叶檀：跟着华夏幸福 找到正确的职业迁徙图发展

　　别说二线城市西安、南京了，就连浓眉大眼的北京和上海也加入全国抢人大战。西安房子销售暴涨五成，杭州买房开始摇号，房价上涨预期重燃。

　　旧经济退出，新经济崛起，这是国家政策方向，也是产业升级的时代大趋势，房地产调控政策短期内不会改变。什么样的城市、什么样的产业是有前景？

　　完美结合新经济与旧经济，就是——产业新城和特色小镇。

　　华夏幸福聚焦电子信息、高端装备、新能源汽车、航空航天、生物医药、新材料等新兴产业，提供金融服务，申请优惠政策，跟企业、政府共同构建新经济、新产业发展体系。

　　华夏幸福不是房地产开发商，而是产业新城的缔造者和运营者。它不只建造城市作为新产业的载体，更是主动把新产业引入新城，作为城市发展的根基。

　　新年伊始，云谷（固安）第6代全柔AMOLED生产线启动设备搬入。该生产线总投资262亿元，并拥有自主知识产权，计划于2018年年中全线“点亮”。

　　在这方面，华夏幸福已经积累了十多年的经验。2002年，华夏幸福开始以固安为试点，随后拓展至香河、任丘、秦皇岛、张家口等地。2015年，华夏幸福全国铺开，异地复制，成为“产业新城运营商”。

　　异地复制 效果显著

　　事实证明，华夏幸福产业园区异地复制效果非常显著。

　　2011年以前，华夏幸福既有的10个新兴产业园区，主要集中在京津冀地区。2011年至2015年，新拓展的园区集中在京津冀地区和长三角地区。到了2016年，新拓展园区开始全面开花，长三角地区全面占优，并扩张至珠三角、成渝都市圈，以及河南、武汉等中部城市群。2017年，华夏幸福加快异地复制速度，新拓展的21个产业园区，只有河北逐鹿县属于京津冀区域，其余20个均为非京津冀项目。

　　2011年以前，华夏幸福80%的产业园区都在京津冀地区，到2017年京津冀园区占比已经下降至50%以下，异地复制成果非常显著。

　　异地产业园区不是“空壳城市”，签约入园的高新技术企业数量，以及新增签约投资额飙升。

　　2014年以前，华夏幸福新增签约入园企业中，京津冀地区占比高达90%以上，随后比例不断下滑；2017年，新增签约入园企业达到635家，其中京津冀占266家，占比下滑至41.89%。2015年以前，华夏幸福新增签约投资者中，京津冀地区占比高达90%以上，随后急剧下滑；2017年，新增签约投资额达到1650.6亿元，京津冀地区占712.63亿元，占比下滑至43.17%。

　　华夏幸福异地复制成效很明显，京津冀以外区域销售额占比从上一年的7%大幅提升至23%。

　　赚钱的逻辑：园区产业发展

　　为什么我们不关注其它房地产开发商，却偏要关注华夏幸福的异地复制能力呢？赚钱逻辑不同。

　　普通的房地产开发商，主要业务模式建房子、卖房子，这两年开始向服务转型。楼市行情不好了，大不了囤几年地皮，还是不会亏钱，没有产业的异地复制。但是，华夏幸福不一样，建房子只是第一步，赚钱逻辑基于把高新产业企业引入园内。

　　首先，华夏幸福赚的钱来自园区配套住宅销售，这是最基础的收入，但也需要相关企业和人才进来，配套住宅才好卖。

　　其次，华夏幸福提供产业服务，如招商引资、投资服务等，这项业务跟园区内企业数量和规模密切相关。

　　最后，华夏幸福自持物业，证明他们对于未来发展的信心，物业增值完全依靠园区整体价值提升，最根本的还是园区产业发展情况。

　　目前华夏幸福业务发展处于哪个阶段呢？中期，从产业服务收入就可以判断。

　　2011年以来，华夏幸福产业服务收入飙升，由9.53亿升至230.86亿，2017年增速高达110.4%，其占总收入的比重由原来的12.23%攀升至38.71%。

　　现在知道为啥要关注华夏幸福异地复制能力了吧：园区内产业的发展情况跟公司收入密切相关，而产业的培育要比卖房子难多了，因此，我们需要关注非京津冀地区产业新城数量，更要关注这些地区签约入园企业数量和新增签约投资额。

　　未来：拥抱新经济 拥抱城市群

　　有源头，才有活水。

　　华夏幸福已经进入中期，园区内产业的发展壮大将提供源源不断的收入。华夏幸福产业新城和产业小镇的总体规模，以及新产业的发展就非常重要了。

　　截止2017年，华夏幸福共有产业新城79个，产业小镇24个，覆盖全国12个省，45个城市。按照正式签订协议口径统计，华夏幸福共有产业新城54个，产业小镇6个，覆盖30个城市。

　　纵观华夏幸福的布局节奏，其实跟我国城镇化发展水平，以及城市群和都市圈规划密切相关，相辅相成。

　　2010年，我国城镇化率首次超过50%，从国际经验看，人口开始由小城市向大城市进一步集中，核心一线城市人口将会进一步增加。另外，中国也提出要以城市群为主体，构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，并先后批准了8个国家级城市群，包括长江中游城市群、中原城市群、成渝城市群等。

　　在我国城镇化水平进入第二阶段时，华夏幸福果断布局京津冀城市群。以城市群为核心的新型城镇化纲要出台前后，华夏幸福又迅速布局中原城市群、成渝城市群，以及老牌的长三角城市群和珠三角城市群。

　　最值得关注的就是长三角城市群规划，浙江、江苏、上海和安徽四省市都将促进长三角一体化写进了政府工作报告。

　　根据《长江三角洲城市群发展规划》划定的范围，长三角城市群拥有1座超大城市、1座特大城市、13座大城市、9座中等城市和42座小城市。要创造联动发展新模式。发挥上海中心城市作用，推进南京、杭州、合肥、苏锡常、宁波等都市圈同城化发展。

　　在很短时间内，华夏幸福在长三角的布局，开始成规模的贡献业绩。2017年，以嘉善为标杆的环杭州区域和以来安为标杆的环南京区域，分别在3年和2年内实现销售额超百亿。

　　重点打造软件信息、科技研发、影视传媒和商贸服务的嘉善区，今年新增签约入园企业93家，新增签约投资额135.98亿元。重点打造新型显示、新能源汽车及零部件、智能制造装备三大产业的来安区，今年域新增签约入园企业19家，新增签约投资额80.25亿元。

　　华夏幸福的业绩相当不错。2017年，公司共实现销售收入1522.12亿元，同比增长26.50%，增速大幅跑赢行业绝大部分公司，销售额居行业第九，实力雄厚。此外，公司预收账款余额高达1324.76亿元，同比增长29.18%，这些都会在未来转化成利润，为公司业绩高速增长保驾护航。

　　虽然投资量大，但良好的业绩增强了公司的偿债能力。截止2017年底，公司货币资金高达681亿元，同期短期负债仅为338亿元，短期负债覆盖比例高达2.0。此外，公司各种融资渠道畅通，包括非公开发行公司债券、中期票据、超短期融资、短期融资、境外债等等，公司PPP资产证券化也为公司提供了不少现金流。

　　这对普通投资者的启示有何启示？

　　在买房子和选职业方面，普通人基本可以跟着华夏幸福的布局节奏走，毕竟公司选的都是新兴产业，职业前景有保证；公司对政策研判能力强，选的城市有前景。

　　拥抱新经济，卡位城市群，这是华夏幸福的未来，也可当作民众的职业、房产迁徙路线图。

　　（房掌柜整理来自财经女侠、搜狐财经）