2017成都租赁市场迈入新时代 川外户籍租客占比上涨

　　2017年的成都租赁市场迈入了“新时代”已成为业界的共识。成都市发布“租赁方案”、市场发展五年规划等;同时，由于消费者购房年龄的后移、品质居住需求的崛起、月供租金剪刀差的扩大，正在为市场提供最直接的增长动力;另外，多行业巨头纷纷布局蓉城租房市场，品牌长租公寓规模正从2017年的3万间迈向2018年的10万间。

品质居住需求崛起：新生代的租房者要这样住

　　成都房子租金如何变化?什么人在租房子?哪些区域是租赁热点?哪些区域房租涨幅最大?为此，成都链家研究院进行了调查。

图：2015-2017年成都租客户籍变化情况

　　城市魅力提升 “蓉漂”占比持续上行

　　成都作为四川省会和政治、经济、文化中心，也是国务院规划确定的“西南片区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通、通信枢纽”和国务院首批公布的24个历史文化名城之一。城市魅力不再局限于美食、变脸、熊猫等文化标签，更在高新和医药产业位居全国前列。

　　川外户籍租客占比逐年上涨，2017年增至30.9%。2017年7月，成都学历落户政策出台后，全市共登记本科以上人才超过10万人，部分省外租客转为蓉籍，致使本地租客占比同时增加。

图：成都未来五年租赁住房供应计划

　　发展五年规划 科学规划扶持租赁市场

　　2017年11月15日，成都市印发《成都市住房租赁市场发展五年规划(2017-2021年)》结合国企资源与优秀民企实践经验，通过新建租赁住房(人才公寓、产业园区租赁住房等)、盘活闲置库存等途径，稳步提升租赁住房的供应量。计划到2021年，全市租赁住房保有量达到151万套，共计13627万平方米，较2017年保有量分别增长25%和22%。

　　与此同时，成都政府计划采取一系列措施培育公众的租房需求：租赁住房每满一年加一分落户积分，为产业园区提供租金优惠、改善租赁住房配套功能等。

图：2017年成都平均租金及环比变化情况

　　租金水平攀升 年内随交易热度起伏

　　2017年，成都平均租金为28.8元/平方米•月，同比上涨7.0%，涨幅较2016年有所扩大;套均租金为2295.8元/月，同比上涨7.2%。2015年年初四川全面取消住宅限购叠加“330”新政利好，购房始动金大幅回落，此前被抑制的购房需求迅速释放，租房需求下滑显著，导致2016年成都全市平均租金涨幅收窄4.6个百分点。

　　2017年7月成都入选住房租赁试点城市，加之年内房价涨幅较高，业主对租金回报率普遍看涨，致使2017年涨幅再度扩大。

图：2012-2017年成都平均租金及同比、CPI变化情况

　　租金随房价上涨 温江租金涨幅居全市之首

　　租金水平与住宅成交均价正向相关，业主对租金回报率的需求与二手住宅预期较为一致。近郊受轨道交通利好和中心城区需求外溢的影响，2017年二手住宅成交均价上涨显著，而租金水平也随之上涨。

　　地铁4号线西延线和东延线通达的温江和龙泉驿分别以17.6%和14.3%的平均租金涨幅，成为2017年租金上涨最快的行政区。

　　周期性特征显著 返城季带动租赁需求

　　成都租赁市场具有显著的周期性特征：2017年3月春节后大批劳动力返蓉，租赁换房需求渐起，平均租金显著上涨，4月再次回落。春夏之交随着高校毕业季的到来，毕业生开始纷纷寻找合适的房源，平均租金逐月上涨，于10月升至年内峰值29.7元/平方米•月。随着大量需求得到满足，供需水平放缓，租金水平再度回落。

　　城市配套发展 临铁住宅成交占比大幅提升

　　2017年4号线二期、10号线和7号线正式通车，地铁网形成“井+环”模式，成都轨道交通覆盖面和通达便捷性大幅提升。地铁周边租赁成交量占比较2016年显著提升，超六成租客选择地铁房入住，成交量同比上涨38.6%，而非地铁房成交量同比下滑7.3%。

　　分线路看，途经中环路的7号线以23.0%的租赁成交占比居首，2号线以21.0%的占比紧随其后。分站点看，东门大桥、牛王庙、春熙路等城中心地铁站点租赁成交量占比较高，红牌楼、清江西路等老牌住区表现也十分抢眼。

　　此外，沿铁的城市配套，也影响区域租房市场的热度。7号线途径成都传统住区，沿线配套设施完善，学区众多，生活氛围浓厚。考虑到7号线于年末才正式开通，预计2018年沿线租赁占比将进一步提高。2号线职住一体化显著，成交量靠前的站点均为春熙路附近商业区和高校周边，东至龙泉、西至郫都，并可直达春熙路商圈，备受租客欢迎。10号线一期主要为机场线，沿线住区稀少，因此成交量仅占1.1%。3号线中新南门交通优势明显，红牌楼为配套完善的传统住区，由于距离机场较近，深得省外人口欢迎。

表：2017年成都市部分品牌公寓现状调研概况

　　品牌公寓纷纷入蓉 租赁市场呈爆发态势

　　截止2017年底，创业系魔方公寓、蜜柚公寓、优客逸家、如米公寓、蘑菇公寓、美丽屋等公寓品牌纷纷入驻成都;与此同时，中介系链家自如、世联行红璞，开发商系龙湖冠寓、万科泊寓也抓紧布局相继落子蓉城。经估算，2017年成都品牌长租公寓规模约为3万间，而根据各企业布局规划推算，至2018年底，成都品牌长租公寓规模将达到10万间，品质租赁市场呈爆发态势。

　　购房年龄后移 居住需求在停靠期延长

　　据成都链家二手住宅客户数据显示，刚需购房年龄连续3年后移。随着房价上涨，购房天花板较低的年轻客户积累首付的时间变长，也意味着他们在租赁市场停靠的时间被迫拉长，租赁市场保有需求继续累加。

　　一方面，随着中国经济的腾飞，成都居民的可支配收入不断提升，从2000年到2015年实现了翻两翻的增长，居民的消费能力也随之提升，对于居住需求，从以前的“有得住”转变为“住得好”;另一方面，随着80后、90后的崛起，作为在物质相对比较丰富的年代长大的新生代，他们对于品质的追求更胜于60后、70后，更愿意为品质服务买单。

　　市场一体化导向 企业聚集区带动租赁火热

　　城市配套发展提升租赁成交水平，分行政区看，中心城区成交量占比显著高于近郊，原因在于租客多选择距离工作地点较近的区域，因此产业集中度更高的中心城区更受租客青睐。从成交量增幅看，新都和双流由于成交基数较小，因此2017年成交量增幅显著。高新南区由于入驻产业园的企业众多，上班族居住需求旺盛，因此在保持高成交占比的同时成交量增幅依然超过40%。(本文数据来源：成都链家研究院)