在一二线城市的拓展面积和金额分别占比63%和82%，这也就意味着其在一二线以外的城市中扩展面积达到37%，投入金额占比达到18%。

　　由此，保利地产待开发土地储备面积增至9090万平方米，其中，一二线城市土地储备面积占比降至63%，三四线城市占比则升至37%的水平。

　　可以对比的数据是，2016年该公司新增建筑面积2404万平方米中，一二线城市部分占超过1600万平方米，占新增土储70%；2016年待开发面积6344万平方米，一二线城市占比也达到68%。

　　尽管3092亿元的签约销售规模为保利地产带来了史上最好的成绩和最高的增速，但现在与万科、恒大、碧桂园的发展势头仍有差距，甚至被后来者融创赶超528.1亿元，签约销售额由此回落至中国房地产行业的第五名。

　　因此，去年初保利地产管理层也对此作出回应，称会力争保住第一梯队的位置，在未来三到五年，也就是十三五期间销售规模将达到5000亿，同时在建面积至少达到1亿平方米左右。

　　值得一提的是，在2017年12月的股东大会上，保利地产董事长宋广菊明确表示未来两至三年公司要重回行业前三。然而有意思的是，以2017年合约销售额计排名第四的融创，在2018年已然提出4500亿的销售目标，如若保利地产希冀重回行业前三，十三五期间实现5000亿的销售规模仍显保守。

　　（来源：观点地产网）